刘爱明：产业运营逻辑

刘爱明：产业运营逻辑

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什么是好的产业园区？就是园区所有企业都挣钱，你的园区就好了，租金就高了，资产就增值了，所以运营本质上就是服务。

刘爱明（中城新产业控股集团有限公司董事长）：大家好，这个名字想来想去，我最喜欢用“窄门之路”今天说换一个词，那四个字依然是反映走过的历程，真正搞产业地产的人也有这样的感受。今天用这个来讲很具体的案例，以此说明产业地产的窄门之路怎么走法。

这个PPT是第一次讲，也献给博鳌论坛，这个论坛是全年唯一一个答应非得参加的，其他要看时间。我们拆了华为手机、小米手机和大疆无人机，不细看了。拆完了之后比较什么呢？比较是全面的，只给大家讲一个维度，就是螺丝。这个PPT用的旧版，不是新的，这上面没有标，就看螺丝的种类。

华为手机这么多螺丝，只有两种类型。小米手机是四种，四种螺丝。大疆无人机就是二十几种。这说明什么问题？就我们做制造业就知道，说明你的产品集成度。如果华为是大学生，小米算是中学生，大疆无人机大概还不及格，大概算小学生的水平。

我们同样拆了西门子的洗碗机和美的的洗碗机，你说大疆无人机是新企业，但是美的是老牌，来个一比，我们有全面的报告，去我们展厅看，全部挂在那儿。拿一个数据来比，就是整个装配的时间，西门子764秒就可以装完，美的2276秒。这个都是跟合作伙伴干的事儿，下面再讲是什么意思。

拆过瘾了，现在正在拆特斯拉，拆完了之后就在深圳展出，有兴趣的可以看一看。为什么拆这些东西？它是什么意思？

我们是DFMA产品设计降本的服务，做房地产的知道，在设计阶段成本70%被定下来了，图纸一定，成本七八十就定了，招投标只解决20-30%的成本。制造业也是一样，但是制造业在中国没有这样的机构给大家服务，华为很优秀，华为用大量的顾问公司、咨询公司来解决制造水平。

大疆无人机虽然技术很先进，但是制造是刚开始，并不成熟。在中国没有这样的服务资源，我们找了一堆，最后找到新加坡的公司，用这个公司来提供设计降本的服务。类似的服务还有什么呢？除了设计降本的服务之外，还有中城智能硬件加速器，这个加速器干什么？类似于大疆这样的企业，技术很牛，但是生产是不懂的，是完全不懂的，那我来给你服务，从头到尾全流程所有的加速找到我，更快一点、成本更低一点，就是这样的服务。

还有什么服务呢？天集社，就是帮企业找订单的。因为企业老板最关心还是市场，你能不能帮我卖东西，要能帮我找到订单就和你玩。还有金融服务，时间关系就不细讲了。

还做了清华中城智能制造联合研究中心，直接给电子制造业提供精密测量、装备智能化、机器视觉等。这些所有的事情只讲了一个，就是智能制造，如果我们想做智能制造园区，产业方面的运营服务，就是这样的服务。讲了半天才讲了产业方面的运营服务。

我们讲全流程服务，刚刚只说到最后一个，大家总说产业运营，什么是产业运营？前面那个小伙子讲商业地产，一听他讲话就是做商业的。他说没有任何一家通过搞设计盖商场赚钱，而是通过运营赚钱，招商都不重要。

商场开张的那一天都是满的，不是空的，否则你不开了，开张3年就开出差距了，运营价值就在这儿。产业运营的逻辑也在这儿，在最后一步大家往往不重视，这个地方又恰恰是最重要的，如果不整清楚，前面的东西都没有用，我可以告诉你都是错的。

咱们在这儿是做酒店，酒店跟这个概念是一样的，酒店什么最重要？运营。你请了威斯汀来运营，要做酒店第一步是找到威斯汀，再按照威斯汀的思路把这个过程做完，是这个逻辑。产业地产跟它的逻辑是一样的，不能按照住宅的搞法，这是肯定错的，而且做到最后越痛苦，都不知道怎么回去。做酒店和商场的人都知道这个，产业园区跟这个逻辑是一样的，实际上我们是一个运营上的思路。

运营就是服务，什么是运营？我们探讨了几年，什么是运营？没有一个定义。我到大商场看，跟商场搞运营的人聊，商场搞运营的人就整天在商场逛和转，一看这个商店人不对啊，连续一个月人流量不够，别的地方商家挺好，为什么你的人流量不够？你的产品可能有问题，客户不喜欢。你如何把生意做好？我们要调。如果你调不好，我采取最后的行动是把你清出厂，违约都请你出去，再换商家进来，这个就是运营。他就在那儿逛，没事很好，但是有事就不行。

什么是好的产业园区？就是园区所有企业都挣钱，你的园区就好了，租金就高了，资产就增值了，所以运营本质上就是服务。我刚刚讲的就是产业服务，把它讲清楚了，再从最开始的产业规划做起来，产业的定位策划。

还有一个比较重要的就是政策的建议，产业跟商业不一样，产业跟政府是密切相连的，所以要有相关的政策建议，这个非常重要。还有进行产品设计，这个很重要，我自己做了园区都吃了很大亏，自己盖了园区，还租了园区，大客户肯定都想放到建的园区，小客户放到租的园区，事实情况跟大家汇报，大的客户在租的园区，小的客户在租的园区，这对于我来说是血的教训，你们要建肯定也会碰到这样的问题。空间非常重要，不同的产业对空间的需求完全不一样。

其实就像商场一样，商场是运营方案出来了搞设计，不能没有出来就搞设计。就像酒店一样，缺点是万豪，就按照万豪来设计，确定是威斯汀就按照威斯汀设计。

还有展厅，在座是开发商，大家是不以为然，我碰到很多大企业，都不说名字了，都是前20名的企业，来找我做展厅，我都觉得奇怪。后来我才明白，诸位是搞房地产的，政府一看你就是售楼处，我设计的就是展厅，出发点不一样，因为你们设计了太多售楼处了。

在我们的建设阶段就是产业的招商和生态，我刚刚说的产业生态就是最后面运营的服务体系，这就是生态体系。这个体系要把它引到园区来，在你的图纸阶段，图定下来就已经在开始所谓的招商了。

但是，我没提招商，其实我们是生态服务的体系到位。服务体系到位了，客户自然就来了。服务体系不到位，那就叫招商，硬招商，就碰到谁就招谁，大概是这样。在从图纸的设计阶段就开始，到最后的建设期，差不多有2年左右的时间，这样基本上就招满了，活也干完了，就入驻、运营。我想这个是我今天想跟大家分享的全流程的服务。

我最后只想跟大家强调一点，希望大家有点印象的就是它一定是从运营开始的，运营是从服务客户开始的，就是从最开始拆手机，从那儿开始展览所有的产业园区的全流程的服务，这个事儿就做对了，程序上对了，否则程序上不对。

时间关系，就不跟大家多展开讲了，明天还有一个线上的培训，有45分钟的时间，如果大家有时间可以把这个展开再一一跟大家细讲一讲。总的情况就到这儿，谢谢。

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