一个月三次出手 东莞调控直指深圳投资客

一个月三次出手 东莞调控直指深圳投资客

“我的一位客户，刚刚因为深圳‘715’调控新政失去购房资格，打算在东莞的临深片区入手一套二手房，原本约定好今天上午过来看房，没想到凌晨东莞也出政策了。”7月25日，一名东莞乐有家塘厦店经纪人说，一大早收到客户信息，取消去东莞看房。

7月25日，东莞市住房和城乡建设局（以下简称“东莞住建局”）、东莞市公安局、东莞市不动产登记中心等12个部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），东莞传闻已久针对二手房限购的“板子”拍下。

这是一个月内东莞第三次向楼市出手。7月2日，东莞发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，不仅对申请预售或现售的商品住房项目设置了3万平方米的单次推货“红线”，还进一步更新了东莞的限价政策。

时隔半个月，东莞三部门又联合发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》，提出要进一步提高房价透明度，定期在官方网站发布新房与二手住宅网上签约销售情况及新房库存情况。

如果说，东莞此前的调控只是停留在新房供应端层面，这一次《通知》更重要的意义是从需求端入手，同时搭配限售、严格的差别化住房信贷政策以及严厉打击各类房地产乱象等措施，对楼市进行全方位“查漏补缺”。

7月29日，针对《通知》的实施和执行，东莞市不动产登记中心、东莞市住建局联合下发《东莞市存量商品住房限购查询操作细则》，对购房套数查询主体、查询单位、申请材料、查询流程等相关要求进行明确。

封堵漏洞

这一次东莞楼市调控方向和内容，与7月15日深圳出台的调控新政颇为相似。《通知》规定，非东莞户籍居民家庭买第一套商品住房（新房或二手房，下同），须提供购房之日前2年内逐月连续缴纳1年以上社保证明；购买第二套商品住房，须提供购房之日起前3年内逐月连续缴纳2年以上社保证明；拥有2套及以上商品住房，暂停向其销售商品住房。

东莞楼市第一次限购在2016年10月，彼时，无论是否具备东莞户籍的居民家庭均限购2套新房；非莞籍居民家庭购买第二套新房需提供购房之日前2年内连续缴纳1年以上个人所得税或社保证明。

半年后，东莞限购升级，非莞籍居民家庭购买首套新房，须提供连续缴纳1年以上的个人所得税或社保证明；二套新房个人所得税或社保连续缴纳年限则从1年延长至2年。

针对非东莞户籍购房者，此前限购政策范围一直停留在新房层面。这次新政将限购范围扩大至二手房。这意味着，深圳客通过二手房“曲线”避开限购的路径被全面围堵。《通知》还要求，自施行之日起，个人所得税缴纳证明不再作为购房资格审核材料。这意味着未来个税缴纳证明不再具备在东莞购房的资格。

2019年以前，受限购政策束缚，深圳客来到东莞购买新房，通常采取的方式是，先锁定房源，7天内交完首付并与开发商签订一份购房意向书，在东莞代缴一年社保后，再与开发商签订正式购房合同。“去年下半年，广东省内出了一个文件，很多外地客户不能再同时操作两份异地社保。前来购房的深圳客，只能凭借在东莞缴纳个税的方式获取购房资格。”上述东莞乐有家塘厦店经纪人表示，现在新政将外地人缴纳个税“捷径”也完全堵了。

东莞的购房群体中，深圳客向来是一个高频率的存在。合富辉煌（中国）东莞公司市场研究部总监李兴旺告诉经济观察报，东莞的塘厦、凤岗等临深片区，深圳购房者的比重达到60%以上。

“我和同事日常所接触到的客户，几乎都是深圳客。”上述东莞乐有家塘厦店经纪人对深圳外溢需求的活跃度同样深有感触。

不过，很长一段时间里，由于东莞新房供应量大，二手房一直游离于深圳客视线外。根据中原地产研究中心提供的数据，过去东莞每年新房供应面积基本在500万平方米以上，2015年更是达到了845万平方米。“如此大的供应量，即便有深圳人过去买房，也只是热闹了临深片区的新房市场。”中原地产研究中心指出，彼时二手房由于户型设计过时，楼龄旧，小区配套不齐全等缺陷，竞争力不强。

2017年4月新房限购后，东莞二手房市场颓势开始扭转，成交价格从1.37万元/平方米一路走高至今年上半年的1.96万元/平方米，同比涨幅高达21.7%；今年以来，中心城区与松山湖新房供不应求以及临深片区的深圳扩容预期，进一步加速二手房市场的热度。

二手房价半年涨50%

上述东莞乐有家塘厦店经纪人所在的门店，从6月开始出现无盘可卖的现状，由于业主主动放盘数量较少，推动二手房价格迅速上涨。

据其透露，2019年底，塘厦片区二手房价格普遍停留在2万元/平方米左右，但今年以来，塘厦的二手次新房均价在2.5万-3.8万元/平方米之间，累计价格涨幅已经达到50%。

深圳“715”楼市调控新政落地后，一部分失去深圳“房票”的购房者转道东莞房地产市场。10天时间里，上述东莞乐有家塘厦店经纪人手头大概有10个潜在的深圳客户，其中两个因错失深圳购房名额转向而来。“前段时间东莞新房已经几乎不接受外地客户，这些深圳客的意向房源都是二手房。”该经纪人说，由于两地出台调控新政间隔时间太短，很多客户还没来得及下手，就被东莞《通知》逼退了。“7月15日后，前来塘厦、凤岗等临深区域的深圳客户增加了不少，虽然仅体现在局部区域，但不排除未来深圳外溢需求还会扩散至东莞其他区域。所以，这次东莞调控新政相当于及时将外来投资客的‘门路’封闭了。”李兴旺说，限购加码，对于深圳客打击较大。

除了限购外，限售升级也是东莞调控搭配的“组合拳”之一。《通知》将商品住房（以网签时间为准，含新建商品住房和二手住房）的交易转让年限，从取得不动产权证满2年进一步延长至3年。这轮调整后，东莞商品住房限售年限与深圳看齐。

限售的“杀伤力”将直接反映到短炒投资客上。上述东莞乐有家塘厦店经纪人，半年来接触到90%的深圳客都是投资需求。他说，限售期限延长后，一方面塘厦片区放盘的房源将急剧减少，一方面投资者购买新房的变现周期也进一步拉长。“短期内无法变现，投资客肯定会仔细考虑购房成本，毕竟手头持有的时间更长。”李兴旺说，延长限售年限，最主要是为了打击投机，稳定房价预期。

借鉴深圳等城市的调控经验，东莞还将加大住房的供应力度，除了要求新供应住宅用地项目、政府主导城市更新住宅项目配建不少于住宅计容建筑面积10%的安居房，用于人才住房等用途之外，还将试点建设“三限房”，在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块，建设“限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。

新一轮调控

调控收紧早有端倪。《通知》出台前，7月22日、7月24日，东莞监管层分别约谈了30多家房地产经纪机构与33家开发商。两场高规格的约谈，东莞出动了市政府相关领导、住建局、自然资源局、不动产交易中心、市场监督局等多个重要部门。

在约谈中，东莞监管层总结了上半年东莞房地产市场运行的六大特点——商品房销售大幅回升、房地产开发投资转负为正、商品房新增供应缺口有所扩大、商品住宅库存持续下降、二手房交易量价齐涨、住宅用地价格基本平稳。

这六大特点，无疑是触发调控加码的最直接原因。东莞市政府副秘书长陈志军还特地指出，近日，东莞市主要领导指示要深入研判近期临市调控新政对东莞房地产市场的影响，迅速查漏补缺，及时积极作好应对。

7月29日下午，东莞市政府发布《东莞市人民政府关于暂停滨海湾新区范围内各类建设行为的通知》，暂停滨海湾新区规划范围内所有用地、建设申请的行政审批，包括发文之日前已经取得相关批准文书及报备的项目。

滨海湾新区包括交椅湾、沙角湾和威远岛等地，紧邻深圳宝安区。滨海湾暂停批地和建设，拉响了深圳和东莞将进一步加强合作和融合的信号。而7月15日和7月25日深圳和东莞两地的楼市调控新政意义不言而喻。

步入下半年，新一轮楼市调控的序幕正在逐一拉开。东莞是这轮收紧城市名单中的后来者，在此之前，南京、杭州、宁波、郑州、内蒙古、深圳等6个市场过热的省市，已经先后吹响了调控的“警笛”。

同样在7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，尽管并未直接传达出全国统一的硬性政策，但韩正在会上提到几大强调——“要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦”；“要实施好房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产市场”；“要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警”，明确释放出“差异化调控”与“因城施策”将持续进行的信号。

值得关注的是，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府部门相关负责人参加了此次座谈会，这里面，深圳、南京、杭州、宁波等多个热点城市均在此轮调控加码的名单之列。

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