又一家物业拟分拆上市：禹洲物业背靠富爸爸还是穷爸爸？

原标题：IPO追踪 | 又一家物业拟分拆上市，背靠富爸爸还是穷爸爸

来源：物业中国

文/唐珊珊

一天内，两家房企官宣拟分拆物业赴港上市，这波物业上市潮似乎开始提速了。

8月26日早间，禹洲集团发布公告称，正考虑可能分拆物业管理服务业务及商业营运服务业务于香港联交所独立上市。

就在同一天，华润置地（01109.HK）在2020年中期业绩会上，也“官宣”了其拟分拆物业服务赴港上市的计划。

“如果不出意外，下半年分拆物业上市的房企会越来越多，而且很多应该把计划提前了。”8月28日，北京一物业企业董事长在接受中国房地产报记者采访时表示。

在他看来，很多物业企业分拆计划提速的原因有两方面：一、今年的疫情让物业行业踏上风口，社会及资本市场对物业的认可程度比往年有所提升；二、近期传出的房企融资“三道红线”消息，虽未落地，但下半年房地产企业融资环境会大概率收紧，分拆物业上市无疑可以帮企业打通另一条融资渠道。”

背靠“富爸爸”还是“穷爸爸”

从目前已经成功挂牌港交所的物业服务企业市值表现来看，碧桂园、雅生活、保利物业位于第一梯队，市值规模均达400亿以上，其中，碧桂园服务一度超千亿；新悦城服务、绿城服务、永升生活服务，市值规模介于100亿-300亿区间，位于第二梯队；彩生活、蓝光嘉宝服务市值低于100亿，位于第三梯队。

从这些港股的上市至今的市值变化来分析，不难发现，在香港资本市场，物业股能否得到资本市场的青睐，除了其自身业绩表现，与其背靠的母公司是否足够壮大也密不可分。尽管与母公司的关联度过于紧密，一度被视为物业服务企业的软肋，但从资本视角看，有个可以源源不断输送项目的“富爸爸”，总比自己在市场“抢食”来的靠谱。

那么此次打算分拆上市的禹洲物业背靠的是“穷爸爸”还是“富爸爸”？

根据禹洲集团2019年年报数据显示，禹洲地产2019年全年累计合约销售金额751.2亿元人民币，同比上升34.1%，累计合约销售面积497.1万平方米，同比上升34.3%。12月单月录得合约销售金额人民币78.9亿元，同比增42.6%；合约销售面积为54.5万平方米。

从最新发布的2020年中期财报来看，上半年，公司实现营业收入140.06亿元，同比增长20.36%；实现归母净利润10.19亿元，同比减少37.81%。

房地产销售方面，上半年，公司累计合约销售金额428.51亿元，合约销售面积260.95万平方米。其中，长三角区域销售金额267.67亿元，占总合约金额的62.47%。

新增土储方面，报告期内，公司通过招拍挂和并购方式，获得11幅地块，累计获得建筑面积约136.92万平方米，全部位于二线城市。截至报告期，公司可供销售的建筑面积约2024万平方米，涉及167个项目。

今年7月，禹洲集团从长实集团子公司手中收购了成都南城都汇项目50%股权。该项目的入囊，不仅使其顺利进入成都市场，也为其增添了商业在管项目。资料显示，南城都汇商住项目包括第1至8期住宅及商业单位以及停车场，该地块该地块位于成都高新区，占地面积69.0982万平方米，合1036.4733亩，为住宅用地及公共服务设施用地，容积率≤3.0。2004年10月29日，李嘉诚旗下的和记黄埔以21.35亿元总价拿下，是当时成都乃至整个西部的地王。

尽管为了冲击千亿，禹洲集团落入了增收不增利的局面，但可以看到的是，近两年为了冲击规模，其合约销售面积和土地储备规模都有了较大的增长。这对于禹洲物业来说都是充足的“储备粮”。

打铁还需自身硬，禹洲物业够“硬”吗？

但随着物业行业竞争越来越激烈，未来物业服务企业间的较量，不仅是“拼爹”，还要拼自身自身实力，尤其是第三方业务的拓展能力。

目前禹洲物业尚未递交招股书，暂且只能从禹洲集团的财报数据中略窥一二。

2019年年报显示，禹洲物业投资收入约为3.51亿元，年增长率约为24.76%，占总收入的1.31%。根据最新发布的半年报显示，截至2020年6月30日，禹洲集团的物业管理服务公司于中国内地在管总建筑面积约1300万平方米，合同管理面积约2200万平方米，合共服务全国超10万户业主，今年上半年，物业管理收入同比上升62.16%至2.89亿元。

从其服务业态来看，主要有购物中心、写字楼、社区商业等三种业态，其中禹洲商业项目已进入深圳、上海、杭州、厦门、苏州、南京、合肥、武汉及泉州等地。目前商业项目已开业项目16个及筹备期项目11个，共27个项目，打造商业面积超200万平方米，其中购物中心、写字楼及社区商业业态的占比分别为51%、31%及18%。

从整体综合数据来看，禹洲物业上市还需为规模做一番努力，尤其是在第三方业务的开拓上。对此，禹洲集团副总裁、首席财务官及公司秘书邱于赓在此次的业绩会上坦言：“我们研究了今年分拆物业上市的同行企业，不少物业企业的资产包里，收并购会占一定比例。我们也可能会做一些类似的动作，目前部分标的正在接触，进入到适当时机会进行披露。”

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“融道中国”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。

延伸阅读