保险是地产行业的隐形老大吗？

原标题：保险，是地产行业的隐形老大吗？

来源：星球保LAB

一路潜行，保险帝国的地产版图悄无声息的在扩张。最近，保险公司与地产公司的一则联姻，再次引起重重涟漪。

9月9日晚，阳光城发布公告，该公司第二大股东上海嘉闻通过协议转让13.53%的股权，受让者泰康人寿、泰康养老分别受让8.53%、5%股权。加之同为泰康保险集团成员的泰康资产此前通过资管产品持有0.07%的股权、以及泰康人寿持有的0.006%股权。泰康系3家公司合计持股达到13.61%，一举成为阳光城第三大股东。

本次转让股价为每股6.09元，合计转让价款为33.78亿元。

又一家保险机构成为地产公司的股东，险资爱地产渊源已久。

此前，包括中国平安、安邦保险、中国人寿、前海人寿、太平洋保险在内的十余家险企纷纷入股房企，泰康在此次入股阳光城之前也曾举牌保利和北辰实业。

不过，这次在泰康入股阳光城，是地产行业在“三条红线”监管指导下第一家引入战略投资者的。

天下熙熙皆为利，熙熙攘攘皆为利往。入股的背后还有对赌协议。对赌协议的远方是盈利的诉求。

阳光城+泰康，星球保lab愿两家机构的合作未来是星辰和大海。

星球保LAB 发起了一个读者讨论保险公司为什么要买地产公司？参与讨论

抛开表面看本质：近千亿元的“对赌协议”

“公司第一大股东仍为福建阳光集团有限公司 （下称“阳光集团”），其与一致行动人持股比例为43.98%”

值得注意的是，阳光集团做出了长达十年的业绩对赌承诺：2020年-2024年阳光城的归母净利润年复合增长不低于15%，且五年累计归母净利润不低于340.59亿元；2025年-2029年，阳光城归母净利润总额为601.64亿元，十年承诺总额高达942.23亿元。如果阳光城未达对赌目标，差额部分由阳光集团补足。

阳光城表示，控股股东向泰康人寿及泰康养老提供各项承诺，是为了彰显诚意，促进公司与泰康方面资源协同。控股股东还承诺，如果没有与泰康方面协商一致，不会减持公司股份；达成一致情况下，泰康方面有优先购买权。

阳光城称，这次合作优化了公司的股权结构以及治理水平，增强了公司资源整合及获取能力，有助于公司拓宽项目合作渠道，优化债务结构、资金成本、主体信用，提升市场认可度。

股份转让成功之后，泰康人寿及泰康养老有权提名两名董事候选人进入阳光城董事会，董事会总人数调整为12人，泰康人寿及泰康养老方面占总数的六分之一。

未来，阳光城需保证每年至少进行一次现金分红，分红金额不得少于可分配利润的30%。

破冰之后挖内核：“三道红线”下的联姻

早些年，阳光城经历了一轮高速的发展，伴随着规模的增长，负债率攀升，财务拉响警报。阳光城希望找到一位好的战略投资人，以帮助财务面的改善。

阳光城的高管不止一次在业绩会上提起“引战”一事。两年半前，阳光城集团执行副总裁吴建斌就曾明确表示，阳光城有意吸引一些战略投资者加盟，这些战略投资者须是与阳光城在业务上具有协同、互补效应，他相信，通过“引战”，阳光城的负债率水平会得到改善。

然而，过去两年半，阳光城的“引战”愿望未能实现，负债仍然较高。根据其历年年报，2017年至2020年上半年，阳光城剔除预收款后的资产负债率的改善程度有限，由2017年年末的82.3%下降至77.62%，降幅仅4.68%；净负债率方面虽有明显的下降，但到今年上半年，其净负债率为115%，仍处于高位。

8月20日，住房城乡建设部、央行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，传达了重点房企融资新要求：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。

根据网上流传的信息，监管层还将根据“越线”的数量，将房企分为“红橙黄绿”四档，并以此决定其融资时有息负债的上限。其中，未“越线”的绿色档房企，有息负债年增速上限为15%；黄色（一个指标越线）和橙色（两个指标越线）的房企，年增速上限为10%和5%；红色（三个指标均越线）档房企不能新增有息债务。

据此作为标准，阳光城剔除预收款后的资产负债率及净负债率均高于70%和100%“红线”，位于“红、橙、黄、绿”四挡中“橙”档。基于此，今年的年度业绩会上，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌再一次强调，股权投资引战是阳光城今年的重要目标。

现在，如愿以偿。

幕后的故事：险资多么爱地产？

保险机构入股地产，并不新鲜，今年以来甚至加码配置。

此前，招商蛇口公告称，招商蛇口拟以发行股份、可转换公司债及支付现金的方式购买南油集团24%股权并向战略投资者非公开发行股份募集配套资金。平安资管接受平安人寿委托，以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。

此前，“房企+险资”的合作模式愈发普遍。如中国平安已成为华夏幸福、碧桂园、中国金茂等房企的第二大股东，旭辉和万科也分别引入平安保险和安邦保险作为公司的前十股东。此次入股阳光城的泰康人寿也早在2016年以60亿元的认购价成为保利地产的第二大股东。

险资为何频频入股地产？

其实，去年起，监管明显对险资的地位和投资渠道给予了放松，这也使得很多险资愿意投资地产股。就今年来说，整个宏观经济和产业面临冲击，类似持股，也还是因为看好房地产市场和企业。

对于地产公司来说，引入险资不仅能缓解短期资金压力，同时也利好企业的长期融资，通过与金融资本相结合，获得低成本资金。

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