长沙如何干掉炒房客：严限购+严限售 增加土地供应量

原标题：干掉炒房客，我就服长沙

来源：吴晓波频道

本篇作者| 李梦清

长沙，一座让炒房客有去无回的城市。

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

小巴想问大家一个问题：在你眼中，哪个城市是中国所有城市中的模范生？

一千个读者，会有一千种答案。

如果从“住房”这个维度，这个模范生的奖，大概要颁给长沙。

为什么是长沙呢？简单粗暴地概括就是：GDP高，房价低。

GDP方面，长沙在2017年正式挤入“万亿俱乐部”。在2019年，长沙的GDP增速达到8.1%，在全国Top20城市中排名第一。

与长沙的高GDP总量、高GDP增速形成强烈反差的，是长沙的低房价。

有多低呢？

据58安居客房产研究院监测的各大城市二手房均价（挂牌价）数据，8月长沙的二手房均价仅10101元/平米，今年5月的数据更低，跌破万元，仅为9977元/平米。排在长沙周围的是哪些城市呢？日照、邯郸、保定、沈阳、惠州、海东……大家自己体会。

作为对比的话，小巴拿自己生活的浙江来开刀。8月浙江各地级市二手房均价（挂牌价）几乎全部挤入“万元房价俱乐部”，仅有丽水为9734元/平米。

这么说来，生活在长沙的人儿们，想必是幸福感满满。这不，贝壳研究院在一周前发布的《2020新一线城市居住报告》，就将长沙称作“典型的居住友好型城市”。理由是在统计的38个城市中，长沙的居住自由指数最高，而排在末位的是杭州以及北上深。（生活在杭州的小巴感觉受到了暴击）

不过，通常我们会用另一个指标来计算一个城市的居住友好度——房价收入比，其算法是家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值，具体计算公式为：

房价收入比的数值越高，代表购房难度越大，反之数值越低，代表购房难度越小。

今年3月，易居研究院针对50个典型城市的房价收入比统计中，最高的深圳为35.2，最低的长沙为6.4。

另外，小巴再提供一个数据，2019年，长沙的城镇居民人均可支配收入同比增长8.7%，而2019年长沙二手房成交均价同比下降3.6%。也就是说，长沙的居民收入增速远远将房价涨幅甩在了后面。

来来来，看到这里，长沙的读者在哪里？请举起你的双手，记得在留言区留下你的“幸福感言”，让大伙羡慕一下。若你有不同意见，也请一吐为快。

GDP维持前排，房价维持低位，谁不喜欢呢？由此，长沙被称作房产调控的模范生，坊间还流传着这样的调侃：长沙是一个让炒房客有去无回的城市。

那么，长沙究竟用了什么招式“反炒房”呢？小巴现场来拆解一下：

第一招：拖住炒房者的腿（严限购+严限售）

长沙的限购、限售政策，随便拿出一条，都能让炒房者瑟瑟发抖。比如：

✖想假落户买房？没门。市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且稳定就业，或连续缴纳24个月个税（或社保），才能限购1套房。

✖想买进卖出赚差价？没门。房产证满4年才能出售。

✖想多买几套坐等房价上涨？没门。购买二套房得等到首套房的房产证满4年，并且二套房的契税按4%收取。

✖想假离婚炒房？没门。夫妻离异后，任何一方2年内购商品住房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。（今年7月，南京和深圳也出台了这条围堵假离婚购房的政策，但长沙早在2018年6月就出台这条政策了。）

第二招：摁住开发商的头

针对购房者的限贷限购政策很常见，但针对开发商的限利政策可以说十分罕见了。

2019年12月，长沙发改委发通知，规定商品住房价格由“成本+利润+税金”三部分组成，规定平均利润率为6%-8%。意思是说，直接把开发商的利润给限定了。其实，早在2017年，长沙就规定了这一条，只是当初限定的是限价房源的利润，2019年的政策将范围扩大到了所有商品房。

那这6%-8%的平均利润率，对于开发商来说高吗？

据东方证券研报，2019年上市房企的净利率达到11.3%，而即便是小型房企，2015-2019年的平均净利率也都在6%以上。

第三招：增加土地供应量

限这限那，不管怎么限制，如果一个城市的土地供应量少，“地王”频出，恐怕也压制不了楼市的热度。

长沙做得比较突出的一点是，土地的供应量比较大，从其近5年的土地供应面积可以看出。

数据来源：0731地产研究院（单位/万平）

限购堵住炒房的前门，限售封死后门，辅之以压制住开发商的利润率，外加增加土地供应量，试问，长沙的房价能不低嘛。

一个月前，韩正副总理主持召开房地产工作座谈会，10个城市被邀请参加，除了北上广深，剩下的南京、杭州、沈阳、成都、宁波都是近段时间楼市火爆的城市，还有一个是长沙。

对此，甚至有人猜测：中央释放重磅信号，楼市调控将全面“长沙化”。

这个小巴可真不敢乱猜。但通过以上这么多数据和图表，小巴是妥妥地将长沙这个模范生给吹爆了。

但问题来了：第一，为何是长沙，如此独特，是否有隐情？第二，长沙这种全方位的严控，有没有副作用？为此，小巴找了几位大头，对长沙的调控政策来挑挑刺。

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长沙成为模范生的“隐情”

刘德科

德科地产频道总编辑

长沙房价低的浅层次原因是：长沙土地供应量特别大，不缺房，所以房价低。

稍微深一些的原因是：长沙福利分房制度结束得晚，房子分得多，所以房价低。

长沙很早就拉开了自己的城市骨架：从上世纪90年代开始，路网就铺得比多数城市大。路网要花钱，当时大家都没钱，就拿土地抵，当时土地也不怎么值钱，很多基建公司手上都被动地囤了很多地。

基建公司只懂修路又不太懂做房地产，所以就跟各种公家单位合作，盖房子低价卖给他们。基建公司只想把土地变成修路工程款，当时没想过要靠房地产开发赚大钱。

其实，长沙福利分房制度结束得晚，这种说法并不准确。因为国家在1998年就要求全国彻底终结福利分房制度，长沙当然也按时终结了。公家单位职工低价获取的房子，严格说并不是福利分房——他们是掏钱买的，只不过掏出的钱比较少而已。

发出去的土地实在太多了，很多人都有幸低价买到了不少套房子。以至于后来有句玩笑话：如果长沙不拼命控房价，如果任由房价上涨，那些人就没心思干活了，因为靠房子就都发了。

时至今日，当年发出去的土地都还没消化完——具体有多少量从来没有披露过，版本众多，总之量还是不小的。

2

长沙严控房价的副作用

刘德科

德科地产频道总编辑

长沙不是不依赖土地财政，而是没法依赖——在土地不值钱的年代，就把大量土地发出去了。

更大的问题来了：其他城市在很大程度上靠土地财政来大举建设城市，长沙没法依赖，那么钱从哪里来？

办法就只有一个：举债。

最近这几年，长沙似乎特别享受“房价低”这项荣誉。为了保持低房价，只能低价供应大量土地——当然，现在是用公开的“招、拍、挂”方式，不像过去那样用土地抵基建款的方式了。

低价供应大量土地的好处，当然是能抑制房价，但副作用是土地被贱卖了——土地是不可再生的国有资产。

贱卖土地，是让房价保持在低位，但同时也挤压了城市发展的未来空间。

说得难听一些，今天长沙的繁荣，是在透支未来，用两种方式透支未来：举债，贱卖土地。

看似目前长沙的居民幸福度很高，因为房价便宜。但从另一个角度看，长沙市民的财富也相对地少了，因为房子背后的财富是可以兑现的。

当中国各个城市间的财富越来越可以自由流动时，而你身上所聚集的财富不够，就只能被“困”在长沙，最终就会变成一座孤城，自我循环。

一座拥有极大前景的城市，一定是各种资源高频地进出，比如深圳。如果长沙不打开对房价强有力的控制，那种所谓的小幸福，持续不了多少年。

丁建刚

浙报传媒地产研究院院长

微信公众号：丁建刚房产

长沙是这一轮调控的优等生城市。虽然用的依然是行政性政策，但和简单的加码限购政策相比，有可取之处。

有些城市一味地加码限购，容易误伤真实需求。而长沙辅之以限售政策，从法律上来讲是事先约定和告知的，有一定的契约精神。

另外，对有真实需求的购房者，限售几年也无关紧要，但对于投资特别是投机性需求，大大延缓了他们的投资回报时间，从而降低其投资热情。

但实际上，只要是行政的限制性措施，都会有不尽合理之处，都难免有误伤。人为干预价格，就会导致市场价格失真，而真实的价格恰恰是最重要的市场自身调节机制。当然，很多城市都干预了价格，只是长沙相对更严。

理论上讲，真实的房价是一个城市的生产力水平、经济水平和城市价值的反映。

在全国版图上和高铁网上，一个城市的房价如果较高，可能会阻碍人才的流入。而长沙用更严的有形之手，好处是长沙的城市性价比更高，能吸引较多人才尤其是年轻人才的流入，坏处是对于长沙的有产阶层不公平，相当于人为地缩水了一部分财富。

另外，长沙调控做得好，但中央政府并没有说每个城市都要像长沙这样调控，中央政府的表述是“因城施策”这四个字。

吴翔华

南京工业大学天诚不动产研究所所长

长沙遏制投机炒房做得比较彻底，是不留死角的典型。不过这依旧不属于长效机制，这样的做法看起来很不错，但副作用也会显现出来。比如正常的改善性需求和投资性需求会外溢到其他城市。此外，城市建设的资金来源也就是土地出让收入会受到影响。

如果能够忍受这样的发展速度，当然也没什么。就怕换个领导，思路一变化，就会迎来报复性反弹，这就是行政手段最大的问题，人治。

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