吸引社会资本参与老旧小区改造，要给空间利用政策“松绑”

原标题：/记者观察/ 吸引社会资本参与老旧小区改造，要给空间利用政策“松绑”

来源：21世纪经济报道

如何让社会资本更积极地参与老旧小区改造，是一大难题。

尽管当前老旧小区改造还是以政府投资的基础类改造为主，但随着相关工作的进一步推进，“完善类”的改造如何推进？社会资本的参与，将会越来越必不可少。

记者在采访中注意到，尽管市场上已经有一些成功的案例出现，但如何做好社会资本参与老旧小区改造，目前还没有成熟的案例和思路出现，各方都还处在探索阶段。

多种方式探索

“重单项设计、缺整体设计”，是国务院参事、住房和城乡建设部原副部长、中国城市科学研究会理事长仇保兴指出的老旧小区改造的六大主要问题之首。

记者注意到，在实践中，社会资本的参与，“整合”是一个关键词。

第一种整合，是整合某个单独小区内的老旧小区改造项目，有一个项目公司来进行投资、改造和运营的模式。

以北京老旧小区改造的某示范项目为例，该小区总建筑面积约20万平方米，居民3605户，其中60岁以上老年人口占比超36%，其老旧小区综合改造项目由某集团整体承接和运作。

这个项目，采取的是 “整体承包”的模式。据了解，该集团以自有资金投入，承包了这个小区的涉及公共空间、智能化、服务业态、社区文化四方面共30余项的改造工程，并包括加装电梯。

相应的，小区后续的物业管理、政府补贴、服务收费、商业收费等行为所形成的收益，也由该集团取得。21世纪经济报道记者了解到，这一项目，当前预计年收益在560万元左右，具体来看，物业服务费197万元/年，停车管理费120万元/年，运营便民设施收益192万元/年，而提供社会服务收益，则约为50万元/年。预计可在8-10年内回收成本，实现盈利。

有老旧小区改造行业人士告诉记者，之所以选择打包，是因为如果单项做，那么显然有很多的改造项目，对于企业来说难以盈利，只能通过“打包”的方式，整体交由社会资本。而实际上，未来如果能够将这些社区配套的长效运营权，以资产包的形式，通过REITs等方式进行再融资，对于社会资本进入老旧小区改造，无疑是一大利好。

不过，也有研究者指出，该小区的改造模式能够成功，带有一定的特殊性。该小区面积大，住户多，能够形成消费聚集效应，同时又处在北京地理位置较好的街区，居民支付能力强，两方面因素的共同作用下，使得企业投入资金后，通过运营服务还能“有利可图”。但放眼全国来看，老旧小区多修建于2000年以前，大多数都是建筑面积在1万平米以下的小区，甚至独栋建筑，因此，其“打包”运营，能否让企业实现盈利，盈利周期有多长，还是一个疑问。

因此，在这类改造的基础上，还有另一种“整体打包”的模式。这类模式在湖北、河北的一些地级市有所尝试，即由一家公司对多个老旧小区的改造业务进行打包。同时地方政府会对单个小区、社区和城中村做整合，整合成便于改造的城市社区，方便企业对社区进行改造提升。

不过，这类扩区域的改造，既涉及城市规划的调整，同时又涵盖非住宅类建筑性质转化的城市更新问题，因此相较单一的老旧小区改造更加复杂。

走通“城市更新+老旧小区改造”

多位受访人士均向记者指出，不管是哪种社会资本的参与形式，规划、标准、产权，诸多问题横亘于前。

上述研究者告诉记者，对于老旧小区的改造而言，社会资本要参与，就需要盈利。而现有的盈利模式来看，除了提升居民有偿物业管理的意识和能力以外，更关键的在于对小区存量资源，尤其是存量空间的再利用。

其中，不管是停车场改建这类合理利用小区存量容积率的项目，还是过去一段时间在业内引起广泛讨论的采取增加小区容积率的模式，即在老旧小区顶端“加盖一层”出售的模式，都绕不开相关规划、标准和法律法规的制定和修改。不管是容积率、绿化，甚至采光，在相关文件没有出台之前，地方政府能做的权限也很小。

比如在北京，据记者了解，北京老旧小区改造的一个隐性同时也是硬性的规定是，老旧小区改造解决资金问题，不能通过增加容积率、增加建筑面积的方式来实现。显然，对于北京、上海这样存在控制开放强度、做减量发展的城市而言，通过增加容积率，提升社会资本参与积极性的方式，很难行得通。

再比如，修建停车设施，由于能产生稳定的收入，是社会资本参与兴趣较大的改造项目。但老旧小区空间本来就相对拥挤，相应的绿化要求能否做一定的让步？对于一些独栋的老旧住宅来说，这个问题又如何解决？联合其他小区改造的话，又势必涉及较为复杂的规划修改问题。

除了政策层面的障碍，居民层面推进也有困难。有参与老旧小区改造的物业公司高管告诉记者，除了加装电梯这种“日常”扯皮的项目，在实际操作过程中，一些居民会认为，小区的公共空间其实已经由买房时购买的公摊面积，其产权属于购房人共同所有，在此类公共空间上修建或改造的盈利性质设施，交由相关企业运营和盈利，显然侵犯了购房人的利益。

实际上，这也解释了为什么很多房企现在大规模进驻城市更新领域，却对老旧小区改造鲜有问津。城市更新被认为本质上还是通过对工业用地等非住宅用地其土地性质的改动，从而达到商业开发的目的，开发企业所要面临的困难较少，商业逻辑也比较简单清晰，金融资金也相对容易进入。而老旧小区改造要面临的是更复杂的情况，涉及政府、银行、业主、产权单位等多方面关系的处理，显然需要更高的专业能力和技术要求。

另外，从资金角度而言，习惯了高周转高负债，单个项目周期在2-3年就能形成回款的房企来说，能否适应老旧小区改造8-10年甚至更长的资金周期，显然也是一大问题。

也有观点认为，如果能走通“城市更新+老旧小区改造”的复合模式，在临近小区的空间范围内，通过城市更新，为社会资本提供盈利服务的空间资源，或者能较好地实现“提升类”改造，但由于相关工作推进较晚，目前还没有较为成功的类似案例出现。

（作者：宋兴国，蒋莎莎 编辑：耿雁冰）

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