成龙两套“二环内豪宅”被强制拍卖 律师解读产权归属

文 | 刘娜

近日，司法拍卖业务辅助服务机构“瀚海法拍网”官网上挂出了两套位于北京东城区的豪宅，并在核心卖点中标有“明星自住房”的字眼。

这两套房产中每一套的市场价为1.2亿元，由陈港生（成龙的真实姓名）以及其家人居住，由于成龙未及时为两套房屋办理产权证，因此还归属“NAGA上院”的开发商——御嘉置地公司，近日御嘉置地公司卷入债务纠纷中，其公司资产被申请强制执行，包括这两套豪宅。

对此，法律专业人士认为，只有房子过户登记到了购房者名下，购房者才真正享有房屋的所有权。如果（购房者）买卖的是一手商品房，未办理房产证时，房屋所有权一般还是由开发商所有。有律师认为，此案中成龙保住这套房子的可能性不高。

两套北京”二环内豪宅“被拍卖 起拍价7000余万

据拍卖网站显示，该豪宅位于北京东城区东直门的NAGA上院，每套房产面积为608.75平方米，目前市场价为1.2亿元。

拍卖网站的信息显示，这两套市场价为1.2亿元的住宅将于9月28日开始拍卖，起拍价为7191万元。

这两套被拍卖的豪宅是北京著名的豪宅，地处二环内东直门区域，小区名字叫NAGA上院， 这个小区里一共有99套豪宅，面积都达到上千平。NAGA上院是由御嘉置地公司开发的，在2004年拿到了预售证，并开始售卖。

这两套房屋是成龙2006购买，当时价值是3360万元，抵扣代言费后，成龙只花了1300万。

据媒体报道，御嘉置地的老板李建国和成龙是关系较好的朋友，于是请了成龙代言推广这个项目，成龙2年的代言费是2060万，成龙将代言费抵扣购房款在这里置业，买的就是现在被拍卖的那两套房子。两套房子总价在当时3360万元，单价差不多3万每平，成龙的2060万的代言费就直接抵扣在房款里，剩下1300万则由成龙方补齐。

据裁判文书网中民事判决书，林凤娇提供的证据显示，多年里这两套房屋由成龙和其家人居住，主要是房祖名。林凤娇、房祖名也多次缴纳水、电等费用。

值得一提的是，此前NAGA上院也曾成为媒体关注焦点，几年前房祖名吸毒，并容留柯震东吸毒事件就发生在此。

豪宅为何被强制拍卖？

此次豪宅被拍卖，是因为该物业的开发商——御嘉置地，卷入债务纠纷中，所以其公司资产被申请强制执行。

原本由成龙一家居住的豪宅，与御嘉置地的债务有什么关系？

裁判文书显示，2006年4月，成龙通过旗下公司中泰国际集团有限公司（下称中泰成龙）以总价人民币3360万元购入两套房产。2007年12月底，开发商向成龙本人交付了涉案房屋及车位，办理了入住手续，成龙本人、太太林凤娇及儿子陈祖明（即房祖名）期间经常在此居住，及时交纳水、电、暖气、电话等生活费用，及时向物业公司交纳物业费和车场管理费等各项物业费用。

但是，由于成龙在2007年底收到两处房屋后，一直未依约办理产权变更登记手续，因此房屋产权还是归属于御嘉置地。这也是成龙旗下公司中泰成龙与御嘉置地的争议来源。

裁判文书显示，中泰成龙认为，两套房屋未依约办理产权变更登记手续的原因，是因为御嘉置地公司无法给业主办理正常的手续。

而御嘉置地则认为，因中泰成龙公司名称变更、欠税等问题，导致未办手续。并且该小区一共99户，已办理小产权证91户左右。在后期无法主动办理手续时，业主也可以通过诉讼方式办理。通过诉讼方式办理产权情况的有7-8户。

最终，法院认定“涉案房屋产权未能于查封之前转移登记至中泰成龙公司名下，系因中泰成龙公司自身原因所致”，因此两套房产的法拍执行将继续。

律师：购房后越快办理产权证越好 此次成龙很难保住房子

对于成龙已付款并签约的豪宅面临被拍卖，北京市中闻律师事务所顾问律师刘彬表示，“根据我国法律规定，通常而言，不动产物权的设立、变更、转让都需要依法登记，登记之后才发生效力。如果买卖的是一手商品房，未办理房产证时，房屋所有权一般还是由开发商所有。”

“通俗的说，房产登记是谁的名下就是谁的。”上海大邦律师事务所合伙人张黔林表示，房子没有登记过户，房子的物权还是属于开放商的，买房人享有的只是债权。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师也表示，从法院出具的法律文书来看翻案比较难。但是作为付了全款的购房者，在合同无法实现的情况下是可以提出解约合同，要求开发商返还房款及利息、违约金及房产的差价损失。

成龙已付清全部的房款并与御嘉置地签订合同，但房屋还是面临拍卖。实际上，现实中也存在许多类似事件，很多产权证存在滞后办理的现象。那么购房者应当如何防范类似状况，避免财产损失？

“如果非因买受人自身原因没能办理，则可能存在本案的情形或者‘一房二卖’的情形，建议尽快进行维权。如果是自身原因忽略办理，在法律上无法证明买受人是房屋所有权人，将无法得到法律保护。此时，买受人例如无权出售该房屋或将该房屋赠予他人。”谈及不及时办理房产证可能面临的损失，刘彬表示。

对此，张黔林建议购房者，（购房者）应当尽快办理产权证，如果开发商超过合同约定的期限还没有办出以买房人为权利人的产证，买房人要及时提出要求，包括及时提起诉讼。

“只有房子过户登记到了购房者名下，购房者才真正享有房屋的所有权。”王玉臣也表示，此类风险是买房时常见的风险之一，要规避此类风险，建议首先查询开发商资质，以及交易房产是否存在抵押的情况，并在交付房产后尽快办理不动产过户登记。

对于如何追回损失，王玉臣表示，现在案情已经走到了执行环节，（房屋）已经在进行拍卖了，拍卖的房款可能会很快就被执行走。这个时候，一方面要尽快去起诉，同时在起诉的时候要求确认作为购房人的基本债权优先受偿权，进行财产保全。另一方面，如果这个开发商真的对外欠款很多资不抵债可以进行破产申请。一旦（御嘉置地）进入到破产环节，可以暂停所有的对外债务履行，然后在破产程序中去行使购房人的优先受偿权。

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