住宅用地"零售"改"批发" 业内：对房企短期资金或将形成巨大挑战

华夏时报记者李贝贝 上海报道

近期一份网传文件显示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实行“两集中”（即集中发布出让公告、集中组织出让活动），且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。对此市场分析人士公认，“土地新规”将利好行业竞争格局，房企运营能力和规模未来将成为关键的竞争力，但同时也会提高企业的现金流压力，导致中小房企的生存压力将继续增大。

多地宣布对住宅土地集中供应

2月24日下午，多家媒体报道，一份网传的文件显示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。文件还表示，近期将召开视频会议，在视频会议之前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。据该消息，22个重点城市包括北上广深四个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙等18个二线城市。

目前，部分城市已经发布了相应的公告。

24日，一份落款时间显示为“2021年2月23日”、由天津市规划和自然资源局发布的《市规划资源局关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》显示，天津市确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地的出让公告。《华夏时报》记者未在天津市规划和自然资源局官方网站上搜索到该份文件。但目前天津市规划和自然资源局相关人士已向媒体确认了上述《通知》的真实性。

上述《通知》称，2021年度住宅用地（包括含有住宅用地的混合用地）实行“两集中”同步公开出让：一是集中发布出让公告。全市原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡；二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

河南省郑州市自然资源和规划局此前发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，则收回了部分区的住宅用地出让公告发布权。《通知》还宣布，根据部2021年住宅分类调控精神的要求，结合郑州市实际情况，自本通知下发起（2月23日），航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

24日晚间，山东省青岛市自然资源和规划局官网发布的《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》则显示，要严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

而一份未经证实的、由自然资源开发利用司发布的《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》显示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

中国指数研究院一位分析师表示，本次政策暂时仅涉及2021年出让的土地，范围覆盖热点22城，“预计后续政策将依赖于政府对政策效果以及市场反应的全面评估”。

或有利于管控房价

对于房地产行业与房企而言，“两集中”的供地政策被认为影响深远。业内人士普遍认为，集中供地有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期；但同时也更加考验房企的现金流运营以及融资能力。

华西证券分析师樊信江指出，试点22个城市均为传统意义上的一二线城市，普遍土地出让规模较大，不过以往土地市场的确存在土地出让节奏较为分散的现象。根据中指院的统计数据，这22座重点城市2020年全年共出让土地3916宗，四个季度分别出让557、1220、952、1187宗。其中，住宅用地出让宗数最多月份为12月，占全年供地宗数的15%；最少月份则为1月份，占全年供地宗数的4%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策积极落实了中央经济工作会议精神和自然资源部住宅供地供应分类调控工作精神。“实际上也是积极关注和解决大城市住房问题的重要保障，是房地产长效机制的又一个新举措。”

严跃进告诉《华夏时报》记者，若是“两集中”供地政策确定，实际上就形成了长效机制三大利器，即三道红线、房贷集中度和供地集中度政策。此外，集中供地政策强调了22个城市的落实，也强调了住宅用地领域的改革，实际上有助于真正减少土地哄抢，促进各地土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。

中国指数研究院方面认为，此举将对地方政府供地行为产生约束，单次大批量的土地供应，也对政府的管理能力提出了更高要求。不过，土地集中出让为住房供应带来稳定预期，也进而引导购房者稳定预期。且在一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

不过，58安居客房产研究院分院院长张波告诉《华夏时报》记者，由于可能涉及到的城市都是市场当下的热点城市，这一政策一旦落地，对于土地供应节奏的要求也会同步提升，“如何控制好分批次的土地供应，让市场能有效消化又不导致流拍率上升，是未来面临的一个难题”。

而对于房企来说，这种压力可能会更为直接。

“（集中供地）对房企短期资金或将形成巨大挑战。”中指院方面向《华夏时报》记者直言，假设各个城市每年三次集中出让土地，按照2020年的供地情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

张波也认为，如果每个城市只在几个时间点上推地，房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地，对于中小房企来说压力明显偏大，甚至大型品牌房企如果想获得多个地块也面临着不小挑战，联合拿地共同开发的情况将可能进一步增多。

面对行业新的挑战，不少业内人士建议房企在策略上做出调整。

中指院建议，开发商关注22城之外的投资机会，特别是城市群、都市圈内部城市。在相对宽松的货币环境下，仍需抓住重点城市投资机会，合作拿地，分散风险，实现共赢，关注下一步政策细则及各地因城施策的政策空间。同时，阶段性项目集中入市也可能导致市场短期供需失衡，因此未来项目入市时点需要政府更好的把控。

同策研究院资深分析师肖云祥也强调，后续伴随着新房集中供应，市场竞争加剧，销售存压，为了保证利润，房企拿地时要“克制”。

值得一提的是，一些房企内部人士对于箭在弦上的集中供地政策也有一些异议。一名TOP20的房企副总裁认为，尽管集中供地让企业更好地把握预期，合理安排资金，但这只是房企获得住宅土地的一个渠道，“其实还有很多渠道，比如勾地、城市更新项目”。而另一名房企内部人士则直言不满：“病入膏肓，头痛不医头，医脚。问题是，病根在脚吗？”

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