多重冲击下 香港商业酒店业直线坠落

来源： 地产一条

疫情多次反复，访港人数已经“降无可降”。

港资地产商近期陆续发布的糟糕中期业绩，折射出过去半年香港商业市场和酒店业遭遇的沉重打击。

以香港市场为地产主力业务的英资企业太古地产（01972.HK），上半年净利润大降八成，遭遇近年来的最差业绩。

太古地产上半年的收入65.51亿港元，同比下降13%；公司股东应占基本溢利37.52亿港元，同比锐减80%；每股基本盈利仅为0.64港元，同样大降80%；融资前的现金流入净额仅为17.48亿港元，而去年同期则为151.04亿港元，缩水近90%。

在收入结构方面，除了办公楼租金基本持平，仍维持33.44亿港元的收入，太古地产的零售物业租金、住宅租金、物业投资、物业买卖、酒店收入等都较去年同期出现下滑。

营业利润方面的表现则更差，除来自营运部分的物业投资仍保持43.29亿港元的盈利之外，出售投资物业权益、投资物业估值、物业买卖和酒店业务均出现亏损，营业溢利总额仅为14.73亿元，同比下降84%。

对于上半年营收和利润的下降，太古地产称，基本盈利的下降主要是由于缺乏去年同期出售香港投资物业而获得的可观利润，新加坡住宅项目销售开支以及美国住宅单位的有关亏损，导致物业买卖收入有轻微亏损。

而目前香港仍然持续的疫情蔓延，则导致在物业租金和酒店业务上收入的锐减。太古地产认为，租金收入的下降是由于新冠疫情导致零售销售额减少以及提供的租金支持，同时疫情导致酒店业务在入住率和收入方面遭受严重冲击。

无独有偶，在香港持有大量优质商场的九龙仓置业，公布的中期业绩，也反映了这家港资企业正遭遇着类似困境。

九龙仓8月初公布的业绩显示，上半年公司基础净盈利为38.44亿港币，同比减少26%。如计入投资物业重估亏损净额，则上半年股东应占集团亏损达44.54亿港币，降幅超过163%。

具体到各个项目上，即便是香港头号商城海港城，上半年含酒店在内的整体收入也下跌28%，营业利润下跌30%。其中商场部分收入下跌30%，盈利下跌33%。写字楼部分的出租率降为86%，而去年末的出租率还是93%。

九龙仓更将酒店业务形容为“最受前所未见的疫情重创的其中一个行业，全球尤其跨境旅运受到大限制”，马哥孛罗香港酒店、港威酒店和太子酒店的平均入住率惨跌至20%，致使公司决定将太子酒店彻底翻新，直至2021年才会重新开业。

位于铜锣湾的地标购物中心时代广场，整体收入下降19%，营业盈利减少21%，商场收入减少23%，并导致出租率下降至92%，而去年末的出租率还有97%。

荷里活广场收入同样减少13%，营业盈利下降17%。只有中环组合的会德丰大厦和卡佛大厦的优质商业物业，还在上半年保持6%的收入增加和8%的盈利上升。

然而在2018年刚刚开业的尼依格罗旗下的奢华酒店The Murray， Hong Kong，平均入住率都只有15%，收入和盈利都大受打击。

九龙仓置业在中报中直言，自2019年年中开始的本地局势动荡，及至2020年初开始的新冠疫情大规模爆发，导致市场受到双重打击，酒店业的入住率暴跌至个位数，加上集团为零售租户提供超过十亿港币现金租金减免，对上半年业绩造成不小的影响。

SOGO崇光百货母公司利福国际和恒隆集团发布的业绩中报，同样也出现大幅下跌。利福国际今年上半年收入锐减55.2%，仅为9.42亿港元，亏损幅度达到2.27亿港元。

恒隆集团虽然有大量物业位于内地，但上半年总收入还是下跌1%至44.57亿港元，营业利润下降6%至32.39亿港元。其中香港物业租赁收入同比下降6%，营业利润同比降幅则达到10%。

经济下滑

前身为英国洋行的太古集团，其在香港的发展历史已有150年，涉及香港的食品、航空、贸易、地产等多个重要经济领域，与市民生活息息相关。

持有包括海港城在内多个重要商业项目的九龙仓置业，是香港最大的物业投资运营商之一。崇光百货则以每年的感谢祭等活动，一直是内地游客最爱光顾的香港商场之一。

这些标志性商城和企业的运营状况，基本反映出香港整体商业环境面临同样惨淡的境况。

香港政府发布的整体经济数据毫无意外的出现下滑。根据香港政府数据显示，今年第二季度香港GDP同比下降9%，经济发展仍呈现疲软态势，特区政府已经于8月14日宣布下调全年经济预测，向下修订至-6%至-8%，这也是今年4月以来第2次下调经济预测，

自去年下半年开始，香港本土经济便因局势而出现下降，市场人士本寄希望于去年年末至今年年初的一系列节日消费拉动经济，然而随即而来的疫情爆发及反复，使得香港零售、餐饮、酒店业等多行业迟迟未及复苏。

香港特别行政区政府统计处公布的数据显示，2020年上半年零售业总销货价值临时估计，较2019年同期下降33.3%。其中，6月零售业总销货价值临时估计为265亿元，同比下跌24.8%；5月零售业总额销货价值修订，较2019年同期下跌32.9%。

按分类来看，药品及化妆品销货价值同期下跌57.4%；珠宝首饰、钟表及名贵礼物下跌56.5%；服饰降幅38.8%。百货公司货品销售价值下跌7%，其他未分类消费品销货价值下跌10%。

世邦魏理仕统计数据显示，香港持续的旅行建议限制，使得2020年第二季度到港访问人数同比下降99%，是有记录以来的最大降幅，被称为“已经降无可降”。

5月香港酒店平均接待数量仅为37%，远低于2019年79%和2018年91%的酒店平均接待水平。

酒店入住率和收入的锐减，使得香港不少酒店出现规模裁员。早在今年4月，香港洲际酒店就开始了这家酒店30年以来最大规模的一次闭店维修，并遣散约500名员工。今年2月中旬，香港酒店工会就表示，已有17个集团旗下多间酒店要求员工放无薪假期，并有4间酒店裁员。就在8月中旬，荃湾悦来酒店也计划裁减相关部门员工约20人。

香港特区政府统计处公布的数据显示，今年4-6月份，全港失业人数达到24.1万人，失业率达到6.2%，而2019年失业率则仅为2.9%。

香港财政司司长陈茂波近期公开表示，受疫情打击、本地经济活动疲软等因素，香港经济衰退的深度和时间均超出预期，严重困扰不同范畴的企业和雇员，个别行业如餐饮、零售及旅游等服务业受冲击严重，员工痛感更强。

旅游人数锐减带来的消费力下降，使得一些品牌出现门店关闭和撤店。

继Prada于今年2月关闭了位于铜锣湾罗素街最大的店铺之外，另一意大利奢侈品牌Valentino在海港城降租5成的情况下，仍然关闭了其在海港城的双层旗舰店。OMEGA、Tiffany&Co．、周大福等知名品牌也陆续关闭了位于尖沙咀、铜锣湾等核心地段高价铺位的门店。

从近期市场情况来看，这一撤店潮正从奢侈品牌向相对平价的高街品牌蔓延。高街品牌G2000位于海港城的门店，便在近期因为经营状况入不敷出，而在近期被法院强制接管，暂停营业。英国市场品牌Topshop也将关闭在中环的旗舰店，意味着撤离香港市场。

世邦魏理仕报告称，二季度有多家外国零售商撤出香港。自2019年年中以来，至少15家零售商离开香港，腾出了50多个场所，约合2万多平方米的空间。

短期前景仍不乐观

由于香港疫情仍然时有反复，对于今年下半年的市场走向，各公司的判断并不乐观，

太古地产在中报中对于下半年市场的预测显示，除了内地市场，其位于香港、美国迈阿密、新加坡等地的业务仍然会受到疫情的持续影响。

其位于香港的商场租用率相对高企，但社会事件和新冠疫情已经严重影响了香港零售业务，预计2020年下半年市场对香港办公楼的需求将偏软，反映经济疲软。

叠加国际贸易局势的不确定性，香港住宅物业买家变得更加审慎。而疫情和相关旅游限制大概率令集团酒店在2020年余下时间经营困难，入住率和收入仍然承压。

太古的应对措施除了持续在香港的租金支持之外，还提出会在不影响经营的情况下尽可能节省开支，一间位于东荟城的酒店开业也会延期。

九龙仓置业主席兼常务董事吴天海在中期业绩会上坦言，未来几个月公司的重点是“开源节流”，并称“酒店业是一个很头疼的问题”，香港的市道发展在一定时期内不明朗，并表示集团在下半年香港的海运物流业务会比较“难看”，但公司财务相对稳健。

陈茂波也表示，香港疫情时有反复，未有受控迹象，短中期经济前景难言乐观。香港经济何时能见曙光，还未来需要“两条腿走路”，即有效控疫和力保经济。

尽管如此，大部分香港地产商仍然对香港未来市场抱以信心，同时希望疫情已经得以控制的内地市场，能够对下半年业绩有所拉动。

太古在中报中表示，3月开始内地人流和零售额都已经开始大幅回升，虽然预计北京、广州和上海的写字楼租赁下半年会有压力，但在零售端，认为在广州、成都、上海、北京的品牌、餐饮等商户对零售商业的需求将保持稳定。

吴天海谈及内地市场时也表示，对内地住宅销售达标有信心，同时奢侈品销售在内地发展势头不错，会选择性去调整租户组合。

他同时提到，九龙仓置业在香港立足多年，不是只看当下，香港仍有好的营商环境，会选择继续投资。

仅仅2年前，香港还拥有着全球租金最高的商业街，时至今日，多重打击却让香港经济大伤元气。港岛尽快恢复昔日繁华，或许是人们最迫切的希望。

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