凯德朱文环：投资账要算得清 不高杠杆拿项目

原标题：凯德朱文环：投资账要算得清，不高杠杆拿项目

今年，凯德集团尝试实施核心高管轮岗计划，从1月1日起，凯德集团（中国）商业管理华西区区域总经理朱文环，正式调任凯德集团（中国）华北区董事总经理。

近日，履新大半年后的朱文环在媒体面前正式亮相。朱文环在接受新京报记者采访时表示，中国是凯德最重要的一个市场，在北京、上海、广州、成都、武汉为中心的五大核心城市群内，凯德一直在寻找有潜力、合适的投资项目，“因为我们要求是稳扎稳打，不可能杠杆太高，我们要确定一旦去拿项目，账要算得清，投资回报必须要明确。”

遭遇疫情冲击，空铺率控制在10%以内

今年上半年，受新冠肺炎疫情影响，实体商业遭受冲击较大，尤其是餐饮、体验类业态占比较高的购物中心，营业收入下降、店铺空置率上升，甚至有些项目的空铺率超过了20%的警戒线。在接受记者采访时，朱文环指出，疫情期间，凯德集团也受到一定影响，但平均空铺率依然控制在10%以内。

据朱文环介绍，目前，凯德在上海、广州、深圳、成都、西安等城市，客流量都已完全恢复，甚至相比去年还有所增长，销售额也同比上涨，北京相对较慢些，但也逐步恢复至去年同期水平。例如，青岛凯德MALL·新都心9月客流同比增长16%，北京来福士9月销售额同比增长7%。

朱文环透露，在此基础上，凯德华北区接下来的工作重心将分为两个方面。一方面是夯实内功，完善工作流程；另一方面，凯德在原本定位基础上，更加精准地去定位项目。比如，凯德MALL·西直门将借着冬奥会的契机，将其定位为中国对外的窗口，“目前我们正在做品牌调改、新铺引进等工作。”

在五大核心城市群寻找净地开发或存量项目改造

朱文环坦言，他来中国的8年内，见证了中国商业地产质的发展，“现在中国的商业对比东南亚任何一个国家，包括新加坡，都是超前的，预计未来会越来越强。”

值得一提的是，前两年，凯德集团在中国动作频频，积极优化战略布局和资产组合。然而，2020年市场上并未出现凯德集团投资布局的相关消息。

谈及凯德集团的投资布局业务时，朱文环表示，中国是凯德最重要的一个市场，在北京、上海、广州、成都、武汉为中心的五大核心城市群内，凯德一直在寻找有潜力、合适的投资项目，净地开发或存量项目改造，“但这是可遇不可求的，因为我们要求是稳扎稳打，不可能杠杆太高，我们要确定一旦去拿项目，账要算得清，投资回报必须要明确。”

在具体商业运营上，朱文环指出，以前运营购物中心时，都会去找主力店租户，面积越大、年限越长，购物中心就越开心，但2012年以来，商场经营者便逐步开始去主力店，而是选择将商铺面积切小，增加铺位数。与此同时，减少租赁年限，增加租赁频次。

此举对商业地产运营商而言，增加了运营难度，“一个普通商场约有250个店铺，而我们会增加至280个店铺左右。这意味着，我们需要有1000-1500个品牌库存来支撑，由此构建较好的店铺组合。”

新京报记者 张晓兰 图片来源 企业供图

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