千亿可期 中骏一体两翼战略显效应

千亿可期中骏一体两翼战略显效应

文/伍谷戈

8月19日，中骏集团发布2020年中期业绩。数据显示，中骏上半年合约销售额达到400.76亿元，同比增长8.2%。把时间线再拉长，从2016年的235.24亿元至2019年的805亿元，中骏的年复合增长率为56%。

摆在中骏眼前的是全年1700亿元的可售货值，换而言之，只要完成59%的去化，就可以向千亿发起冲击。

进一步细看，可以发现这家公司在资产质量和战略打法上也在优化升级。

粮仓足 权益比重上升

从今年上半年的数据来看，公司销售规模的增长，来自于售价的提升以及合联营销售部分的增长。

不过，中骏已经开始在拿地上注重权益占比的提升。

就上半年新增的10个地块而言，总土地成本约为194.31亿元，中骏的部分有153.54亿元，占比接近80%。

截至6月底，中骏共有土地储备总规划建筑面积为3303万平方米，其中应占总规划面积为2006万平方米，权益占比约为60.7%，较过去要高。

按照房地产公司2―3年的结算周期计算，当下这些权益占比提高的土地，将会为公司在未来2―3年在销售权益占比提升上打下基础。

2017年，中骏提出地产千亿级开发及“FUN+幸福生活”生态圈的双轨战略；2019年，战略升级为以地产开发为主体，以新零售购物中心FUNWORLD世界城及长租公寓FUNLIVE方隅为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式。

这对于中骏扩土储，将起到抓手作用。

今年上半年新增的10幅地块中，有8块就是为一体两翼战略拿下的土地。当中包括6个FUNWORLD世界城购物中心和2个FUNLIVE方隅长租公寓项目。

这10个地块，为公司新增了332万平方米的土储，分布在厦门、福州、潍坊等8个城市。

中骏管理层称，未来还将继续通过购物中心和长租公寓两个抓手进行勾地。

长三角是目前中骏粮仓的所在地。土储分布上，长三角、环渤海、海西、粤港澳大湾区和中西部地区土储占比分别为32.9%、20.4%、26.9%、6.2%及13.6%。

上半年，来自长三角区域的业绩占比达到了近39.4%，居于最高。

按照城市能级来分，中骏上半年在二线城市中的厦门、南京、重庆及一线城市的北京销售表现最为突出，分别销售67.16亿元、25.73亿元、24.34亿元及25.51亿元，二线城市的贡献率达到约60%，同比增长56.6%，达243.26亿元。

据了解，今年中骏在布局时也侧重市场表现较突出的潜力城市群，以及重点关注核心一二线城市，如以13.2亿元竞得上海嘉定区安亭镇国际汽车城核心区JD030201单元01BB-08、02BA-02地块，坚持核心一线城市的土储布局。

一体两翼 平稳起航

公司对下半年持乐观的态度。

业绩报告中称，最坏的时刻已经过去，相信中国经济将在下半年慢慢复苏，在房住不炒的基调下，预计下半年市场将保持平稳。

按照中骏管理层的介绍，下半年公司在海西、环渤海以及中西部推出大量新盘，以改善型住房为主，有信心完成年初订立的全年的合同销售目标。

中骏的债务结构已经有了进一步优化。

截至2020年6月30日，中骏的现金及银行存款结余增加4.5%至248.81亿元，净负债比率为68.3%。

2020年上半年，中骏又完成若干融资与再融资，延长了平均贷款期限及降低融资成本。截至2020年6月30日，中骏现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为1.2倍，平均融资成本为6.7%，保持稳定。

改善的财务状况，对于需要资金沉淀的业务模块而言，是重大利好。

中骏的商业板块正在推进“百城计划”。公司方面希望是到2025年布局100个购物中心，2025年租金收入超过45亿元。

长租公寓FUNLIVE方隅目前布局了15座城市，管理规模达到2万间。同样在2025年，公司预计要在全国布局20万间长租公寓，管理租金规模超100亿元，资本资产管理规模超600亿元。

中骏方面表示，商业和长租公寓板块将坚持战略定力，全面提升协同效能，在5年计划的指引下全新起航，构筑中骏集团“换道超车”的强大优势。

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