保利发展加杠杆扩张：净负债率抬升 营收、净利润增速放缓

原标题：鉴报|净负债率抬升，保利发展加杠杆扩张

8月24日，保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利发展”）发布2020年半年度报告。受新冠肺炎疫情影响，今年上半年保利发展核心指标增速大幅度放缓，其销售额更是同比下滑11.11%。

回顾上半年，保利发展采取了较为积极的拿地策略，同时，净负债率有所上升，这展现出保利发展加杠杆扩张的策略。贝壳研究院高级分析师潘浩表示：“2020年上半年保利发展有息债务规模同比增长10.08%，已经达到临界值，未来，保利发展或将进一步优化其债务结构。”

营收、净利润增速放缓

受到年初疫情影响，上半年保利发展的营收和净利润增幅放缓。财报数据显示，2020年上半年，保利发展实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.6%；净利润133.22亿元，同比增长2.8%；归母净利润101.24亿元，同比增长1.7%。

受疫情导致公司房地产项目开竣工部分工期滞后的影响，保利发展的营收和净利润虽然维持了同比增长，但是，增速较2019年下降明显。2019年，保利发展的营收和净利润同比增速分别为21.29%和43.61%。

今年上半年，保利发展毛利率为35.72%；随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，实现投资收益21.06亿元，同比大幅增长139%；净利率同比小幅下降0.15 个百分点至18.07%。

值得一提的是，多元化业务成为保利发展营收贡献的新动力。两年前，保利发展战略升为“不动产生态发展平台”，以不动产投资、开发、运营、资本作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。目前，保利发展已布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域，多元化业务协同发展效应显现。

以物业为例，截至2020年6月末，保利物业在管面积达3.17亿平方米，合同面积达4.93亿平方米，合同项目1647个；上半年实现营业收入36.01亿元，同比增长27.6%，净利润4.11亿元，同比增长28.0%。

在商业领域，2020年上半年，保利商业新增拓展面积50万平方米。在上海、广州、天津、武汉、长沙、合肥等城市已开业购物中心23个，筹建中购物中心11个，轻重资产模式并举，在管资产面积超过300万平方米。

此外，在不动产金融方面，保利累积的在管基金管理规模超1300亿元，信保基金已成为房地产基金的TOP10之一。

销售额下降，拿地成本上升

保利地产在公告中表示，该公司4月签约金额同比转增，5-6月签约金额同比增加10%，其中6月签约金额688.53亿元，创历史单月销售新高。保利发展上半年实现签约金额2245.36亿元，排名行业前四，但较去年同期2526亿元仍有11.11%的下滑；其中，珠三角、长三角区域的签约销售均超过550亿元，销售占比分别为28%和25%。

相比其他龙头房企，保利发展的销售额降幅略大，同比降幅超过10%。而碧桂园、万科的销售额虽然也出现同比下滑，但它们的下降幅度约为5%。

按照2017年保利发展定下的“345”战略，即“2017年冲刺3000亿元，三年内突破5000亿元”的目标，保利发展在2019年已经“失约”5000亿元，那么，在疫情的影响下，今年上半年保利发展完成5000亿元目标的44.9%，全年能否再次冲击5000亿元仍是悬念。

今年上半年，保利发展的拿地积极性明显提升，尤其是一季度，拿地面积同比增长64%，拿地金额同比增长了118%。

财报数据显示，保利发展上半年共拓展了44个项目，新增容积率面积984万平方米，同比增长19%；成本820亿元，同比增长54%。截至2020年6月末，保利地产待开发面积总计6727万平方米。

潘浩分析称：“上半年保利新增土储与去年同期持平。其在核心城市拿地占比达86%，同比进一步增长7%。保利更加聚焦于一、二线城市拿地，使得拿地成本大幅提高。”

有息负债激增，净负债率反弹

作为央企，保利发展一直是稳健派的代表，其负债控制较好，净负债率位于行业的低水平。

财报数据显示，2020年6月末，保利发展资产负债率77.66%，扣除预收账款资产负债率66.05%，为业内较低水平。截至2020年6月末，公司有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点；货币资金达1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍，资金结构安全。

虽然仍然处于安全界限之内，但是，今年上半年保利发展的净负债率在连续两年下降后却有所反弹，今年上半年其（扣除现金后）净负债率为72%，相比于2019年年底的56.91%增长约15个百分点。

潘浩表示：“上半年，保利发展的有息负债环比增加了12%至3021亿元。有息债务中，占比近七成的长期借款规模以21%的速度增长，这使得营业成本中的‘偿还利息’较2019年同期增长了2.1个百分点，财务成本有所上升。”

此外，由于扩张拿地，保利发展的经营性现金流锐减。财报数据显示，其上半年经营性现金流大降255.56%，从去年同期的162.28亿元降至今年半年报中的-252.44亿元。

对于下半年可能面临的市场风险，保利发展表示：“面对宏观经济的下行压力和行业的短期风险，公司将坚持以现金流管理为核心，促销售、抓回款，拓宽多元融资渠道，持续优化资产负债结构，强化抗风险能力。”

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