实地集团关键岗位人事震荡 上市之路恐蒙阴影

上周，实地集团营销常务副总熊建生离职，引发外界对刘森峰团队离职的猜测，尽管公司及时澄清，不免给港股上市之路蒙上一层阴影。

中国楼市黄金发展时期已成过去时，中小房企生存空间不断被挤压，就连资本市场也难再是避难所，三巽控股、大唐地产等地产商冲击港股未果，中小房企对接资本市场难度加剧。

从去年开始，国内中小房企陆续赴港申请上市，最直接的目的就是通过上市融资“补血”。实地集团的动作稍慢一步，直到今年5月才向港交所递交申请。

这家“富力公子”张量创立的房企，有一批明星经理人“加持”，激进扩张成为行业里的“后浪”。

关键岗位换人

上周末，实地集团营销常务副总裁熊建生离职的消息，把公司掀上了舆情高峰。

对于正在冲刺港股IPO的实地集团并不是好事，虽有鸿坤地产原市场营销部总经理张羽晴迅速“补位”，在上市时期关键岗位换人，不免让外界生疑，实地集团内部人事到底发生了什么？

就在熊建生离职的同时，还传出刘森峰离职的消息。公司已公开澄清并不属实。

斑马消费梳理发现，熊建生加入实地集团应该不到1年时间。他曾是碧桂园江苏区域原助理总裁、区域营销原总经理，举家从江苏赴粤加入实地集团，正是为追随刘森峰。

2019年11月，刘森峰出任实地集团副董事长兼总裁。此前，刘是碧桂园（02007.HK）原副总裁、江苏区域原总裁。就在他加入半年后，公司启动上市工作，今年5月向港交所提交上市申请。刘成为该公司冲击上市的重要人物。

刘森峰曾向外界表示，实地集团变化比较大，老板有决心做大做强，给自己的授权很大，这是吸引他的重要原因。

公司招股书显示，今年4月，刘森峰被委任为执行董事兼首席执行官，主要负责公司整体物业发展及日常管理。

此前，实地集团已引进一批房企高管，泰禾集团原CFO李斌、前助理总裁李朝阳、北京公司前副总经理燕百勇等一批泰禾系高管加入公司，分管融资、招标、工程等。今年3月，中海原副总裁刘军加入实地集团，担任副总裁。

公司出走的高管也不在少数，公开报道显示，“百度太子”的李明远2017年被张量邀请至公司任职总裁，以互联网为公司赋能，不到两年就被免职。

中国房地产报报道，李明远入职之后，公司地产总经理级别以上的离职者超过10人。

2019年业绩最差

实地集团的“野心”不小，但招股书披露的业绩状况并不太理想。

招股书显示，2017年-2019年营业收入分别为38.7亿元、63.7亿元和83.2亿元。

资料显示，实地集团创立于2006年，实际上在2015年才一举成名。当年，公司控股子公司广州丰实以17亿元拿下广州萝岗4块土地，从此走向快车道。

2015年，公司实现销售额14.6亿元，2017年以201.1亿元跻身百强行列，2018年实现销售额275亿元，位居行业第82位。到了2019年，公司销售额骤降至119.6亿元，行业排名153位。

2019年是公司近3年来业绩最差的一个财年，公司实现营业收入83.24亿元，归母净利润7.27亿元，同比分别增长30.62%和-11.65%，净利润率从2018年的13.3%降至9.1%。

公司经营活动现金流净额从2017年的25.2亿元降至2019年的2.2亿元，降幅超过23亿元。由于自身造血能力降低，公司现金储备出现大幅下降。公司现金及现金等价物从2017年的45.8亿元降至2019年末的20.39亿元。

尽管公司不断在降低净负债率，从2017年的3809%降至2019年的225%，仍高于行业平均水平。

克而瑞数据显示，今年前7个月，实地集团实现全口径销售额144.1亿元，排名第86位，权益销售金额135.7亿元，排名第78位。

逆势拿地，重仓中西部

激进拿地、做大规模，复制碧桂园式速度，是刘森峰的拿手好戏。

即便是在疫情期间，实地集团也没有停下脚步。

斑马消费统计显示，今年1月，实地集团陆续斩获重庆长寿区地块、昆明火车站站前广场优质地块。当月，又在贵州遵义摘得一块商住地块。

2月底，公司斥资4.83亿元在佛山市拿下一块商住用地，首次进入佛山市场。从公司此前陆续落子惠州、深圳、清远等大湾区节点城市来看，公司深耕大湾区的战略已经加速。此外，今年第一季度，公司还在天津、惠州及江苏无锡分别获得土地。

截至今年3月，公司布局25个城市持有37个项目，公司应占土地储备建筑面积1016.93万平方米，遍布大湾区、长三角和京津冀等多个区域。

公司最重要的土地储备位于广州、遵义和重庆三座城市，截至今年3月，三座城市占公司土地储备量比分别为11.4%、11.1%和16.5%。

斑马消费梳理发现，公司的土地储备偏向于中西部区域。在公司附属公司开发的物业项目中，华中及中西部地区的土地储备规模占比42.2%。

公司落子的城市已覆盖华南、华北、华中、西南等区域城市群，但是，错过了楼市黄金发展期，实地集团要想加速奔跑赶上队伍，首当其冲的是资金缺乏。

2019年末，公司账面资金为20.39亿元，动辄亿级的拿地成本，如果不能从他处融资，在规模上的突破不是一件容易的事。

在招股书里，公司也一再显示出自身规模小、资金不足的现实。

截至去年末，公司未偿还银行及其他借款总额126.57亿元，同年，公司从银行及其他借款总额的加权平均实际利率为8.37%。

在公司尚未偿还的信托及其他非银机构16笔贷款，利率均超过10%，最高达24%。

张量的资本版图

实地集团实控人为张量，是富力地产（02777.HK）董事长张力的独子。

在实地集团早期发展中，张量正是靠富力地产的“背书”，实地集团成为富力地产的重要合作承建商，曾承接富力地产多个住宅小区、甲级写字楼等物业建造和装修等工程。

不同于房二代孙喆、杨惠妍在父辈公司从基层一步步爬上高位，张量的“野心”不仅仅是房地产行业。从此前的报道来看，张量早已涉足矿业、娱乐、工程、通信、广告等多个领域，跨行业投资，兴趣十分广泛。

这和王思聪等房二代的投资逻辑上差不多。如今，张量已是脑洞科技（02203.HK）、力量能源（01277.HK）和传递娱乐（01326.HK）3家公司的实控人。

含着金钥匙出身，有海外留学背景，对父辈那套玩法似乎有点看不上。

2014年，张量创立黑洞投资，什么是市场热点就投资什么。在共享单车火热的时候，小蓝单车、优拜单车都成为他的投资标的，在互联网金融成为市场热点的时候，张量也没少涉足。

2016年，黑洞投资了房司令、好租等房地产金融企业；2017年，又投资了便利店，在社区零售方面进行尝试……

斑马消费梳理黑洞投资的领域，不仅涉及快剪、梦想直播等，还孵化了小狗机器人，袋鼠影业等企。启信宝显示，黑洞投资参投、孵化的企业多达50家。

当然，投资项目多，失败的也不少，张量投资的两个单车项目就已相继倒闭。

这并不妨碍张量继续涉足风投领域，这位被贴上富二代、京城新四少标签的80后，就是要做不一样的“烟火”。

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