孔鹏谈房地产：再靠新建为主的消耗方式发展 已不符合国家战略

博鳌21世纪房地产论坛第20届年会于8月8日在上海举行。清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏出席并演讲。

以下为演讲实录：

孔鹏：我从事房地产20年，我想把最近体系化的研究和思考和大家做分享。从远一点入手，大家会觉得我们今年不知道怎么了，2020年鼠年好像就过不去了，乱相丛生，我们试图找一些规律和方向。

这里边有几个观点。

第一个观点，国家民族想发展最核心的是要获取能源和资源，能源和资源的获取自古就是两个方面——外部获取和内部获取。套用我们国家最时髦的说法就是“双循环”，内循环其实就是立足于我们国土面积以内的资源能源做挖掘，做生产和提升。如果我们的生产力水平高就形成一种强势文明。中国就是内循环体系中的典型代表，我们代表了农耕和集中制的发展方式。

美国是一个典型的外循环模式，因为地都是抢来的，以商贸、海洋为核心的发展方式。所以到今天为止我们面临的问题就是当一个内循环发生到高度，我的外循环比较便宜的时候最容易产生的就是从外部获取资源和能源。大概经历了四个阶段，第一个阶段，通过战争获取，后来殖民+宗教获取，再往下是跨国公司获取。到今天的第四阶段数字化和数据化平台获取。

所以我们会看到今天数字和数据就是原来的石油和煤炭。所以美国和中国今天发生这样的问题其实一点都不奇怪，它打击的是所有有机会出海获取数字资源的行业和领域。这个事情是必然会发生的，而且会持久下去，因为它不会甘于让它认为的弱势文明，内生性文明在这样的发展阶段和未来获取全球资源。这就是我们看到的很重要的问题。

所以基于这个问题我们就会看到我们现在面临的种种乱相。疫情在我看来只是催化剂，它会让该发生的事情加速的更爆裂的发生，不该发生的事情靠催化剂是催化不来的。正是因为这样的观点的前提下我们需要开启内循环。

因为中国在长期以来是靠内循环立国的，在改革开放的40年我们开启外循环，并且在全球化获取了相当大的收益。但是进入这样一种外部环境以来，我们必须要开启内循环。新时代的内循环是什么，怎么才能开启新时代的内循环？最核心的就是我们的房地产行业，我们的城市建筑行业消耗了整个社会一半以上的能源和资源，但是我们的应用，我们的管理是极其粗放的。

我们是不是还要用继续的大规模开发，新城建设消耗能源和资源的方法用以支持？我们在讲安居乐业，这里边乐业是生产，安居是消费，中间都需要能源和资源。所以当我们的人口增长趋于乏力的时候，当人口的红利被老龄化冲击的时候，我们所有的乐业都会对我们的资源能源增长方式产生重大的挑战。

这个前提下我认为这个才是房地产行业最大的挑战，我们不可能用原来以新建为主的消耗方式获取行业的发展，这个不符合国家的战略和民族的利益。这是我们看到的一个方向。

基于这个方向我们国家提出了新基建，提出了旧城更新，提出了老旧社区改造。为什么会这么提？最重要的就是老基建消耗大量资源能源，新基建是希望我们为他们加上数据化的杠杆。简单的一个描述就是我们的一个房子，我们每年那么多套的住宅，尤其北方住宅每年4个月的采暖在不在家都供暖。我们通过数据化的改造让人和房间，和时间、地点、人物产生关系能够节约多少能源。它能够让我们这个国家民族的可持续发展再往下走多远的一步。

在这边我们面临的挑战就是通过新基建，通过对原有的体系，原有的城市产生新的资源和能效更有效的利用，从而提升我们的竞争力，消除我们在外循环上面面临的巨大压力。所以，这是我们看到基本的结论。正是基于这样串通式的想法我们会看到疫情加速下产生各种矛盾的聚集，从中美关系，到我们各种政策，针对老龄化的政策，针对内循环、外循环和新基建的提法。

今天我想把我们思考和研究的成果跟大家做分享。谢谢！

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