德信中国上半年答卷 聚焦一二线与优化财务结构的平衡术

摘要：如何成为行业里的“全优生”，是德信始终在思考的一个问题。

观点地产网 夏季过半，房企们纷纷公布了自己的上半年成绩单，其中，德信中国交出的这份“答卷”格外亮眼。

8月26日上午，德信中国召开2020年中期业绩发布会。董事会主席胡一平携执行董事兼行政总裁费忠敏、执行董事兼助理总裁单蓓、常务副总裁方静，以及首席财务官兼董事会秘书邢军出席了会议。

在今年初的业绩会上，费忠敏曾提出过“任何危机当中都隐藏着机会”的观点，而从上半年的业绩数据来看，德信显然是抓住了这个机会。

于上半年里，德信实现收入76.49亿元，同比增长117.5%；毛利润为约19.62亿元，同比增长61.4%；净利润为13.43亿元，同比增长4.6%。

销售金额方面，上半年，德信录得合约销售额为约257.1亿元，同比增长17.8%；合约销售建筑面积约121.5万平方米；平均售价约为每平方米人民币21160.5元，同比增长约21.2%。

如何成为行业里的“全优生”，是德信始终在思考的一个问题。经过二十余年的风雨兼程，德信已经渐渐走上一条有质量增长的“快车道”。

回看行业过去十几年，越是市场波动困难重重的时候，往往越是企业夯实自身基础，实现弯道超车的好时机。愿景不小的德信上半年也没有闲着，在这些业绩数据背后，我们看到了德信坚持均衡发展、内外兼修的发展决心。

深耕之年：聚焦一二线与升级产品力

从德信上半年的销售额来看，18%的增长幅度可以算得上是四平八稳。

据观点指数研究院公布的“2020年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”榜单披露，德信的业绩排名相比去年更进了一步，攀升到了前60名之内。

疫情影响之下，整个房地产行业上半年都受到严重冲击。犹如逆水行舟，先一步回到正轨的德信完成了一次不错的超越。

从具体数据上看，德信上半年来自物业销售部分的收入取得了大幅度增长，约达75.83亿元，同比增长了约118.3%，在总收入中占比约99.1%。

能够取得这样的成绩，德信自有其一套独家“法宝”。据管理层表示，销售方面的增长主要是得益于深耕策略的影响。

一二线城市，便是德信区域深耕的“主战场”。按城市能级划分，德信上半年的销售额中有82%来自一二线城市，17%来自三线城市，仅有0.8%是来自四线城市。

其中，浙江区域更是德信整个版图里的战略要地。能够看到的是，在德信上半年257.1亿的销售额中，有228.6亿元是来自于浙江区域。

收获满满的同时，也让德信更加坚定了继续重点布局一二线城市的想法。据管理层介绍，德信的布局策略就是“立足浙江、深耕长三角、布局全国核心城市”。

今年上半年，德信合共取得了20幅新增地块，新增总建筑面积约286万平方米。在这部分新增的土地储备中，有94%的土储面积位于一二线城市，5%是位于三线城市，另外还有1%的土储位于海外。

截止2020年6月30日，德信在全国24个城市拥有149个项目。全口径土地储备总面积1571万平方米；按区域划分，其超过70%的土储面积位于一二线城市，有超过83.3%的土储面积位于长三角。

管理层表示，截至上半年，公司拥有的土地储备已经足够支撑未来2年的发展。“如果说，2019年对于德信地产来说是布局之年，那么2020年就是我们深耕之年。”费忠敏如是说道。

值得一提的是，除了在布局上践行深耕外，德信还在产品力上进行了“深耕”，进一步发掘市场价值，不断为产品赋能，从而树立起更好的品牌形象。

而在房地产这个成熟的买方市场中，客户面前陈列着众多可供选择的产品，把握住了客户的需求方向，往往就能抓住更大的市场份额。

“在上半年里，我们进一步完善自身产品序列，形成三大产品线，六大产品系的高品质产品系列框架。具体包括尊享线、悦享线、悦居线、云庄系、臻悦系、大院系、泊林系、海派系、梦想系等，产品类型足以覆盖从首次置业刚需客户到终极改善的各种客户需求。”

高效运营与个性化相结合之下，德信也在市场上赢得了业主们的广泛认可。能够看到的是，德信的项目集中交付率超过了90%，平均交付率高于行业平均水平。其中，还有不少项目的交付率高达97%以上。

均衡有道：夯实内功与优化财务结构

对于一家企业而言，只有“名声在外”是远远不够的，更重要的，是“名副其实”。

疫情“黑天鹅”之下，也让德信再一次明白，决定水桶容量往往是最短的那块木板。想要均衡发展“不偏科”，不管是运营端、销售端还是资金端，每一个环节都需要不断夯实内功。

“在上半年里采取了积极应对措施，经营管理上，我们提出了‘调整经营计划，开源节流，管好现金流，快速反应，抓住窗口期’的应对策略。组织管理上修炼内功，提升竞争力的行动。”

疫情期间，德信推出了“知己云”一站式线上购房平台，1月27日至3月中旬，“知己云”累计注册客户突破25万组，线上认购金额突破8亿元。而除了开通线上售楼处外，德信还采取直播卖房等各种新颖的营销形式。

管理层指出，对于德信来说，拥抱数字化营销是一次行业“营销新物种”的尝试。“这有助于提升我们自身的营销能力，以及应对新形势的快速反应能力。”

在二季度市场开始复苏之后，德信的销售业绩开始反弹。数据显示，德信二季度的实际销售额达到了203.5亿元。“公司今年原计划增幅是20%到30%，上半年已经完成目标的46.7%，在行业中也处于一个较高水平，我们有信心如期完成全年目标。”

与此同时，德信在上半年通过优化开发流程进一步提升了运营效率。做到了新项目摘牌后3个月取得施工证，5个月样板房示范区开放，6个月首次开盘，12个月股东资金回正的速度。

流动性的增强，也让德信在拿地扩张时有了底气。当谈到为何今年上半年如此积极拿地时，管理层就曾表示，这主要是出于时机、项目本身以及公司现金流三方面的考量。

除了加快回款之外，德信上半年也在积极拓展一些境内外增量的融资渠道，并与包括浦发、杭金投等在内的金融机构达成战略合作关系。上半年里，德信获得各类金融机构新增的授信总额达到了252亿元人民币。

当然，融资渠道的打开除了稳定现金流外，不可避免也会让公司的负债规模增加。截至2020年6月30日，德信整体的计息负债规模增长至231亿。

事实上，对于高度依赖资本的房地产行业而言，负债是无法通过简单的数字增减来评判好坏的。从某个角度来说，负债的变化往往代表着着公司的前进速度。

管理层也表示，上半年负债的增速其实是与公司过往几年销售增速相匹配的。“虽然负债规模上升了，但从结构上看我们的债务结构却是在不断优化当中。”

据了解，截至6月30日，德信的银行借款占比从去年末的45%提升到现在的53.2%，大概上升了8个百分点，境内非银融资占比显著减少，期末的加权平均融资成本则是稳定在了8.9%左右。

优化财务结构，练好内功自然是为了更好的发展。对此，管理层也承诺道，公司会继续平衡企业发展与财务成本之间的关系，在保持发展均衡的同时，将杠杆控制在合理安全的范围之内。

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