40城地价创新高 但量价向上的动能已经明显减弱

原标题：楼市7月报|40城地价创新高，哪些房企抢地生猛？

土地市场的热度仍在延续。8月3日，北京诞生年内总价最高的地块，中海以79.2亿元，溢价率23.8%斩获亦庄一板块。7月31日，“卖地大户”杭州收获今年全国第四个百亿地块，滨江集团以107亿元拿下杭州土拍史上总价最高纯宅地。

北京、杭州成为全国土地市场的风向标。自新冠肺炎疫情缓解后，土地市场率先复苏，随着今年全国土拍持续升温，杭州、上海、北京等5个城市卖地超过千亿，其中长三角热度最高，楼面价和溢价率整体处于高位。

不过，面对7月市场略有降温的行情，业内人士预期随着调控政策的收紧，未来几个月40城土地市场量价将有所回落。

5个城市卖地千亿，长三角最热

今年以来，多个城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升。

据中原地产研究中心统计数据显示，截至7月31日，50大城市年内卖地超过2.35万亿，同比上涨17.4%。同时，全国出现杭州、上海、北京、南京、广州5个千亿卖地城市，另外还有10个城市卖地超过500亿。

从拿地城市来看，二线城市仍是房企布局重点。8月3日，中指研究院在《中指市场形势及企业研究成果分享会》上透露，50家代表房企二线城市拿地占比超过一半。从拿地区域来看，城市群以长三角热度最高，占比为28.3%，长江中游和粤港澳大湾区紧随其后，占比分别为9.3%和8.7%。

2020年1月-7月50家代表房企拿地面积TOP10城市

数据来源：CREIS中指数据，中指地主；数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地。

“热点城市、热点地块竞拍热度仍较高。”中指研究院企业研究高级分析师张冉这样总结称。

贝壳研究院的数据统计也证实了长三角住宅用地成交的活跃。1月-7月全国二线城市居住用地成交金额TOP10中，杭州、南京、苏州、南通、无锡累计成交规划建筑面积增长保持三成以上，其中，南通、无锡、南京累计成交金额也保持着四成以上增长。此外，苏州累计成交规划建筑面积增速接近五成。

总体来看，杭州住宅用地成交量连续3年保持良好涨势，今年仍位列全国首位。而南京今年也有多宗优质地块入市，例如南京建邺区一宗住宅用地以65.3亿元成交，成交楼面价达到29590元/平方米，成为彼时的高价地。

此外，今年无锡的土地成交也很火热。中原地产数据显示，前7个月无锡土地成交总金额为528.62亿元，同比上涨了近一倍。近期住宅用地成交集中于江阴市，7月31日，中梁以总价约8.47亿元包揽无锡江阴市新桥镇2宗相邻地块；7月30日，恒大以7.5亿元底价竞得无锡江阴市出让2宗宅地；7月29日，绿地以18.11亿元竞得无锡主城区一宗宅地。

从7月全国住宅用地成交总价TOP10中也可以看出，长三角占据主力。其中杭州下城区组团地块以总价107亿元位居榜首；南京入榜3宗地块，总成交金额为152亿元；上海入榜3宗地块，总成交金额为143亿元；一线城市中，北京入榜1宗地块，广州入榜1宗。另外，三线城市佛山有1宗地块入榜。

7月全国住宅用地成交总价TOP10

（单位：亿元、万平方米、元/平方米）

数据来源：CREIS中指数据，中指地主；数据范围：以公开招拍挂市场成交数据为准。

50家代表房企超半数拿地不输去年

“在各地积极供地，以及降准降息等政策影响下，房企拿地积极性逐渐提高。”中原地产首席分析师张大伟称。从数据看，年内已经出现了4宗百亿高总价地块，合计41宗超过50亿。

据中指研究院在《中指市场形势及企业研究成果分享会》上介绍，50家代表房企前7个月的月均拿地均值为1981.1亿元，略高于2019年月度均值。其中31家房企月均拿地金额超过2019年月度均值，这也意味着超半数房企拿地不输去年。奥园、绿城、龙光等房企逆势拿地扩储，前7个月月均拿地金额较去年增加一倍以上。

从重点城市拿地金额TOP10房企来看，龙头房企更是在多个城市发力。中海地产分别出现在上海、北京这两个一线城市1-7月拿地总额TOP10榜单中。而滨江集团持续深耕大本营杭州，合生创展发力深耕北京，两者分别拿下了杭州和北京1-7月拿地总额冠军；金地重仓长三角核心城市，拿下1月-7月上海和南京的拿地亚军。

碧桂园除了固守粤港澳大湾区外，7月在长三角也是积极抢地，比如经292轮竞价，以总价15亿元竞得江苏徐州一地块，溢价率90.74%；经历了661轮竞价后，以3.98亿元竞得盐城地块，溢价率93.01%。

不过，也有多家房企月均拿地金额不及去年。据中指研究院数据显示，世茂、建业等房企前7个月月均拿地金额较去年减少50%以上。还值得关注的是，7月部分房企拿地规模比今年前期下降明显。50家代表房企中，24家7月拿地金额较前6个月均值出现下滑，美的置业、阳光城等企业下滑超过50%。

地价持续走高，业内：未来几个月量价或回落

在火热市场的助推下，多地再次出现高溢价率土地成交。8月3日，上海易居房地产研究院发布《2020年7月40城土地市场报告》显示，7月40个典型城市移动平均土地成交均价为6041元/平方米，再创历史新高，环比上涨1.2%，同比上涨13%。

不过，从7月溢价率来看，40个典型城市土地成交溢价率为16.3%，比6月仅上升0.6%，增幅明显收窄。

从溢价率数据不难发现，排名靠前的城市主要是三线城市。三线城市自二季度以来地价涨幅最大，土地溢价率也较高。其中南宁、扬州、金华、襄阳和东莞，土地成交溢价率分别为53%、42%、49%、38%和36%。而溢价率为0的4个城市中，有3个城市位于山东，山东土地市场仍处于较冷状态。

对此，张大伟分析认为，土地溢价率上行主要体现在部分城市，虽然整体土地市场地价依然未全面上涨，但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

对于未来土地市场走势，张冉预计，虽然下半年重点城市仍将增加土地供应，但部分城市地价限制条件可能趋紧。

易居研究院研究员王若辰也表示，二季度40城土地市场较热，7月份热度仍有所延续，但量价向上的动能已经明显减弱，预计随着调控政策的收紧，未来几个月40城土地市场量价将有所回落。

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