连跌三天后反弹？时代中国控股多业绩指标走低 股价下挫逾两成

原标题：连跌三天后反弹？时代中国控股多业绩指标走低 股价下挫逾两成丨财报AlphaGo

今年上半年，时代中国控股收入同比减少6.39%，毛利减幅达到22.47%，而公司拥有人应占利润则下降3.6%。同时，该公司的负债率在不断攀升

继8月18日、19日分别跌去4.45%、4.96%后，时代中国控股有限公司（下称时代中国控股，1233.HK）股价在8月20日继续下探1.74%。至此，这家粤派房企在二级市场上已连跌三天。尽管情况在8月21日有所好转——当天反弹2.09%，但仍较7月3日的阶段性高点下挫逾23%。

在此前的8月17日晚间，时代中国控股发布了中期业绩公告，情况喜忧参半。

据披露，今年上半年，该公司合同销售金额为325.7亿元，同比增长4.3%，若按823亿元全年销售目标计算，完成进度不足四成；收入为149.25亿元，同比减少6.39%；毛利由2019年上半年的51.87亿元减少至40.22亿元，减幅达到22.47%；利润同比增长6.53%，而公司拥有人应占利润则下降3.6%至15.37亿元。同时，该公司的负债规模及负债率在不断攀升。

该公司官网资料显示，时代中国控股成立于1999年，多年来一直深耕珠三角地区，并逐步布局长三角地区、西南地区、华中地区等区域，业务主要覆盖住宅开发、城市更新、产业运营、商业运营、社区服务、家具家装、未来教育等领域。

毛利率下行

据中期业绩公告披露，今年上半年，时代中国控股的毛利率为26.9%，与2019年同期的32.5%相比，下降了5.6个百分点。

据悉，在2020年上半年业绩会上，该公司管理层将毛利率下降归结为三方面原因。一是上半年时代中国控股没有实现城市更新项目的转化，因此没有获得相应收入，未产生毛利贡献；二是销售结转的项目大多位于毛利率较低的区域，如江门鹤山等，同时毛利率较高的产品收入确认比例较2019年同期有所下降；三是受疫情影响，个别项目进行折扣优惠，因此销售结转对于毛利率下降有所影响。

当前，时代中国控股的收入主要由物业发展、城市更新业务及物业租赁和转租产生。具体来看，今年上半年，该公司来自物业销售的收入为147.13亿元，同比小幅下降0.34%，在营收中的占比却由去年同期的92.6%提高至98.6%。上半年为其带来重大收入的项目主要包括时代香海彼岸（广州）、时代水岸（佛山）二期以及时代倾城（鹤山）。

物业租赁和转租方面，上半年产生的租金收入为2.12亿元，同比增长3.07%，在营收中的占比为1.4%，租金收入的增加是由于出租率上升。城市更新业务方面，上半年未有项目转化，收入为零，而去年同期该项收入为6.41亿元。

此外，由于主要从事提供物业管理服务的时代邻里控股有限公司（9928.HK）已于2019年12月分拆上市，今年上半年时代中国控股亦无录得物业管理服务收入。

标点财经研究员注意到，在2019年，时代中国控股的毛利率便已出现下降，由2018年的30.9%降至29.3%。事实上，该公司多项指标的增速在2019年亦有放缓迹象。其中，收入的增幅由2018年的48.75%降至2019年的23.44%，公司拥有人应占利润的增幅则由2018年的64.94%降至2019年的18.49%，且这两项指标2019年增幅均为过去3年里最低。

时代中国控股按运营分部划分的收入明细

数据来源：公司2020年中期业绩公告

负债率攀升

毛利率下行的同时，时代中国控股的债务规模和负债率在上升。

在2019年突破千亿元后，至今年上半年末，时代中国控股的负债总额进一步上升至1371.10亿元，较2019年末增长了9.34%。其中，计息银行贷款及其他借款（不包括应付利息）合计587.22亿元，包括一年内到期借款241.47亿元、两年至五年内到期借款338.89亿元、五年后到期借款6.87亿元。一年内到期借款较2019年末增长了29.84%。

仅在今年上半年，时代中国控股及其附属公司便发行了多笔债券。如2020年2月21日，广州市时代控股集团有限公司（下称广州时代）发行于2025年到期、本金额为人民币7.4亿元的公开发行境内公司债，同时发行于2027年到期、本金额为人民币5.75亿元的公开发行境内公司债，年利率分别为5.00%和6.20%；3月26日，广州时代发行于2025年到期、本金额为人民币15.5亿元的公开发行境内公司债，年利率为5.10%；同日，广州时代发行于2027年到期、本金额为人民币9.5亿元的公开发行境内公司债，年利率为6.30%；5月6日，时代中国控股发行于2021年到期、本金额为2亿美元的优先票据，年利率为6.00%；5月26日，广州时代发行了于2025年到期、本金额为人民币25亿元的公开发行境内公司债，年利率为5.24%。

根据历年财报中的数据进行计算，时代中国控股的资产负债率由2017年末的72.43%逐步上升至2019年末的77.84%，2020年6月末进一步升至80.10%。而更能反映房地产企业负债及杠杆率水平的净负债率也在持续走高，2017年末—2019年末及2020年6月末依次为57.6%、62.6%、67.2%和71%。

时代中国控股负债率持续攀升

数据来源：根据历年财报计算

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