弱化投资属性促房地产健康发展

弱化投资属性促房地产健康发展

由于房地产行业对经济、金融的影响巨大，以及关乎国计民生，一直是经济领域最受关注的话题之一，决策层也相当重视。

日前，住建部、央行等部门在北京召开重点房地产企业座谈会，会议消息称，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

众所周知，目前中国一二线城市房价普遍偏高，除了确实有一定程度的需求外，由房价上涨预期带来的投资性需求推动作用亦不可小觑。今年4月央行发布了《2019中国城镇居民家庭负债调查》，对全国30个省份进行调查显示，城镇家庭住房拥有率96%，平均每户家庭拥有1.5套住房，居民负债76%来自房贷。

即便如此，今年上半年深圳、杭州等城市房价仍快速上涨，随着房价严重偏离居民收入等基本面，年轻人甚至需要动用“六个钱包”购房。此时，无论从防范金融风险还是考量社会公平的角度，通过弱化投资属性促进房地产平稳运行，势在必行。

部分激进房企高溢价“抢地”形成的预期，对房地产投资属性的构成作用不小。据报道，座谈会提出的具体规则为“三道红线”和四档分类管理，其中“红线”均与房企的杠杆率有关，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，再根据“踩线”程度限制融资，如对于三项指标全部“踩线”的房企，不得增加有息负债。简言之，之前杠杆使用越多的房企，未来融资越困难。

很明显，监管层主要目的是让高杠杆房企尽快降低负债规模和负债率，防止债务雪球越滚越大时出现经营危机、冲击金融系统安全。而让房地产去杠杆的另一个原因，则是不断上涨的房价与激进房企高溢价“抢地”关系不小。过去几年，一二线城市“地王”频现，多地还出现因拍地超限价红线竞价无效。当“面粉”贵过“面包”，激发了居民的购房和投资热情，“羊群效应”下，就出现了近年一二线城市房价畸高的现象。数据显示，2019年销量排名前六的房企就有恒大、融创、绿地“三道红线”全踩。

事实上，早在2016年底的中央经济工作会议就提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。今年7月的房地产工作座谈会亦提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

此番房企资金监测和融资管理规则一出，将倒逼相关房企调整资产结构、谨慎业务布局、降低拿地速率和限制高溢价拿地，从而防范化解房地产金融风险，减弱居民对房地产的投资需求。

除了中央层面外，各地也应该因地制宜出台减弱房地产投资属性的相关政策。8月28日深圳市住建局相关负责人提出，新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。今年上半年，深圳楼市量价齐升，6月二手住宅市场价格达到69599元每平方米，如果新加坡模式落地，60%的居民不必耗费巨资购置房产，投资属性将大大减弱，对房地产市场回归理性大有裨益。

应该说，对于房企杠杆偏高、一二线城市房价畸高等现象，务必通过降低负债率和弱化房地产的投资属性，推动房地产市场平稳健康发展。

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