“利润王”中海地产的期中考：销售额逆势增长 但利润率再度走低

文 / 徐苑蕾

8月24日，中国海外发展有限公司（以下简称“中海地产”）发布中期业绩。半年报数据显示，中海地产实现营收886.3亿元（人民币，单位下同），同比增长11%。其中物业销售确认收入为863.46亿元，较去年同期的776.49亿元同比增长11.2%，营收占比达到97%。

而在营收保持双位数增幅的情况下，上半年中海地产净利润则出现增长放缓，归母净利润同比下跌3.7%至205.3亿元，而去年同期为213.25亿元，同比增长7.4%。与此同时，公司毛利率和净利润率继2019年后再度双双走低。

喜人的消息也有出现。上半年大部分房企难敌疫情影响，销售金额均录得负增长，但中海地产却在逆势中继续走高，6月份还创造了单月销售的最新记录，并且上半年销售均价基本与去年同期持平。

在半年报发布当日的业绩会上，中海地产管理层总结称，这样的销售成绩增长“来之不易”，并且表示，依旧坚定要兑现对市场的承诺，即4000亿港币的销售合约额目标，“这个目标对公司有一定的挑战性，需要充分努力，加上后面市场的契机才能更好地完成。”

少数股东权益激增 毛利率、净利率走低

在房地产行业，中海地产素有“利润王”之称，但是2020年上半年，中海地产的归母净利润却出现了同比下跌。这也是过去14年以来，该项指标在半年业绩中的首次同比下滑。

半年报数据显示，中海地产的归母净利润为205.3亿元，同比下跌3.7%，而去年同期归母净利润为213.25亿元，同比增长7.4%。

归母净利润下跌的背后，一方面是因为中海地产的经营成本增加，导致毛利下滑。2020年上半年，中海地产的经营成本为615.11亿元，同比增加18%，使得毛利同比微降2.7%至271.14亿元。

另一方面，今年上半年，中海地产的少数股东权益较去年同期激增超过5倍，从4.4亿元涨至22.77亿元，而中海地产的应占权益比例则从去年的98%下跌至今年上半年的90%，同比下跌8个百分点。

一位接近中海地产的人士表示，2017年开始，中海地产与其他房企合作的项目数量增加，部分项目集中在今年上半年结转，所以使得少数股东权益增加。根据该人士介绍，虽然是合作开发的模式，但中海地产对于合作项目的持股比例一般都会超过50%，占据主导的地位。

此外，该人士还提到，归母净利润实际上包含了商业物业估值的部分，今年受疫情影响，部分商业物业估值下降，因此也拖累了归母净利润的增长，剔除了投资物业公允价值变动、外币汇兑损益后的核心净利润指标，或许更能体现中海盈利的真实水平。不过，财报数据显示，中海地产的核心净利润也仅增长0.3%至179.4亿元。

2020年上半年，中海地产的毛利率以及净利润率继续双双走低，分别为30.59%和23.2%，较2019年同期的34.9%和26.7%下降4.31个百分点和3.5个百分点，较2019年年末的33.7%和25.4%下降3.11个百分点和2.2个百分点。

融资端方面，中海地产依然居于行业内“稳健”的宝座。截至报告期末，中海地产有息负债为2086.1亿元，一年内到期的有息负债为334.4亿元，占比16%；公司拥有货币现金为1113.8亿元，现金短债比达到3.33倍。与此同时，中海地产的净负债率进一步从去年同期的35%下降至32.95%，在上半年融资环境宽松的情况下，公司融资成本仅为4.01%，而去年同期为4.28%，在行业中保持较低水平。

不过，近期市场传闻，房企融资将控制收紧，并设置“三条红线”分类监管。“三条红线”分别是：一、剔除预收款后的资产负债率大于70%；二、净负债率大于100%；三、现金短债比小于1倍。

对于该市场传闻，中海地产董事会主席颜建国回应：“中海没有触碰一条红线”。颜建国进一步阐释称，中海曾经历1997年的金融风暴，当时由于负债率相对比较高，面临破产的风险，教训是极为深刻的。自那之后，中海的经营是稳字当头，尤其是对于负债率以及现金杠杆，在公司内部设立了严格的红线。

颜建国表示，近两年来，中海明确推出了业务结构，将7%-8%的资源投入到商业资产运营开发，提升抵御周期波动风险的能力，为中长期发展创造稳定的现金收入，同时将2%左右的资源投入到教育、养老、物流、供应链管理等业务，培育未来的利润增长点。

销售额逆势增长 拿地均价比去年更便宜

与行业内大部分房企一样，中海地产上半年的销售也不可避免地受到疫情影响。2020年上半年，中海地产实现销售金额1720.1亿元，同比增加4.2%，增长幅度大幅放缓，对应面积为954万平方米，同比增加3.5%，销售均价为1.8万元/平方米，与去年同期基本持平。

2016年颜建国回归之后，便提出中海的“十三五规划目标”，即到2020年实现销售额4000亿港元。在业绩会上，行政总裁张智超表示上半年销售金额的增长来之不易，在时间进度上，上半年销售目标完成比率稍弱一些，但4000亿港币的年度销售目标没有改变。

张智超表示，上半年基本有一个半月的时间无法展开销售活动，另外疫情也造成了供货的延后，导致6月份公司集中供货。据了解，今年6月，中海地产实现了销售合约额575.6亿元，同比增长32.3%，创造了公司单月销售的新纪录。

但张智超也指出，上半年销售回款增速达到8.4%，优于销售合约额的增速。在这种情况下，中海地产在今年上半年实现了经营性活动现金流净额为正数。下半年是公司重点供货的阶段，供货比例大约占到6成。

另一方面，在疫情的影响下，上半年中海地产拿地的表现也未如预期。今年年初，中海地产管理层曾经表示，今年新增土地权益投资预算为1400亿元。

但根据半年报数据显示，上半年中海地产在13个城市新增21幅土地，新增总楼面面积为582万平方米，实际权益面积为562万平方米，总地价为555.1亿元，权益地价为522.8亿元，拿地销售比较去年的39%下降至32.27%。

截至8月21日，中海地产新增土地储备36宗，权益面积为892万平方米，权益购地金额为781亿元，与1400亿的预算相差甚远。

但值得注意的是，今年上半年，中海地产拿地的平均楼面价比去年同期更便宜了，如果未来销售均价得以保持甚至进一步增长，这将为未来的销售结转提供更大的利润空间。由财报数据可以推算，今年上半年，中海地产拿地的平均楼面价为9538元/平方米，而去年同期则约为14000元/平方米。

与此同时，2020年上半年，中海地产也在城市更新方面积极发力。今年至今，中海地产获取了上海红旗村、武汉汉阳建桥、太原综改区、上海建国东路4个超大型项目，累计总投资额达到1155亿元，对应总建筑面积为340万平方米，每个项目对应货值达数百亿元。

2013年-2017年，当房地产行业整体步入高速增长期，中海地产的年均销售额增速仅为15.7%，低于此前10年39.4%的平均增速。如何在保持利润优势的同时提升规模，成为这几年中海地产不得不接受的一个挑战。

自2017年以来，为了突破销售规模增长的瓶颈，中海地产打破一向保守的风格，积极在土地市场多头并举、积极抢收。

今年3月，中海地产还通过官方公众号发布寻地合作计划，围绕股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴向业界寻求合作，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

颜建国曾表示，中海地产在拿地策略上坚持“三个主流”，即坚持主流城市、主流地段和做主流产品。截至6月底，中海系列公司合计土地储备为9006万平方米，其中8成以上位于香港、澳门和一二线城市，对应货值为1.3万亿元。

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