寸土寸金的纽约曼哈顿房子打5折！这座城市房价飞涨52%

导读：最近，国内外有几个房价现象在网络引起热议：

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#纽约曼哈顿房价打5折#

#辽宁阜新二手房白菜价#

究竟怎么一回事？让我们一起来看看。

来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21；记者：陈洁）、央视财经、证券时报、每日经济新闻、第一财经、新华社、中国青年报、泽平宏观等

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突然！寸土寸金的纽约曼哈顿，房子打五折！

在新冠肺炎疫情冲击之下，美国纽约市曼哈顿的高端房地产市场受到严重冲击，富人们纷纷逃离市中心，选择去郊区安家。而与此同时，上千万租房住的低收入者则可能因为疫情而面临被房东驱逐的命运。

来自房地产服务公司UrbanDigs的统计数据显示，在3月23日到8月16日期间，纽约曼哈顿的房屋销售同比下滑了56%，相比较而言，高端房地产市场的冲击更显严重。同一时间段内，400万美元以上的房产销售下滑了67%。

另一家房地产评估和研究公司米勒·塞缪尔的提供数据显示，疫情对于纽约市高端房地产市场的冲击程度，已经超过了2008年金融危机和2001年的“911事件”的影响。

按照现在的销售速度，曼哈顿的待售公寓库存积压需要17个月才能消化完，这相当于平日的两倍时长。

面对低迷的市场环境，降价是最直接的提振方式。在曼哈顿西切尔西区，一个新建的超豪华公寓楼Getty几乎给出了半价的折扣，相当于单套房产减价近1000万美元。

不过对于富人们来说，再大的折扣似乎都不足以挽回他们已经飞走的心，在疫情最开始冲击纽约时，富人们就纷纷逃离了曼哈顿，并在郊区购买房产。

平日里，纽约富人们的避暑胜地汉普顿（Hamptons）在7月份的房产交易量翻了一番；纽约州的威彻斯特县交易量达到平日的两倍还要多，纽约州的邻居康州也从中受益；当地费尔菲尔德（Fairfield County）的交易量在7月份也上涨了72%。

对于富人们来说，其实住房从来不是个太大的问题，但对于相对低收入的人来说，疫情对于住房问题带来的冲击则要严峻很多。

因为失业和收入减少，付不起房租的人越来越多，据估计，到9月底，可能有多达2300万美国租房者面临被驱逐的风险，相当于租房总人数的五分之一。在疫情之下，美国政府主要通过禁令的方式在避免这种情况的出现，但一些禁令在陆续到期，慈善机构担心，如果美国政府无法提供更多帮助，那么今年圣诞节，将会有大量美国人流落街头。

房价飞涨52%，韩国首尔掀起“恐慌性购房潮”！

近期韩国政府频发房产新政，政策高压下，房价飞涨，引发民众恐慌性购房潮，7月房产交易量更是创历史新高。

20日，韩国国土交通部发布数据显示，7月韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍。月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平。

近3年来，韩国累计颁布了23项房产新政，然而在政策高压下，首尔公寓楼价格却大幅上涨了52%。很多韩国民众担心房价继续攀升，着急出手购房，掀起了一拨恐慌性购房潮。

近日，韩国首尔市内一处预售110套房的高层公寓楼盘，就吸引了37400多人前来预购，竞争比例高达340：1，刷新了首尔市楼盘预售史上最高纪录。

另外，韩国首都圈的购房热也同样波及到了非首都圈地区。今年二季度，韩国釜山、大田、大邱、蔚山和光州等五大直辖市的小型公寓也交易火热，较去年同期增长约40%。

随着韩国这一拨购房热的兴起，韩国家庭负债规模再创新高。根据韩国央行19日公布的数据，二季度韩国家庭负债总额高达1637.3万亿韩元（约合人民币9.5万亿元），也是韩国有数据统计以来的最高值。

专家分析，在长期低利率和房价攀升的情况下，大量热钱以惊人的速度涌入韩国楼市。然而，一旦房价下跌，或者政府上调利率，这些资产就很有可能会变成不良资产，甚至会成为拖垮韩国实体经济的潜在因素，急需监管部门和民众理性对待。

56平方米一套房，只卖2万！

又一东北城市房子出现“白菜价”

继去年黑龙江鹤岗因为“白菜价”房子引发广泛关注后，最近又有一座东北城市出现了“白菜价”房子。

据证券时报报道，辽宁阜新城南米家区一套正在挂牌出售的面积为56.02㎡的2室1厅住宅，售价仅为2万元，折合成每平方米的价格仅为357元。

阜新位于辽宁省西北部，与省会沈阳直线距离147.5公里，2019年总人口183.7万人。

“白菜房”位于米家小区，距离阜新市中心大约20分钟车程。在中介经纪人小陈看来，总价两万元的房子并不稀奇，过去他也卖过几套。“一般都是顶层，没装修的毛坯房。”他解释，米家小区是回迁房，最早一批大约已有8年的楼龄。

两万元钱的房子在米家小区一带还不少。

另一位中介小张几分钟的工夫就找出5套不同位置和小区的二手房，面积从38平方米到55平方米，每平方米均价也在300元至600元之间。“便宜的2万元就卖，贵的2.5万元，还能往下谈点价。”他说。

这些“白菜房”的共同点都是“回迁房”。公开信息显示，米家小区是阜新当地知名的棚改回迁房。有中介透露，因为当年是平房回迁，不少家都分了好几套，房子即使两万元卖也不亏。

与之前的“鹤岗现象”一样，上述“白菜价”并非阜新全市都如此，而是发生在一些距离市中心较远、小区建成历史较长、户型较差的房子上。

阜新为何出现了“白菜价”房子？

从表面上看，这是因为当地同类房子供给量远大于需求量，已经出现了买方市场，甚至有业主表示如今报价只有两三万元的房子，适度降低价格，依然愿意卖出。尽管如此，当地不少居民手里还是囤积了一些卖不出去的房子。

从市场本身来说，阜新作为三四线城市，楼市需求支撑相对有限，波动也较大。根据贝壳研究院监测，2009年至2013年阜新房地产开发力度较大，市场销售规模持续增加，商品房销售面积和销售额年均同比增幅分别在25%、35%左右，4年间房价也大幅增长。但在2014年及以后全国楼市全面调整的大环境下，阜新楼市去库存明显减慢，至2016年市场销售连续3年同比下降，年均降幅约30%，房价也随之下跌。

但是，一座城市的房价浮动情况，在很大程度上取决于当地的经济发展水平和人才、资源吸引能力。阜新曾经因煤炭经济而兴盛，但如今也面临资源枯竭型城市的转型难题，大量人口尤其是年轻人离开阜新，留下的大多是中老年人，内部累积的过量房子无人“接盘”，自然会造成房价持续走低的现象。

从常住人口变化来看，2010年第六次全国人口普查时，阜新的常住人口是181.9万，到2015年阜新的常住人口为177.8万，减少了4.1万。从户籍人口数据来看，2015年是189.5万人，2019年是183.7万人，4年减少了5.8万人。

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与鹤岗相似，过去阜新也曾经是重要的煤炭基地，阜新海州露天矿曾是“亚洲第一大露天矿”。

煤炭工业长期在阜新城市生活中占据重要地位，阜新矿业集团一度是当地的支柱企业，拥有近10万名员工，10个煤矿和6家工厂，是全国520家、辽宁省60家国有重点企业之一。

但随着资源的逐渐枯竭，阜新城市发展也受到很大影响，2001年，阜新被正式认定为全国第一个资源枯竭型城市。

图/新华社 资料图

据一位阜新矿业集团干部回忆，2003年，阜新矿业将设计产能90万吨的艾友矿扩能改造，改造后该煤矿设计产能达200万吨，可开采50年。然而，因阜新地下煤层整体资源枯竭，这一煤矿于2015年正式闭坑，总计开采不到20年。

据新华社报道，由于资源枯竭，阜新矿业一度陷入十分困顿的局面。2015年，阜新矿业总营业收入减少30亿元，利润总额由正变负。2016年更是雪上加霜，由于无煤可采，本地7座煤矿关闭了6座，2.8万名职工面临转岗分流。

煤矿关闭带来的影响也是不可小视的。据新华社援引阜矿集团财务负责人的话指出，2016年，阜新市76%的社保缺口来自阜新矿业集团。

阜新的面积不算小，有10445平方千米，但2019年阜新实现GDP为488.1亿元，人均地区生产总值27945元，不到全国平均水平的四成。即使在辽宁省都处于尾部。

对比来看，这一数据甚至还达不到沿海发达地区的一个镇3年前的水平。2017年，位于广东省佛山市的狮山镇地区生产总值超过1000亿元，经济总量是鹤岗市的3倍多。也是在2017年，江苏省苏州市盛泽镇GDP也突破400亿元，经济总量超过鹤岗市100多亿元。

经济增长乏力，经济结构多样化之路依然困难重重。对当地人来说，位于市区较好地段的房子，也未必能轻易买得起。

低房价能否更多的人口流入？

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林接受21世纪经济报道记者采访时表示，城市收缩的本质在于核心产业衰退带来的增长动力弱化丧失，继而造成城市发展相对迟滞、经济效益低下、就业容纳力降低及劳动人口流失。

房价有没有可能成为一个小城市的竞争优势？比如鹤岗，能否通过低房价吸引更多的人口流入？

孙不熟表示，房价便宜不是一个城市的竞争力，它是一个结果。“比如美国的底特律，一美元一套房子都没人要。一个城市正常运行，房价不会便宜到这个地步。”

上海交通大学经济学院特聘教授陆铭也表示，房价的事情要分两面看。一方面，部分群体觉得大城市的就业机会不是很有吸引力，又觉得大城市的房价贵是个很大的问题，那么低房价就有可能成为吸引这部分人去买当地房子的原因。

收缩型城市出路在哪？

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和鹤岗类似，我国的很多小城市已经步入收缩型城市的道路。

今年3月，国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，首次提出收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

陆铭表示，一些地方成为人口流入地，是因为经济增长发展更快，就业机会更多，那么就有另外一些地方相对经济发展速度比较慢，创造就业机会比较少，就会成为人口流出地。所以，有些资源枯竭型城市成为收缩性城市，如果放在整个国家发展的大格局里是正常的。

盘和林指出，随着我国城市化进程的推进和人口刘易斯拐点的出现，大城市人口集聚、中小城市收缩显著逐渐成为城市发展新常态，这是不同规模城市利益在新型城镇化进程中的再分配，也是工业化向信息化转变发展的新趋势，符合城市发展的基本规律。

像鹤岗一样，已经成为收缩型城市，尤其是资源枯竭型的收缩型城市，究竟有没有可能走出一条全新的路径？

陆铭表示，收缩型城市确实有转型成功的可能，但具体怎么做还要看每个地方自身条件。在国外，一些地方资源枯竭，最终转型成科技型城市，但是这只是少数的案例，绝大多数地方会发生持续的人口收缩。甚至在一些地方发展出新的产业之时，比如旅游业，也并不意味着一定可以逆转人口流出的趋势，因为创造的就业机会还是有限的。

盘和林认为，收缩型城市的地方政府应该积极进行精明收缩、减量规划，减少盲目逆势扩张带来的资源浪费。与此同时，挖掘历史人文底蕴，优化宜居生态环境，以“盘活存量”。

2019年鹤岗市人民政府工作报告提出，要大力发展新经济、新业态。结合实际，深入挖掘优势资源，用新业态新模式推动自身优势潜能转化为经济优势，为转型发展增添新动力。抓好旅游康养产业迅速升级。推动生态优势向产业优势转化。

陆铭表示，小城市的发展还是要看自身的条件，有的小城市成功转型为一个旅游、创意产业有竞争力的城市，尤其是离大城市并不是很远的小城市。“每一个城市的发展，需要根据自身的禀赋，审时度势地去看。”

此外，外界需要理性看待这些城市的极为低廉的房价现象，既不要大惊小怪，也不要简单认为“房价越低越好”。这些资源枯竭型城市的房价变化，折射的是当地经济发展状况。

房价的秘密

视频来源 / 财经郎眼

任泽平在《房地产周期》一书中讲到，房地产研究要讲逻辑，房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融。如果要判断某个地区未来的房价或者房地产市场走势，问三个问题答案就出来了：

第一，该地区人口未来会流入还是流出？

第二，它的土地供应会增加还是减少？

第三，货币松紧程度如何？

这三点这决定了我们对房地产市场的看法。

泽平宏观早前发布研报指出：

从全球视角看，一国房地产市场取决于：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。其中前两项是基本面因素；货币超发会导致国内本币房价大涨但不一定美元房价大涨，即在全球视角下不一定具备投资价值；住房制度是一国房地产市场的政策导向。

房地产具有抗通胀属性，能部分分享经济增长红利；长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，1998-2017年M2增长16倍，从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。

房价已经成为人们日常绕不开的话题，中国社会发展这么多年，房子已经不仅仅是住的问题，背后代表的东西实在太多，作为商品，也具备投资交易的功能，更加承载了人民对美好生活的需要，对稀缺优质资源的追求，社会地位的象征。

同一个城市里，不同的小区之间价格也可以是天壤之别。小区只是人的载体，我们围绕住在小区里面的人的活动以及他们最关心的问题来分析就可以清晰的知道决定小区价格的因素有哪些。

同个小区里面，不同房子之间的价格也可以是大有差别的。这是由单房子本身的条件所决定的。人们最关注房屋本身的因素：

1、房子所在楼栋。楼栋所在位置安静，采光好等。

2、得房率。公摊面积越大，则得房率就越低；公摊面积越小，则得房率就越高。

3、房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格。

4、房屋的朝向、户型等状况。南北通透、户型方正的房子是所有朝向里最好的。

5、楼层情况。一般情况下，6-8层好，15层以上（顶楼除外）的楼层也比较好，房价更高。

6、房屋的装修也会影响到房价。有的二手房即买即住，为购房者省去了装修的钱和空置的时间，这样的房子房价更高。

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