毛大庆谈房住不炒:我国面临快速老龄化 继续炒下去，雷会越滚越大

博鳌·21世纪房地产论坛于2020年8月8日在上海召开。优客工场创始人毛大庆出席并演讲。

当前，“房住不炒”已经成为我国房地产行业政策的基础。毛大庆表示，我国存量市值470多万亿元的住宅存量物业，加上220多万亿在投建的住宅物业，我国的住宅存量物业达到了700万亿。

而在未来10-20年里，我国人口将面临快速老龄化，“我们到底存不存在着强大的，让前面近千万亿的存量住宅物业继续资金化和资本化的存续滚动能力？这恐怕也是我们今天在谈住宅领域类‘房住不炒’的根本原因，因为继续炒下去，恐怕这个雷会越滚越大”，毛大庆说。

以下为演讲实录：

毛大庆：刚刚在下面认真地听了前面各位的分享，让我仿佛回到当时在万科的时代，本次大会的议题多数在围绕房地产跟住宅在谈问题、跟居住在谈问题。今天我的出发点更多谈在存量不动产运营、盘活以及未来向怎样的资本市场链接的可能性。第二个我在今天的角色里是为数不太多的这几年围着房地产的衍生业务在创业的人，我想对于这个话题的补充也是挺好的。

另外我也对做了二十年论坛提一点建议，我觉得二十一世纪房地产论坛，是不是以后恐怕要研究一下21世纪中国的不动产的问题，可能更加有潜在的未来意义。因为确实从坚定不移地执行“房住不炒”的政策以后，我们可以看明白一个基础的问题，现在存量市值470多万亿元的住宅存量物业，加上还有220多万亿在投建的住宅物业，加在一起市值700万亿住宅存量物业，未来10—20年里，随着2026年即将到来人口快速的老龄化，我们到底存不存在着强大的，让前面近千万亿的存量住宅物业继续资金化和资本化的存续滚动能力？这恐怕也是我们今天在谈住宅领域类房住不炒的根本原因，因为继续炒下去，恐怕这个雷会越滚越大。

但是另外一个，我们在论坛上，大家很少有人正面讨论它未来的操作逻辑和如何让一个另外近百万亿的存量非住物业，特别在2013年国家改革了土地出让政策，2013年那一年我记得非常清楚，我们第一年在非住宅物业的土地出让超过50%的比例，持续到今天的这么多年时间里，我们开发商是自动也好、自愿也好、被动也好，我们开发了大量的非住宅的物业，这些物业对于开发商来说，作为我非常熟悉这个领域的人，我观察到大家是绞尽脑汁、想尽一切的办法把它变化成为可以拆散的零售的东西。对于大的房地产公司来说，有实力、经济能力的企业来说，去被动的或者说没有办法、或者努力去创新的，去持有了一批不动产，这批不动产仍然也面临着内容和使用者、和未来的消费习惯如何对接的很大的问题。

这里面也给了我们很大的思考，中国的房地产或者不动产的领域内，在未来的十年、二十年间，恐怕非常急需的是培养一批能够真正的让不动产和未来的房地产基金、信托基金等等能够对接的运营型的企业。而运营型公司的培育是一个非常艰难的过程，但是运营型公司如果不去培育，未来这一大堆的存量不动产是非常难以资本化，所以这是一个根本的逻辑。

过去的五年，我们在做共享办公、联合办公等运营型公司的培育过程之中，确实是进了一条窄道，进了一个窄门，同时也面临很多质疑、不理解。但我看到庞大的存量的非住物业，特别是庞大的办公人群面临的办公方式的转型和办公习惯变迁的过程，正在汹涌而来的时候，我认为我们宁愿，可能经历一条比较艰难的道路，我想未来可能会有先机的培养出来一个有存在价值、经营不动产物业升值和不动产持有管理的专业化运营团队，我想这个可能是我对过去这几年做产品时候的一个根本的出发点。

当然这个产业很不幸，前面碰到了一些非市场化或者不好的案例，比如说美国的某某公司，最根本的来源并不是因为它经营的问题，其实还是创始人出了问题。但当我们看到从2014年开始，仲量联行等这些所有的关于探讨不动产的大的国际公司，他们都在重新梳理企业不动产。

同时我们也看到他们对于用户群、企业不动产需求的时候，对办公场所愿望清单梳理的时候，同样也应对了未来的全球企业不动产的变化逻辑。这里面共同都强调了即插即用、拎包入主、自由环境下不被打扰，空间的灵活性、关爱健康、人性化、社交性以及更贴心的服务，等等。

其实我们在谈不动产领域类有好几个品类，比如说商场，这是购物类的环境，比如说酒店、服务式公寓，最年轻的一个不动产领域是写字楼。其实在国际不动产领域的品类里面，真正大品类出现的历史沿革下，办公不动产是最后出现的。也就是说在1870年左右才开始出现了真正的为了记账公司、会计公司而出现的今天我们所谓的写字楼。真正的我们说的国际化的写字楼的标准和写字楼的运营体系的出现，也仅仅出现在1950年代。所以恐怕这是最年轻的一个不动产的品类，由于又是2B的，我们很少有人探索它的变化和变革。它的变化和变革正在由于移动互联网和更多的组织协同的变化，正在出现着非常明确的变化，其实并不是要谈什么增量，而是使用习惯、运营方式以及服务方式的变迁。

我们再看看各大权威机构的统计，无论是庞大的办公和商办物业存量的出现，另外同时又是我们看见的新一代的青年一代的对于办公习惯的转变由此导致的办公场所的变化，以及我们说在办公物业中附加各种企业服务的可能性，以及在社群至上的各种各样新的商业逻辑的产生。

另外还有非常有意思的一点，这是我们今天看到的大量的互联网企业和新兴企业在各地落地的时候首先选择的是弹性办公、移动办公和敏捷办公的场所，而不再去写字楼里面租赁一块花上半年、一年的时间装修，自己买家具。

所以在我们经营的全国330多个共享办公的厂区内，大量的大企业是来自于互联网的公司和各种新兴企业，比如说像蔚来汽车等等这样的公司。这些公司在选择办公场地有一个非常重要的趋势，他们需要冷启动。“冷启动”这三个字代表了未来人们对办公场所使用的习惯的根本变化。

另外一个大家需要知道的是企业分布格局，这个我在很多演讲都提到，中国1.1亿张营业执照，当然这里面有很多是重复性的，还有一个公司持有多张营业执照，我们姑且看作1亿1千万个法人主体，里面5千万个来自于个体经营者，3千多万来自于微小企业，3千多万来自中小企业。如此庞大的法人主体，来自于中小微企业，这些企业未来对办公场所的使用以及他们附着的劳动者将会是未来对弹性办公、灵活办公、即插即用式办公的重要选择的来源。

当然我们也可以看到楼宇管理在办公楼宇管理衍生的历程实际上是非常短的。从上世纪，到2000年我们提到的自动化建筑，到2000年、2015年我们谈到的智能建筑，我记得特别清楚，凯德置地在2003年、2004年，在新加坡建了一座大楼，当时中国无数的开发商参观，参观的原因是监测能源和物业的各种管理是后台有一套大的软件系统，当时最先进的智能建筑。到了2015年之后，日本、美国、德国的这些办公楼宇的管理者开始在研究认知建筑的问题。阿里巴巴其实有一个团队一直在探索办公楼宇的认知问题，也就是说楼宇的可学习化，楼宇对于使用者的记忆化以及楼宇各种数据的沉淀和智能化的问题，这个已经超越了在智能建筑领域内的范畴，变成了加有各种AI能力、记忆能力、自动学习能力以及无人管理能力的建筑物。今天更多谈的是认知建筑物的衍生。

办公室变成了社区，这也是我们一个典型的特征。当办公室变成社区之后，更多的是协同和交流状态的出现。比如说吧台、茶水间、商店、大堂、健身房、图书馆以及乃至于公共楼梯社交功能的出现，社交化成了办公室一个重要的趋势。

当然敏捷性里面还有各种各样的要求，首先在空间的布局上面发生了很大的变化。

这里面还有各种以人为本要素的出现。

在疫情之后，实际上优客工场，跟大家谈一下我们的状态。很多报道上面说行业怎么烧钱、过去几年烧掉了十几个亿。其实这里面有一点非常有意思的，大家忽略的问题。任何一个运营公司的成长之路都是从自建、自己做的所谓的二房东模式，逐渐把品牌的能力、运营的标准、团队的可托付力培养出来以后，迅速慢慢转变成可做资产托管和运营输出的品牌。

这里面典型的案例是华住。华住上市的时候当时是81%的自营店，也就是所谓的自租、自建自营的，我们今天所谓的二房东，只有20%不到的Manachise和Franchise管理的酒店。十年不到的时间里面，变成了78%的Manachise、Franchise，只有20%的自营店，今天的比例变得更加的低。

所以一个运营品牌孵化的过程需要经历的投入的过程，这个投入的过程很考验这家企业在什么阶段、在什么状态下能够缩短投入的过程，尽快把一个品牌的管理能力、输出能力、服务标准固化下来，成为对其他楼宇赋能的公司。

优客工场，实际上我觉得我们在钢丝上面走，我一直在脑子里面提醒我自己，什么时候把一个用二房东样板房孵化出来的品牌逐渐赋能于我们仅在一个赛道上面工作，就是服务性的办公。我相信不动产的运营和不动产未来的增值状态下，有很多个种类。

刚刚万科张海提到空间与人的关系，空间与人的关系里面有很多个种类可以孵化。比如说体育类、教育类、办公类，还有宠物类，以及还有各种各样的网红IP、综合的，这都是瓶子里面可以装进去的新酒，但是恐怕很难有一个企业在很多个种类之间切换。我们盯准的一个东西，可以标准化的东西，这个标准化的东西叫做“可服务的办公空间的运营”。后面会谈到它的衍生性比较强，在同一个赛道上面多维度的衍生。

疫情之后我们注意到两个现象，一个是大量的企业开始更加关注灵活的租约，而不再想花一个很大的钱、装修一个办公室，当人员变动、业务变动的时候变得非常被动。另外一个办公设施、设备的完善，拎包即可入主的冷启动的能力，开放的办公场景，统一的服务管理的办公室，还有跟云端协作、远程办公已经被植入的会议场景进行直接使用。我想这是我们今天为什么要谈敏捷办公在疫情之后是很大的受益者。

我们在疫情以后的四个月里，我们连锁店增加了将近80多处，这80多处不是我们自己进行拓展，而更多的是楼宇来找我们，还有政府来找我们。现在在我们项目甄选的项目库里面，目前还有300多个项目等待我们去看，可见当你做成一个可以赋能楼宇的连锁运营商的时候，大家注意两个词很重要：一个可以赋能的，第二个是连锁的。中国房地产开发领域内很少有人研究做连锁店业务，连锁店业务确实主要的人才也没有诞生于房地产开发商，而更多在其他服务业，酒店业、零售业和其他社会服务业里才有真正的连锁店的人才，而把一个服务变成连锁业务，同时可以赋能于其他楼宇，这是一个非常艰难的过程。

另外一个，敏捷办公在沙利文研究报告里面其实去年就告诉我们，从2018年开始中国服务式办公将逐渐从“单一的租金模式”开始转向“租金+服务收入的综合模式”。在未来的3—5年里，其实一个优秀的办公运营服务商最大的本事和能力，一方面能够通过运营赋能大量的存量的商办楼宇；第二方面能够通过平台加入更多服务的资源，能够让自己的收入来自于更多的非租金类的收入，这是非常重要的转化过程，也是一家运营公司能够真正的破茧程蝶的重要的转化过程，能不能成功就在于此。

当然我们也看到了这个市场的利好，包括谈到的城市化还在演进，城市化过程中新兴的劳动者不再是60后，甚至不再是70后，而大量的是80后、85后、90后，这批互联网原住民，他们对于办公场景的选择肯定不是原来传统的办公室，这一点我敢100%的下定论。但是不是优客工场，那倒不一定，肯定是更加有弹性、更加灵活、更加社交化，更加即插即拔、可用的，特别是科技化的办公室。另外一个，中小企业不断地衍生，经济不好、内循环大力发展之后，中小企业是不二的选择。

大家不要以为经济不好，中小企业就没有了。经济不好，中小企业才会越来越多，这是一个必然的趋势，我们没有那么多的大企业能够承载那么多的劳动力，所以仍然会产生一大批的中小微企业，而这些企业是不是创业公司，也不一定。但他们一定要上班，一定会找地方办公，我想在这个里面，我们说办公人群的增量未必有增加，但是他们在办公场所的选择上会越来越远离传统的写字楼，这是一定的。

还有一点，我们最近两年里面开辟了一个新的业务线，最近成长非常好，是私人的散买的那些可以散售的写字楼的统一管理，我们也可以相信这是一个庞大的市场，我更加的相信这是一个比自如在做个人公寓的平台化管理里面会更加有蓝海性的一个赛道，也就是说把过去十几年里面散售的办公楼散给个人的这些资产，统一用平台化管理起来，我想这也会是一个崭新的蓝海。

我们每天有1.1亿的工作者在使用着各种各样的办公场地，在研究机构的判断下，我们给一个比较保守的数字，我们姑且论我们有2千多万人在未来3—5年里会选择弹性的和敏捷的办公室，这是我们行业存在的价值。

敏捷办公的延伸方向，根据仲量联行、CBRE共同的研究，其实这五个方面是非常明确的：一个是产业的链条化。所以做一个运营型公司，一定要形成连锁化的能力，连锁化的能力：一是服务标准和团队的培训；二是后台、中台IT的支撑能力。功能的多元化，这里面远远不仅是办公。包括培训、餐饮、健身、娱乐等。从Shoppingmall过渡到Workingmall的时间也不会很远了。另外收益的复合化，基于前面功能的多元化，我们也可以看到从教育、员工福利、会务、培训业务、耗材维修、租赁等等，这些都会慢慢变成一个办公服务商的复合性的收益及运营的轻量化。刚刚在下面跟张海聊，说要不然就重，要不然就轻到底，半轻不重是最危险的，但是半轻不重的过程对于运营公司的孵化是必须的。走完了半轻不重的过程，要迅速地把运营轻量化，把资产跟REITs结合重量化。

办公服务最大的收获就是沉淀了大量的企业数据，企业数据在办公服务商的平台上可以衍生出好多的商业价值。我们跟天眼查、企查查，把我们后台数据链接以后，在入驻企业数据里面分析出很多企业的状态，现在优客工场的平台企业数据有29700多家，我们现在瞬时静态在场的企业有5740多家，这里面不乏独角兽，不乏40多种行业的企业代表。这些数据可以给我们提供很多的未来成长的指引。

这家公司被社会上争议了五年。我也很高兴，做一个事情被大家争议，没有人理你就糟糕了。我们现在到今天为止，连锁店将近350个。今年年底跟团队说我们将近做到接近400个连锁店，明年争取突破500个连锁店。当一个连锁店企业做到将近1千个时候，我想在中国应该对这个领域和赛道就有真正的贡献。所以在过去五年里面，每一年我们都有一些给自己的要求，比如说我们投资并购了32个企业服务的公司，这里面有像“活动行”，中国最大的活动发布平台等等，这些其实给了我们做企业服务和其他收入带来了非常多的价值和能量。

这也是优客工场过去几年给团队的要求，我们说应该成为中国在敏捷办公领域类的一个品牌，致力于中国的市场，动态深刻的理解中国办公者的需要，应该有强大的连锁能力，在轻资产的模式下实现高可扩张性，数据的驱动平台，我们有一个四十多人的互联网团队，一直在做我们后台的数据和IT的支撑，同时建立办公生态赋能企业会员的能力，同时多元化的变现，拓展会员基础，超越物理空间，拓展电商模式等等这些都是做一个运营商必须要思考的各种各样的问题。

这一张图也是我们在各个地方被展示的，我们在中心一个中台的基础上，一个数据中台的基础上，我们拓展了各种各样的空间的服务业务以及我们拓展了个人和企业增值服务的内容，这就是非常典型的一体两翼的办公运营商的发展路径。

这是艾瑞咨询在我们创业第三年的时候给我们画的一张发展图谱，底层服务于各种各样的办公者，中台能够拓展各种各样的企业服务能力，当然是围绕着办公者的需要，再往上游发展，跟开发商、园区结合，以及输出我们的设计和施工能力，我们有自己的设计院也有自己做工业化、装配化的办公室，一站式办公室装修的工程团队，这都是我们这几年服务于办公的准备。

最后一张图，展现了我们对优客工场思维拓展的思路。

左上角，我们逐渐向一个大型的在办公服务赛道上面的资产管理者在演进，最终肯定要跟不动产房地产基金REITs进行合作，帮助个人以及企业不动产在办公领域类的持有物业资本化的工具。

右上角是我们努力开拓的电商业务，电商业务是我们现在最活跃的业务，在APP以及互联网平台上，我们每天都在做着大量的电商交易，以及通过这个平台跟其他商家API的接通，80多万注册会员每一个人的ID可以通过API的互相认证，在我们弹来的企业福利召唤中，每个办公者获得他们像大企业一样员工获得的企业福利。API这件事情确实是一个开发物联网平台应用最重要的工具，当你有了庞大的会员体系以后，这也是今天很多物业公司致力于在努力的东西。

投资孵化，这个不用谈更多了，我们平台上面太多的新冒头的小公司，我们有各种各样的，跟他们置换股权、早期股权投入的机会。

最后一点企业服务。

当然，我们投资布局了一些公司，帮助我们固化和产生服务性收入的主要来源，这是我们对于未来人或场智能协同工作生态的构想。我们在明年推出跟小米合作的全场景、自动化的，不用人管理的未来办公室的展示店。一个人进入办公空间的时候，把办公室当做工具使用的时候是什么感受，而不再是一个感受，这是我们一直在畅想的事情。

为了达到科技化、数据化和空间运营的自动化，我们过去取得了一大批的国家专利和软件开发的专著权，我们也开发了独有的会员福利系统，通过API认证在交易个人的会员福利。

这是我们人、货、场的展示，以后有机会跟大家再做分享。这是我们在过去的三年出版了第一本跟教育部合作的创新创业的实战教程，我们正在做优客工场案例库的沉淀和研究，希望在未来的两年之内做成中国真正的创新创业企业的最大的案例库的来源。我们也正在跟国内几个商学院的案例库进行对接，我也在跟沃顿商学院的案例库进行对接，希望从一个平台性公司未来衍生出一个案例教育的大学，这也是我们畅想的一件事情。

这一张图大家很熟悉，是典型的所谓轻量化管理、重量化持有物业，最后走向REITs的非常标准的一张图，这也是我们肯定必然要去的方向。

优客工场，我们有四个对于自己的要求，我们希望：①认认真真的变成中国领先的敏捷办公连锁服务商。②认认真真的变成中国办公资产的专业管理者和金融服务商。这是对接REITs跟金融的桥梁。③我们成为一个企业聚合价值平台，而不仅仅是租房子的人。④我们成为中国新生代企业案例的教育机构。

这是我第一次在房地产论坛上面阐述我们希望孵化一个非常不容易去孵化的不动产运营管理公司的心路历程。

谢谢各位！

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