大发地产提速增效 用“确定性”拥抱“不确定性”

大发地产提速增效用“确定性”拥抱“不确定性”

文/伍谷戈

8月26日的半年度业绩会上，大发地产（6111.HK）董事会主席葛一暘用了“可圈可点”来概括公司上半年交出的成绩单。

半年度业绩显示，不管是在合同销售、土储、资金还是财务等等维度，大发都有优异的表现，并展现出了良好的发展势头。

上半年，大发合约销售约112.08亿元，同比增长58%，这在一众房企中表现格外突出。公司合同销售均价13996元/平方米，同比增长16%；总资产规模约335.67亿元，同比增长21%。

尽管外部的大环境正在对房企提出新的挑战，但大发地产已经做好准备，诸多的“确定性”下，让这家公司有了更足的底气去拥抱外部的“不确定性”。

深耕长三角释放货值潜能

土储上打下的基础，是大发地产应对未来不确定性的信心来源之一。

这家公司在“1+5+X”的战略指引下深耕长三角，布局国家黄金城市群。

截至2020年6月30日，大发地产总土储建筑面积约650万平方米，总土储货值约910亿元，总土储货值在长三角区域占比84%。从城市能级分布里看，总土储货值在优质一二线城市的占比约80%。

这些土储也是公司销售业绩贡献的主力军。其中，长三角合同销售额占比高达86%，合同销售面积占比77%。

今年上半年，大发地产也在长三角积极补仓。新增土储总建筑面积在长三角区域占比达73%，在优质一二线城市的总建筑面积占比超90%。

大发地产补仓的城市包括了苏州、常州、温州、宁波、南通、南京等长三角城市，以及成都、重庆等中西部城市。

下半年，大发地产计划可售货值约318亿元。公司首席执行官兼执行董事廖鲁江称，这将有力保障全年目标实现，甚至超额达标。此外，今年上半年新增的土储大部分也会在今年三四季度形成供货。

不过，管理层在当天业绩会上表示，大发地产有着严格的投资纪律，以收定投，不拿地王是底线。决定进入新城市前，均采用审慎的投资评选原则，并作出深入的研究，与合作伙伴发展长期的战略合作关系，进行土地收购和发展，有效管控成本和投资投入。

目前，大发地产总土储平均土地成本仅约4890元/平方米，这将为日后推动盈利增长奠定基础。

财务风险管控能力强

大发地产不断增强的财务风险管控能力，也为其应对不确定性增添保障。

值得一提的是，规模扩大的同时，大发地产的杠杆率并未明显抬高。

截至2020年6月30日，大发地产持有总现金57.93亿元，增长23.4%。净负债率较去年末下降6.1个百分点至71.7%，现金对短债比维持在1.2倍。

大发地产首席财务官兼高级副总裁罗俊透露，未来公司还将通过四个方面降低财务风险和改善财务结构。

第一，通过严格投资纪律，坚持以收定投原则，严控投资金额和回款金额的比例；第二，持续加强运营能力，保证新项目在6个月内实现开盘；第三，将持续加强回款的管理能力，通过以回款证明为核心的管理体系，提升回款效率，压缩回款周期，提升股东资金和自有资金的周转率；第四，不断引入资本，优化资本结构，降低财务风险，最终实现将公司的净资产负债率保持在80%以内。

从上半年来看，大发地产已经在积极拓宽多元化的融资渠道，优化债务结构，通过银行贷款、发行境外美元优先票据及其他渠道，为长期发展开拓充沛稳定的资金来源。目前公司与60多家大中型中资银行及金融机构保持着良好的关系。

注重内部经营效率

作为一家成长中的房企，大发地产也在优化企业内部经营效率来对抗外部的不确定性。

对管理体系的自律和克制是一方面。大发地产基于“两高两有”四项基本原则，正在进一步夯实以“6611”运营管理体系的内控管理，以项目为核心，贯穿全生命周期，聚焦经营目标，确保过程管控，以实现企业快速高效运营，提高资金利用率。

组织架构的变革也是一方面。据了解，在“精总部，强区域”的目标引导下，大发地产调整了6大区域公司，分别为环沪、华中、浙南、江苏、浙北和西部区域公司。

在人才培养上，先是在总部锻炼再去区域形成关键角色，帮助区域力量日趋集中。

管理层在业绩会上称，下半年公司还会重点做好以下几件事。

一是关键岗位人员的培养和补充。通过TG100训练营和双星训练营持续发力，训练出一批能扛事的一线指挥官来冲击业绩目标；二是把人力培养成管理教练，给管理者提升管理能力，以达到提升组织管理效能的目的；三是形成一套大发地产的工作文化；四是强调管理红线，即简单直接、诚信正直敢于担当、勤俭节约。

“大发地产将坚持以稳健均衡为核心，不断提速增效，保持综合竞争力，蓄力未来，持续为股东提供满意回报。”葛一暘表示。

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