由民企变身国企 竞争夹缝里的世联行路往何处？

原标题：由民企变身国企 竞争夹缝里的世联行路往何处？

本报记者 余燕明 广州报道

日前，深圳世联行集团股份有限公司（002285.SZ，以下简称“世联行”）召开的2020年中管理大会搬到了珠海横琴希尔顿花园酒店，这是一座由珠海大横琴集团有限公司（以下简称“珠海大横琴集团”）开发建设的高端酒店。

最近一个月内，通过股权转让与股份表决权委托的方式，世联行从民营企业变身为国有企业，实现了世联行董事长陈劲松所谓的“国企背景、民营机制、专业团队”的制度安排。

世联行2020年中管理大会上，陈劲松和珠海大横琴集团董事长胡嘉均作了讲话。目前，珠海市横琴新区国资委下属珠海大横琴集团已取得了世联行的控股地位。

但这只是第一步，作为新的控股股东，珠海大横琴集团能给世联行导入哪些资源，仍有待观察。

世联行正在寻求出路。它所在的居住服务行业面临更为激烈的竞争，而过去3年内，上市公司业绩连续下滑，亟待提振。今年，世联行还曾尝试收购新房策划及代理机构同策房产咨询股份有限公司，这与上市公司业务协同契合，但最终这笔收购却不了了之。

现在，珠海大横琴集团持有世联行合计29.9%的股份表决权，这其中包括受让的15.9%上市公司股份，以及原控股股东世联地产顾问（中国）有限公司（以下简称“世联中国”）委托予珠海大横琴集团行使的14%的股份表决权。

2020年7月份，世联中国向珠海大横琴集团转让了所持上市公司9.9%的股份，转让价格5.65亿元；几天后，房天下创始人莫天全控制的北京华居天下网络技术有限公司（以下简称“华居天下”）继续向珠海大横琴集团转让了所持上市公司6%的股份，转让价格3.79亿元。

由此，珠海大横琴集团以总计9.44亿元的现金代价，收购了世联行15.9%的股份。2020年8月份，世联中国将其所持上市公司14%的股份对应的表决权，委托予珠海大横琴集团行使。

截至目前，珠海大横琴集团对世联行的持股比例为15.9%，同时拥有上市公司29.9%的股份表决权；世联中国及陈劲松对世联行的持股比例为30.5%，但拥有上市公司股份表决权比例相应降至16.5%，因此不再是世联行的控股股东及实际控制人。

根据双方协议约定，世联中国委托予珠海大横琴集团行使的上市公司14%股份表决权的期限，至少为18个月时间。

接下来世联行的董事会将进行改组，9个董事席位里，其中5名董事（3名非独立董事、2名独立董事）由珠海大横琴集团提名，另外4名董事（3名非独立董事、1名独立董事）由世联中国提名。

珠海大横琴集团亦同意，上市公司控制权变更后的3年内，核心管理层基本不变，珠海大横琴集团及其提名的董事原则上不单方提出更换管理层的议案。

此外，珠海大横琴集团还将向世联行提供5亿元股东借款，用于支持上市公司发展物业管理、商业管理等资产管理业务。

珠海大横琴集团在今年7月份收购世联行15.9%的股份，也是过去几年里，上市公司股价在二级市场的历史低位水平。

据悉，珠海大横琴集团由世联中国、华居天下收购世联行合计3.24亿股股份，支付现金代价为9.44亿元，相当于每股转让价格为2.91元。

世联行在2015年的股价高位时达到了25.91元/股（前复权），此后大幅下跌。整个2019年，世联行在二级市场的股价下跌了逾1/4。

珠海大横琴集团是珠海市横琴新区下属国有企业，其主要收入来源于区域内的土地一级开发，同时进行了大量房地产开发业务，但从未涉足新房策划及代理等相关业务。

世联行所处的居住服务行业，在过去几年里遭遇了激烈竞争，上市公司发展式微，业绩已连续下滑。

2017~2019年，世联行分别实现营业收入82亿元、75亿元、66亿元，归母净利润分别为10亿元、4亿元、0.8亿元，均大幅下挫。

新房代理是世联行的核心业务板块，但营收贡献率已从2017年的80%左右降低至不足65%，2017~2019年，该项业务营收分别为65亿元、53亿元、43亿元。

2017~2019年，世联行结算的新房代理销售额分别为4523亿元、4029亿元、3569亿元，与之对应的代理收费平均费率也在下滑，同期分别为0.84%、0.82%、0.8%。

此外，世联行的新房代理费率在今年预计还会继续下滑。2019年底，世联行累计已实现但未结算的代理销售额约3832亿元，将在2020年陆续结算28.7亿元代理费收入，相当于代理费率为0.75%。

世联行的竞争对手包括已在香港联交所上市的易居（中国）企业控股有限公司（02048.HK，以下简称“易居企业控股”），以及即将登陆纽约证券交易所的贝壳找房。

其中，易居企业控股在2019年的新房代理销售额达到了5324亿元，相应的代理费率为0.86%，仍要高于世联行。

而贝壳找房在新房业务上，不仅寻求到了规模扩张，而且实现了高额利润。2017~2019年，贝壳找房的新房业务销售额分别为2526亿元、2808亿元、7476亿元，与之对应的新房费率分别为2.54%、2.66%、2.71%，大幅高于世联行、易居企业控股，且连年增长。

这意味着跟同行业内的头部企业相比，过去几年里，世联行在核心业务板块——新房代理上的竞争优势与议价能力，早已相形见绌。而珠海大横琴集团受托成为上市公司的控股股东，除了提供财务融资以外，后续能否导入资源、提振业绩，依然任重道远。

针对上市公司由民营企业变身为国有企业、引入珠海大横琴集团后将如何导入资源形成业务协同等战略问题，《中国经营报》记者已向世联行方面询问了解，该公司已收悉相关问题，但截至发稿尚未予以回复。

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