监管机构介入后，房地产开发商无法代表客户偿还贷款

如果您打算使用25:75计划购买梦想中的房子，其中建筑商在指定时期内承担利息负担，那么对您来说有一些坏消息。

住房金融公司（HFC）的监管机构国家住房银行（NHB）已禁止此类产品。NHB于7月19日发布的通函中写道：“建议氢氟碳化合物停止使用涉及由开发商/开发商等代表借款人偿还贷款欠款的贷款产品。”

因此，开发商不能代表购房者偿还贷款，贷款的支付将严格地与房产建设的进度联系在一起。

补助金计划允许购买者通过支付一部分房屋价格来购买房屋。在传统的房屋贷款产品中，随着房地产建设的进行，银行将贷款金额移交给建设者。同时，购房者开始向银行支付等值的每月分期付款（EMI）。

另一方面，补助金计划将大部分贷款金额提供给建筑商，然后建筑商将每月获得的贷款利息支付给HFC，直到买方获得财产。

舒适的布置

到目前为止，这对所有人来说都是双赢的局面。购房者被告知，在拥有房屋之前，他们不必担心EMI支出。那些已经支付了房租的人不必担心要支付租金（针对他们所住的地方）以及正在建设中的物业的EMI。因此，氢氟碳化合物在原本不景气的房地产市场中受到关注。资金匮乏的开发商获得廉价的资金和房地产销售。

“典型的开发商将以16％至22％的利率获得资金。在房地产业务中，很少有好名声能筹集约13％的资金。但是，如果开发商根据补助金安排以房地产购买者的名义借款，则适用的利率将是房屋贷款的利率-大约8.5％至9％，具体取决于借款人的信用状况，” Sukanya Kumar说，是房屋贷款咨询公司RetailLending.com的创始人兼首席执行官。

对于开发人员而言，这是一笔巨大的利息成本节省。此外，在房地产市场低迷的情况下，这也促进了房地产销售。即使是那些无力偿还贷款的人，也只支付了很小一部分的费用并预订了财产。但是，存在一些不可忽视的问题。

如果开发商停止偿还贷款怎么办？如果项目延迟了怎么办？“资助计划中的财产购买者必须了解，他们是这种安排的共同借款人。如果开发商不偿还贷款，债务将转嫁给购房者。更重要的是，他们的信用评分不合时宜，使他们将来没有资格获得贷款。” Sukanya Kumar指出。

利益有限

还有其他问题。一些开发商提供补助金规定的期限（例如36个月），而其他开发商则提供补助直至拥有。规定的期限结束后，应由购房者偿还贷款。如果该项目被延迟并且即使在规定的期限之后仍不拥有该财产，则仍期望借款人偿还其贷款。

“拥有”本身是一件棘手的事情。一些开发商会将“装修资产”纸交给他们的买家。在这种情况下，开发商只需将钥匙交还给购房者，而无需获得主管部门的入住证明。

这是不合法的。在许多情况下，即使买家提出抗议，开发商也会通知HFC他们已经移交了公寓。在开发商和购房者为谁应偿还贷款而争执不休的同时，借款人的信用评分会不断上升。许多贷方使用该规则，即“如果在过去12个月中甚至没有一笔违约或逾期还款，那么这种贷款将无法再融资。”在这种情况下，借款人将无法利用市场上较低的利率对贷款进行再融资。

在某些情况下，开发商将收到的资金用于建造房屋以外的目的。这些措施包括为土地购置提供资金，将其用于其他一些项目，甚至出于个人原因。但是，在引入《房地产管理机构法》（RERA）之后，与滥用资金有关的许多弊端得到了遏制。

停止错误的做法

目前，NHB发出的通函全面禁止使用这些产品。2013年，印度储备银行禁止银行提供此类产品。在2016年7月，NHB也明确建议氢氟碳化合物将房屋贷款的支付与所涉财产的建设联系起来，并且禁止提前支付。但是，HFC和开发人员提供了许多产品。“ NHB继续收到与上述住房贷款产品有关的几项投诉。此外，据称某些建筑商使用补助金计划实施的欺诈行为也已引起了NHB的注意。” NHB发布的通函说。尽管2016年7月的通函只是一个建议，但NHB在2019年7月的声明完全禁止了此类住房贷款计划。

可喜的解脱

尽管这项禁止使用这些产品的决定对所有利益相关者都是沉重的打击，但它绝对可以抑制与这些贷款相关的风险并保护购房者的利益。

“根据预算公告，氢氟碳化合物将由印度储备银行监管。NHB的这一决定是朝着为银行和HFC提供公平竞争环境的方向迈出的一步。”基于贷款的LoanTap Financial Technologies创始人兼执行董事Satyam Kumar指出。

“这是NHB向正确方向迈出的可喜的一步。IIFL Home Finance负责人Ajay Jaiswal表示，这将遏制开发商的不当行为，并保护购房者的利益。但是，也有一些反对意见。

“与其全面禁止这些产品，不如让监管机构确定差距和滑坡，然后提出明确的条款和条件以提供此类产品，会更好。这将对渴望遵守公平做法的开发商和HFC起到帮助作用，并可以免除购房者的EMI负担。”一位不愿透露姓名的资深房地产专家说。

市场参与者认为，根据贷款协议，已发放的现有贷款将继续。使用此类产品的购房者必须通过其贷款和购房协议（如果未提前完成）来决定其未来的行动方针。2013年，当印度储备银行（RBI）禁止这些产品时，大多数银行都打开了一个简短的窗口，以在贷款被批准但未被支付的情况下完成贷款的支付文件。但是，如果个人对此类产品有制裁书但未选择付款，则应联系其HFC进行澄清。

“补助金产品被用于推动潜在的购房者购买房产。由于这些产品被禁止，以促进销售，一些建筑商可能会降低价格以吸引买家。”萨蒂扬·库马尔（Satyam Kumar）说。

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