第一上海：龙湖集团目标价48.35港元 维持买入评级

归母核心净利润增长12%至52.7亿，持续打造四大主航道业务

归母净利润增长12%至52.7亿：截至2020年中期，公司实现营业收511亿元，同比增长33%，其中物业销售同比增长32%至452亿元，投资性物业收入同比增长30%至33.6亿元，物业管理收入同比增长42%至24.9亿元，公司录得毛利约157.5亿元，同比增长25%，毛利率30.8%，同比下滑1.8个百分点。公司费用率略有上升至9%以及有效税率有所下降至35.7%。公司录得归母利润约63.4亿元，同比增长0.5%，剔除少数股东及投资物业重估等，公司录得归母核心利润约52.7亿元，同比增长12%，在同业中，核心利润增速表现相对突出。

地产主业领航，持续打造4大主航道业务：2020年1-6月，公司实现合同销售额1111亿元，同比增长5.2%，下半年主力推盘项目211个，其中全新项目46个，可售货值约3000亿，可售货值充足，大概率可顺利完成2600亿销售目标，地产开发业务持续保持稳健增长。此外，公司其他业务亦与地产业务形成良好协同效应，公司4大主航道业务（地产开发、投资物业、物业管理、长租公寓）已完成布局并已成为各行业翘楚（地产、商业、物管均稳居行业前10，长租公寓则占据行业前3）。

财务盘面依旧扎实：截至2020年中期，公司在手现金约784亿元，较上期增长29%，在手现金较为充足。总有息债务约1686亿元，一年内到期债务仅占10%，净负债率仅51%，比去年同期下降2个百分点。此外，公司是境内外全投资级信用评级的民营房企，公司也准确把握窗口，年内完成数笔大额境内外再融资，境内外融资渠道畅通，融资优势明显。目前平均融资成本保持4.5%低位，平均贷款年限大6.45年。债务结构依旧健康，财务盘面依旧扎实。

目标价48.35港元，买入评级：开发业务预计持续保持稳健增长，2022年实现开发业务实现利润约171亿，开发业务目标估值约1370亿元（给予市盈率8倍）；租金部分2022年预计录得利润贡献约32亿元（给予市盈率30倍），目标估值961亿元；物业管理及其他业务预计2022年录得利润9.28亿元（给予30倍市盈率），目标估值278亿元；我们在将目标估值以及期间利润分红折现，得到目标价48.35港元，给予买入评级。

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