长租公寓：一场“庞氏骗局”？监管层亮剑

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深度丨长租公寓 一场“庞氏骗局”？

来源：中国房地产报

中房报记者 付珊珊丨上海报道

9月8日，深圳市公安局龙岗分局发布了一则《关于深圳寓意物业管理有限公司涉嫌合同诈骗案受损人线上登记报案的公告》。公告中称，针对深圳寓意物业管理有限公司（以下简称“寓意公寓”）涉嫌合同诈骗一案，龙岗分局已于2020年9月2日立案，并成立专案组展开侦查，案件正在进一步侦办中。

得知这一消息，上海岚越（全名：上海岚越企业管理咨询有限公司）维权群中的房东和租客又喜又忧。

喜的是，监管部门已经意识到问题开始有所行动，忧的是，上海经侦方面还未传出立案消息。

实际上，在近期被曝出的长租公寓跑路事件中，上海是暴雷较为严重的区域。

8月31日，有媒体报道称长租公寓中介平台寓意公寓疑似携款“跑路”，大批租客及房东聚集在其上海办公地点维权。

除了寓意，上海岚越也在相同时间段被曝出跑路，其办公地点早在八月下旬就已人去楼空，受害房东和租客自发成立维权群，目前两个维权群里人数已超700人，据中国房地产报记者了解，这一数字还在不断增加。

另一边，位于浦东康桥路1720号的浦东经侦支队从八月底就不断接到来自巢客公寓、寓意公寓、岚越公寓等长租公寓品牌的房东和租客报案。

“8月底这几天，长租公寓受害者来报案的人突然多了，不过现在还没定性，目前处于收集资料和证据阶段，受害人数和涉及金额还没有具体数据可以公开。”一名浦东经侦支队负责接待登记的民警向记者表示。

矛盾激化

随着各地长租公寓品牌不断被曝出跑路，本应是房东、租客与长租公寓品牌的矛盾，现在正逐渐演变成房东与租客的矛盾。

在上海岚越维权群中，一名浦东租客表示，岚越跑路后，房东将自己微信拉黑，同时还被物业告知房东要断水电。

另一名租客也讲述了自己的遭遇。其表示，自己去提交报案材料时，房东已经将自己的物品从出租屋内清理了出去。

而房东也表示委屈。李静（化名）是此次上海市徐汇区的受害房东，其表示，自己七月底才与岚越签订了合同，而八月底就曝出了跑路事件，至今自己还未从岚越那儿拿到一分钱房租，而租了自己房子的租客与岚越却签订了半年的合同。

李静告知记者，岚越给自己的租金约在每月一万元，且一月一付，而租客给岚越缴纳的租金则为每月8000元左右。

“这中间就有约2000元的差价，我也是岚越出事以后联系了租客才知道。如果早点知道，我肯定不会把房子租出去，这样的差价，长租公司怎么赚钱？根本说不通。”李静表示，租客的付款方式一般分为押一付三或押一付六，如果一次性交付的时间越长，则每月租金越优惠。而正是这样的优惠让不少租客都选择了半年付或者一年付。

一方面“高收低租”，一方面“长收短付”，这样的模式让这些长租公寓看起来就像一场“庞氏骗局”。

“房东和租客现在都处于弱势。因为关于长租公寓的法制法规并不完善，我们维权很困难。”李静说，维权群里不少群友都在想方设法维权，有的房东给12345打投诉电话，但回复一直是“是否经济犯罪找经侦，请报案；要和岚越解约并挽回损失，找法院（房屋所在地法院）”。

本是长租公寓品牌惹的祸，现在却要房东和租客来“背锅”。

“现在经侦方面还没有明确的立案消息，就算立案，也不知道后续进展，到底能不能追回房东和租客的钱，但目前很迫切的问题是，我的租客还住在我的房子里，不管是我还是租客我们都不想一方承担所有的损失。即使协商和解，双方也必然都会损失部分租金，但目前也只能如此。”李静表示。

北京盈科（上海）律师事务所高丽林律师认为，长租公寓维权的确是难题。

“在长租事件中，租客和房东都是受害者。在中介不退押金甚至跑路的情况下，房东如果要维护自己的权益，在其他方法都已经尝试无果的情况下只能想办法去起诉要求解除合同，根据双方的合同约定必然会有关于违约不支付租金房东有权解除合同的相关条款，房东可采取此种方式救济。”高丽林表示，对于租客来说，本身租金已经支付给长租公寓方，自己有权在房子里居住，在房东和长租公寓的合同尚未解除之前，租客有权在其所租住的房屋租住。其认为，目前在公寓方已经跑路的情况下，最合理的解决方式就是房东和租客协商，共同承担部分损失。

据中国房地产报记者从维权群粗略统计，这些受害的房东和租客中，既有刚毕业的大学生，也有七旬老人，少则损失几千，多的损失金额甚至高达七八万。

注册门槛低 频繁“换马甲”

实际上，随着长租公寓不断暴雷，不少租客也发现了其中一些蹊跷之处。

在维权群里，不少租客就直接表明，认为目前上海这一批跑路的长租公寓品牌幕后实际上都是同一拨人在主导。

“第一家千禧，去年在浦东周浦成立；第二家瑑寓，去年年中在浦东金桥和北成立，2019年10月暴雷；第三家捷骜， 2019年8月成立，2020年5-6月份暴雷；第四家岚越，2019年11月份左右成立，2020年7月暴雷。”一位租客解释称。

其中，有租客亲眼看到岚越的一批业务员去了沪巢公寓（全名：上海沪巢房地产经纪有限公司）。而租客提供的合同可以证实，沪巢的法人代表陈虎为原岚越人员。企查查显示，沪巢公寓成立时间为2020年8月26日，即在岚越被曝出跑路之后不久。

记者注意到，沪巢公寓于9月2日出现一条动态消息，称其正在办理简易注销，简易注销公告时间为2020年9月1日至2020年9月21日，此信息在企查查上被列为公司的重要风险提示。

此外，9月9日，在岚越维权群内有租客发布了一则消息，称岚越原班人马又开始大量收房，信息中附上了几位原岚越工作人员联系方式，记者拨打后，几个号码均无人接听，仅有一个未署名的收房联系方式在接听后表示其仍在收房，只不过目前只收宝山区的房子，且其表示其所在公司并非是发布信息中提及的公寓品牌，而是另一家并不知名的公寓。

到底是正常的员工跳槽还是频繁“换马甲”故意为之？

在高丽林看来，有的长租公寓是经营问题，的确存在资不抵债的难题，还有一种是恶意的，比如近期高发的长租公寓跑路事件，等于是卷款潜逃，尤其是这种“高价收房、低价出租”的行为存在一定恶意，性质上与非法集资存在某些相似性，建议受害房东和租客尝试推动刑事立案。

为何近几年长租公寓品牌屡屡被曝出卷款跑路事件？记者在企查查上查询沪巢、岚越、尚伟等在采访中涉及的长租公寓品牌发现，这些公司均属于小微企业，注册资本多在50万元至100万元，门槛低是导致风险频发的重要原因。

尤其是今年年初，疫情暴发加剧了长租公寓行业原本空置率过高和资金链紧张问题。

企查查数据显示，近十年我国租赁相关企业年注册量呈现几何式增长，2019年新注册量达到37.5万家，同比增长33%，比十年前数据增长了777%。今年上半年，行业共新增17.2万家企业，其中二季度新增11.2万家，同比增长16%。

上海由于人口密集，租房需求旺盛，因此上海近十年的房屋租赁相关企业注册量增速也较为惊人，2019年相关企业注册量突破万家，较十年前增长679%。

虽然租赁市场规模正在逐渐扩大，但各类企业的资产实力差异较大。企查查数据显示，注册资金低于500万的企业占据了总量了59%，而注册资金在5000万以上的企业仅占8%。在上海，注册资本在100万以内的租赁企业占据了33%。

伴随租赁市场规模扩大的是不断增长的风险。近十年上海房屋租赁相关企业风险信息数量呈现阶梯式增长趋势，2018年增速较快，风险信息数较2017年同比增长72%；截至2020年9月，今年相关风险信息数已达2.4万条，超过2019年全年水平。在所有风险信息中，裁判文书的风险提示达到11.1万条，占据上海房屋租赁风险信息总数92%，法院公告、开庭公告、失信信息的风险提示也不在少数。

中介的角色

在近期的长租公寓跑路事件中，除了房东、租客和长租公寓品牌，还有一个角色很容易被忽略，那就是中介。

俗话说，三角形是最稳固的。在租房环节中，本来是房东、中介、租客的三角形，但多了一个长租品牌，打破了这种稳固的状态，而长租品牌实际上扮演的角色类似二房东。

在记者采访过程中，不少租客和房东都提到，是通过中介介绍才认识了这些长租公寓品牌。

“岚越这个公寓我之前并没听说过，但我咨询了不少中介，太平洋、中原都问过，说还不错，所以才敢把房子租给他们。”李静说。

据一位中介人员表示，其所在中介公司官方并未与岚越合作过，下面门店可能有一些接触，但其表示，岚越找到中介公司也是以“租客”的身份寻找房源，中介公司起的作用就是搭线，在前期按照惯例收取月租50%的中介费，后续的资金流向，中原一概未参与其中。

但在不少房东和租客看来，虽然中介后续未参与，但在前期有给这些长租公寓品牌背书的嫌疑，表示中介在推荐过程中也需要注意鉴别这些长租品牌的潜在风险。

监管层亮剑

密集的长租公寓跑路事件近日也引发了监管部门的注意。

例如，杭州市政府近期发文明确表示，住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金缴入专用存款账户管理，“托管式”住房租赁企业需在9月30日前根据要求完成风险防控金缴交，存量委托房源应缴交风险防控金30%。

此外，包括上海、成都、广州、合肥、杭州在内的多地区都纷纷发布住房租赁市场风险提示，建议消费者谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、建议使用合同示范文本，谨防“高收低租”、“长收短付”等系列风险。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》。此次文件发布，标志着住房租赁政策更加细化，成为住房租赁领域首部条例性文件。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次条例发布，恰处于当前长租公寓市场波动较大的阶段，应该说发布的时机非常好，对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极的作用。

监管是一方面，另一方面，租客以及房东在租房过程中也要多熟悉租赁相关知识，提高警惕性，才能防患于未然。

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