聂梅生：社区疫后升级与数字化相关 已启动标准制定工作

博鳌·21世纪房地产论坛于2020年8月8日在上海召开。全联房地产商会创会会长、精瑞人居发展基金会主席聂梅生出席并演讲。

以下为演讲实录：

聂梅生：各位领导、各位嘉宾，媒体界的朋友们，大家上午好！非常欢迎大家来参加博鳌·21世纪房地产论坛。我们风风雨雨走过了二十年，这20年，我几乎每年都参加了，一路走来，我非常欣赏这个会议。我今天的演讲也是和大家分享一些观点。

说到房地产周期的问题，现在应该说进入一个新的发展周期，在新的周期里面又和整个经济总的战略是有关系的，说到高质量发展，在房地产相关的高质量发展当中，我觉得有两个因素要说的：一个是绿色发展，这是国家提出来的战略；还有一个是科技加持和驱动，也就是数字经济。

我今天的演讲当中认为这两个是我们高质量增长安全逻辑当中的两个驱动力。所以今天的演讲题目叫做“绿色建筑的发展与破局”。

我们绿建刚好经历了二十年，和今天论坛20周年是非常吻合的。绿建发展到现在，完成了“由物到人”的发展，数字化赋能绿色建筑这已经是全球化的事情了，绿色金融在今年提出来支持绿建，房地产金融是我们不可缺少的。今年关于绿色金融怎么支持绿色发展，和我们密切相关。

最后提到今天的演讲主题，绿色金融和科技赋能绿色建筑。

先说一下绿建和今天的会议一样，经历了20年。完成了“由物到人”的发展，尤其这一次的疫情。这二十年我们做了一些什么？2001年我们全联房地产商会与清华大学联合编制《中国生态住宅技术评估手册》。2006年颁布《绿色建筑评价标准》，明确“四节一环保”。2012年由财政部、住建部印发了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》。2013年转发了《绿色建筑行动方案》。2014年编入《国家新型城镇化规划》。2019年颁布《绿色建筑评价标准》。2020年发布了《绿色建筑创建行动方案》，为什么今年要发布这个？因为要贯彻国家绿色生活创建行动总体方案。所以绿色建筑是绿色生活当中的一部分。20年来我们发布了这样一些文件。

总量就不说了，大家可以看到基本上绿建发展的速度和我们整个房地产的发展速度是一样的，同步的。最开始只有3千万平方米，到现在是6.5亿平方米，发展是非常快的。

绿建市场的两个阶段：第一，前十年是“四节一环保”。节能、节地、节材、节水，最后达到环境保护。强调建筑本身的绿色性能，缺少人居的感受，这个阶段里面建筑物的系统、材料、产业链怎样节约，这个强调得非常多。我也参与了指标的设定、研讨、实施。这是前十年。

第二，近十年回归到“以人为本”。尤其是这一次疫情给了大家一个警钟，搞了半天，如果今后人不安全，人的居住环境不安全，怎么安全？所有的绿色建筑最后还是关注到人的发展上，所以这个绿色不光是环境资源的绿色，最后是以人为本。这里面的健康问题、安全问题、数字问题就上来了。数字、智慧不上去，“四节一环保”、人的健康安全，都无从谈起。

数字化怎么赋能绿色建筑？

疫情期间，重塑和提升绿色建筑内涵。大概在最近的五年，我们所有的开发商，包括从美国开始，“威尔系统”主要从健康系统来说，和人有关系，健康建筑的说法。光健康建筑还不够，这一次全球性的疫情给我们一个警钟，我们说到安全，地震、抗震、防火、耐久性，这是建筑安全。但是这一次不是这些安全，是人的生命安全。什么时候考虑过在建筑当中人的生命安全是最大的安全？生命安全是最大的安全，远远强过耐久性的安全、防火安全，这就跨学科了。人的生命安全跨到健康、医学、防疫，但人是居住在建筑当中的，不考虑人的生命安全，整个社区、整个地球都不会安全。所以生命安全和健康建筑，这件事就要求绿色建筑要以人为本。

要做到刚刚说的两点，必须和数字化、智慧化相结合。人的生存环境涉及到这么多的问题，最后达到舒适、安全、高效、健康。一定和物联网有关，和智慧家居、传感器、大数据分析、综合调度是有关的。这一次我们关于小区门禁的问题，给我们提出了非常大的挑战。

门禁口，大家知道多少二维码在那发，这个是我们绿色建筑领域当中考虑到的门禁吗？这一次各种各样的二维码、传感器、GPS，构成了我们小区的门禁，和数字化已经脱离不开了。比如说这一次的快递派送，物联网是非常厉害的。总归来说和数字化、智慧化联合到一起。如果我们的系统不能升级，我们就会失败，我们就不可能达到下一步的绿色建筑。

数字化技术在疫情控制中发挥巨大的作用。首先为什么中国在全球能够把防疫工作做得这么好。我有很多美国朋友，他们说我们做不到，我们没有门禁、没有小区、没有围墙，我们不可能有人守在那刷二维码。我们社区有形围墙在疫情防控中发挥了较好的隔离防控作用。我们小区的有形围墙还是起作用的。二维码、GPS、大数据、监控类传感器形成了物联网联合作战。我们现在生活工作和绿色建筑离不开数字化。

再进一步，疫情过去以后我们发现什么缺？我们医疗配置缺。老年人的慢病，由于不能及时的救治，转成急性。所以我们医疗配置、商业配套以及社区物流、人流管控须要重视与加强。给我们提出了一连串的问题，关于社区疫后的升级，几乎和数字化有关的。

全联房地产商会和全国制标委马上要一起启动一连串的关于数字化社区标准，在编的有《智慧社区信息模型标准》。和全国制标委共同编了“建筑及居住区出入口数字化技术应用标准”。新编的有智慧社区评价标准。

既然我们国家提出来房住不炒，必须要把住的问题，大家目前居住的小区提升。这里面包括智能安防、智能健康、智能出行、智能配送、智能生活等。

第三部分我们说赋能，再出发，赋能的第一个必须要依靠科技，第二个是绿色金融。房地产是跟金融密切相关的产业。原来我们的金融无非是开发贷、个贷、企业贷、信托，无非是这些。其实不完全是。在绿色金融这方面我们原来没有进去，怎样让绿色金融支持绿色发展。

现在我们国家有一个绿债。国内房企融资成本一般在10%上下。绿债的利率基本上在5%，降一半。但是哪些企业争取到了呢？比如说龙湖发了，基本上在4.4%到4.6%。

绿色金融的赋能，我们中国绿色建筑的用资比例比全球低得多，全球投向绿色建筑的绿色金融大概占到30%，国内只有6%。我们国家也发绿债，但是没有用到绿色建筑上，比全球低得多。

主要的问题，一个是我们信息发布，“绿色效益”评估与发布与金融系统不衔接。第二个是信用体系。这就形成目前非常尴尬的局面，有绿债，我们拿不到，要做绿色建筑，拿不到钱。

这和三个原因有关：第一，现在房地产调控，开发类的贷款基本上一刀切的，不管绿不绿，都不行，绿色建筑也拿不到。第二，刚刚说的评级问题。绿债偏爱信用评级3A级和2A+级。第三，真正做绿色建筑的，而且做得非常辛苦的和一些中小企业创新能力比较强的，但是评级不够，拿不到绿色金融的支持。我们建筑节能、绿色建筑，很多企业都在做，但是能拿到绿色融资的不多。所以中小企业形成了钱荒。但是绿债发行机构，金融机构现在说现在根本不是钱荒，我们是资产荒，找不到项目，所以这是目前的局面。

绿债，第，单一项目募集资金体量更大；第二，资金运用更灵活；第三，时间更灵活；第四，发行成本相对较低；第五，审核效率较高。最近七部委也发表了“绿色产业指导目录”。倒逼进行绿色改革，从而推动房地产行业向绿色发展。

这是我们国家发的一些政策，我就不详细说了。

谢谢大家！

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