地产融资三道红线发酵 滇系一哥俊发近4亿信托补血

地产融资三道红线发酵，滇系一哥俊发近4亿信托补血

来源：地产密探

编辑" 密探君

8月下旬以来，房企融资收紧成为地产圈热门话题，涉及12家房企被集中约谈，目的就是减杠杆，否则别想利用银行开发贷、公司债等主流融资渠道“借新还旧”。

这股风到底有多猛烈？近日，路透社刊文说，“后疫情时期中国房地产市场向好势头不减，但在中央上月密集开会后，房企和地方政府都被套上了紧箍咒。房企融资‘三条红线’新规压顶。”

9月6日，恒大突然宣布全国7折促销卖房，许家印要求“金九银十”必须卖够2000亿元。当然，这似乎是恒大对其被约谈的积极回应。

据报道：明年起，房企融资“三道红线”将全国范围内铺开执行，一些人认为房企阵营将两级分化，“有钱的越有钱，没钱的将越没钱”。

相较于龙头房企，虽处于百强但相对中游的很多房企，本身融资渠道及成本就比不过那些“大块头门”，“三道红线”新规对他们而言，就更是一大严峻考验。

按照“三道红线”，目前监管层对上市房企监管相对容易些，但对非上市房企难度相对较大，因为财务本身就不太透明。前不久，路透社还预测“中国部分房企或借道影子银行”。

我们注意到：近来，一些房企发行信托融资较为积极。在某大型信托销售平台上，“佳园400号集合资金信托计划（第1期）”、“佳园400号集合资金信托计划（第2期C类）“已自昨日起开始对外销售。

注意！上述信托计划第1期募资3.4亿元，从6个月至30个月不等，第2期C类产品募资0.5亿元，期限18个月，融资方均为云南中望置业，该信托贷款资金用于名下俊发昆明观云海云中苑A6地块二期项目建设。

到期如何兑付？据介绍，第一还款来源即项目销售收入；第二还款来源即担保方的经营收入；第三还款来源即极端情况下处置抵押物所得资金。俊发集团供连带担保，观云海云知苑A2项目土地抵押，抵押率不超评估净值的65%，且第一顺位抵押。

云南中望置业曾是在昆明名噪一时的“新螺蛳湾”开发商中豪集团旗下公司，6年前斥资近18亿元底价包揽昆明官渡区矣六街道办事处五腊村9宗地，近570亩，涉及5宗宅地445.12亩，3宗商务金融用地118.29亩，号称当年昆明总价新地王。

据我们当年跟踪：这个项目住宅部分楼面价约1300元/㎡，商用地楼面价约930元/㎡，1宗批发零售用地楼面地价约5000元/㎡。按当初中望高管的设想，拿地后打造成大型城市综合体项目，与“中望城”、螺蛳湾商贸城形成聚合效应。然而，计划赶不上变化。

这家诞生于江苏宿迁、发迹于云南昆明的中豪集团，2015年初因公司实控人刘卫高突然辞职一度燃爆地产圈，外界猜测四起，据主流媒体报道其疑受云南高官“仇和案”牵连。

随着该事件的持续发酵和冲击，中豪集团在全国复制快速开发大型商贸城的模式受制于资金链压力一度陷入困境，虽一再矢口否认资金链问题，但明眼人都知道，中豪系高管是在跟时间赛跑，争取时间试图重组解除危机。

2015年底、2016年底，云南中望置业连续登上昆明国土局被退缴土地款名单，涉及8宗地、13.28亿元，其资金链状况可窥一斑。2017年底，以李俊为首的俊发集团和以郭尚跃为首的奥斯迪百爵地产联手接盘云南中望置业。

如今，云南中豪置业业已变成俊发集团的全资子公司，对应的就是中豪昆明·螺蛳湾商贸城超级综合体项目。去年9月份，中豪置业斥资92亿底价包揽官渡区新螺蛳湾片区11宗、约789亩地，楼面价约2842-3694元/㎡，足以看出背后“滇系一哥”俊发的本土野心。

去年8月以来，基于上述拿地而来的俊发·新螺蛳湾·星湾俊园一共开盘两次，销售均价达到13500元/㎡，项目利润率还是非常可观。而收购中望置业开发的“观云海云中苑”均价也为13500元/㎡，再看看楼面价，简直赚翻了！

对于俊发，我们在7月份已有深入报道，作为一家滇系房企，昆明乃至云南是其主战场，近年来一直试图加速异地扩张，但受制于多重因素影响一度折戟，去年以来借助旧改东风发力城市更新，在上海、西安、石家庄、广州等地正在推进旧改项目。

这一详情，且看地产密探7月份刊发的《“云南王”俊发战上海：14亿再拿旧改，百亿总投资钱何来？》一文。

据克而瑞监测统计，今年前8个月，俊发全口径销售额349.6亿元，排名第62位，权益销售额近300亿元，排名第52位。与去年同期相比，今年销售额及排名略有下滑。

注意！今年4月份，俊发集团子公司俊发建设集团在深交所申请发行13.69亿元的“民生加银资管-光大证券-俊发集团商业物业信托受益权资产支持专项计划”ABS产品，但至今仍处于“已反馈”状态。

颇为蹊跷的是，在沪、深两大交易所平台上，像今年前几个月地产融资宽松期，并未看到俊发的影子，真实财务状况也一直成谜。

今年6月份，俊发集团曾借中铁信托发售“银杏2023期俊发春城一期项目集合资金信托计划”，募资4.4亿元，期限24个月，预计收益7.6至8.2%，主要投向云南金色之源房地产公司旗下用于昆明海东俊园三期19-4地块开发等。

透过信托公告，我们进一步获悉：俊发集团控股股东为香港俊发地产，实际控制人李镇廷，即俊发集团老板李俊之子。

注：俊发集团创始人李俊（李文斌）

注意！今年6月份，李俊的公开身份是俊发集团创始人，当月李镇廷的公开身份就是俊发集团总裁。

注：俊发集团董事长、总裁李镇廷

从工商查询我们获悉：今年7月底，俊发集团曾发生重大高管变动，即李镇廷从董事变成董事长、总裁。据坊间传闻报道：上述高管变动时，辞任俊发集团董事长兼总裁的是王振宇。

4年前，俊发集团创始人李俊出任俊发集团董事长、总裁。在云南媒体人眼里，俊发地产创始以来，一直在幕后推动俊发发展的李俊也正式从幕后来到台前。

这期间，俊发集团总裁频繁换血，先是李斌玩伴、“好兄弟”赵彬，后是出身龙湖的周德康，然后是出身阳光城的明星职业经理人张海民，之后外界关注不多。

从俊发集团官网新闻梳理来看，去年底，李俊还担任着俊发集团董事长，王振宇为俊发集团常务副总裁，今年5月份对外身份又变成俊发云南区域集团副总裁，但没查询到其担任董事长兼总裁身份的任何蛛丝马迹。

不管这么说，李镇廷被火速推到俊发集团“一把手”，足以看出李俊或已部分完成俊发集团权力交棒，从俊发集团“城市更新综合服务商”新定位及从传统开发型企业到技术服务型企业的转型愿景看，这应属“地产二代”的新使命。

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