春节楼市观察：一线城市成交高涨 返乡置业遇冷分化

新浪财经 徐苑蕾

因为疫情蔓延，去年春节楼市陷入成交低谷，众多城市甚至录得零成交，而今年一线城市则在春节迎来“开门红”，北京、广州、深圳春节周成交量创3年新高。另一方面，三四线置业市场逐渐饱和，尤其在“就地过年”的背景下，今年春节返乡置业成交量锐减。

但值得注意的是，低线城市之间的分化现象加剧，部分东南沿海的三四线城市和都市圈中心城市交易活跃，而一些基本面较差、未来发展不明确的低线城市返乡置业或将难以再起波澜。

一线城市春节成交高涨 创3年新高

今年春节楼市呈现出与往年不一样的行情，因为“就地过年”的倡导，房企普遍看淡春节楼市，纷纷调整供货节奏和城市，整体供应较往年过去两年均缩量约3成左右。

不过，从成交量来看，春节楼市却表现出“淡季不淡”。根据克而瑞监测数据，30个典型城市总成交量创3年新高，在春节周（2021年2月11日-2月17日，下同）成交量达315256平方米，较2020年同期上涨了133%，与2019年同期对比，涨幅也达到了34%。

尤其是今年一线城市春节假期新房成交情况转好，刚需、改善型购房需求异常旺盛。数据显示，北京、广州、深圳2021年春节周成交量增幅较2020年和2019年同期均大幅上涨50%以上。具体来看，三个城市春节2周成交量分别为19.93万、25.64万和8.04万平方米，较2019年同期增幅分别为69%、78%和840%。

一位负责广州亚运城板块项目销售的房企人士告诉新浪财经，其所在楼盘是广州知名的刚需盘，春节期间售楼处不打烊，销售人员通过调班、轮休等方式轮流在岗值班。该人士表示，“春节人手比平日少一些，但看房的客户不减，感觉比平日还要忙碌”。

该销售人士还介绍称，年后项目即将再次涨价，临近春节前楼盘还特意加推了125平方米四房户型的房源，这是项目中最受欢迎的爆款产品，春节期间则推出了95-98折的特惠单位，到访售楼部的购房者都可以获得新春礼包。

对于一线城市春节楼市需求的集中释放，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析称，在今年疫情影响之下，国家提出“就地过年”的号召，留在本地过年的外地务工人员增加，本地看房人数上涨，对于当地楼市来说是一个利好，因此相较于去年春节成交活跃度明显提升。

返乡置业遇冷 城市间分化加剧

而与一线城市春节期间高涨的购房情绪相对的，则是三四线城市返乡置业需求的消减。中原地产统计数据显示，2021年春节返乡置业成交量锐减3成以上。

长期以来，传统春节都是三四线城市返乡置业的“窗口期”，一定程度上也是定调当年三四线楼市的晴雨表。在部分城市，春节期间的销售额占当地全年销售额的2-3成甚至更高。但从趋势看，三四线置业市场已逐渐饱和。

在广州工作、老家在清远的晓韵（化名）坦言，自己年前计划在临近广清轻轨的区域置业，出于一半投资、一半为家人改善居住环境的目的，她的购房目标主要定为别墅或者改善型的大户型住宅。但是春节回到老家后，还没来得及去看样板房，晓韵就彻底放弃在清远买房的念头了。

“如果买别墅，按我的标准，单单装修费可能就要花200-300万，我觉得不太值得。清远大部分年轻人都到大城市去工作了，如果买住宅抱着投资的想法，以后可能也不会有年轻人愿意接盘”，晓韵说。

值得注意的是，低线城市之间的分化现象也在加剧。根据陈霄介绍，除深圳这类一线城市之外，部分二三线城市春节期间看房人数也好于预期，淮安、莆田、福州等城市日均成交均显著高于去年春节，涨幅均超50%。

机构数据显示，像东南沿海三四线城市，比如温州、佛山、东莞等，以及都市圈中心城市，比如成都、西安、苏州、合肥及重庆等，成交保持着高热状态。而像南宁、大连、茂名、惠州等城市迎来阶段性回调，整体成交偏淡。

至于后续低线城市的置业市场，陈霄认为，对于一些基本面较差、未来发展不明确的低线城市返乡置业或将难以再起波澜，而对于一些像是长三角、珠三角等热点区域的三四线城市来说，后期可能会因管控逐渐放松而迎来二次返乡置业的机会。

“金三银四”将至 楼市能否迎来“小阳春”？

眼下即将进入传统楼市的“金三银四”，每年的3-4月，得益于开年银行信贷额度的宽松，以及房企在春节后供应量的上涨，楼市成交活跃度往往被带动起来形成“小阳春”。

但在陈霄看来，今年3月份或将会维持在当前的成交水平，“小阳春”出现的可能性不高。

陈霄表示，今年受到“就地过年”的号召，大量外地务工人员留在当地过年，春节期间楼市活跃度较高，看房人数高于预期。通常来看，往年的3月份左右会出现“小阳春”，主要是受到务工人员回流的带动，而今年就地过年楼市热度高于往年，叠加各地调控政策环境频出，3月份或将会维持在当前的成交水平，再创新高峰的可能性不高。

对于后市发展，克而瑞则预计，随着疫情得到阶段性控制，成交也将恢复新常态，2021年行业规模大概率高位持稳，不同城市间分化依旧会持续加剧。

“一线市场最具韧性，调控层层加码挤压投机需求的同时，刚需自住需求大概率得到进一步释放；二线城市则将迎来此消彼长的轮动行情，整体成交维稳；而对于广大缺乏基本面支撑，长期人口净流出的三四线城市仍将延续低迷走势”，克而瑞指出。

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