西安再现“万人摇”楼盘 新“地王”楼面价破2万元/平方米

西安再现“万人摇”楼盘新“地王”楼面价破2万元/平方米

本报记者/王金龙/西安报道

房价连涨数十月的西安市，如今俨然成为全国最热的市场之一。

2月19日，西安市曲江新区二期一宗116.892亩居住用地，在金地、华润、绿城、招商、金茂、中海、华侨城、万科等15家房企的竞争中，最终由西安曲江上和置业有限公司（以下简称“曲江上和置业”）以21.5亿元摘得，成为名副其实的“地王”。

记者注意到，算上“无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”，这宗地单价超过3000万元/亩，楼面地价则超过2.3万元/平方米。相较而言，西安多数在售楼盘的价格在1.5万/平方米～1.8万元/平方米左右。

“水涨船高！如果楼面价格超过2万元/平方米，房价可能会在4万元/平方米左右。”西安某房企副总裁向《中国经营报》记者表示，从2016年3月至今，西安的房价已经连续上涨约60个月，房价也已翻番。另外，相比2016年，如今西安的房地产市场格局亦发生改变，小房企逐渐退出，大房企涌入，使得地价在市场化运作中竞争更加充分。

事实上，面对暴涨的房价，西安市方面也曾多次出台相关政策抑制房价上涨，尤其是2020年12月1日，西安市三部门联合下发《关于进一步加强房地产市场调控》的通知（以下简称“《通知》”），更是备受瞩目。

不过，即便在新政之下，西安房地产市场价格仍在上涨。统计数据显示，西安2021年1月份新房价格指数环比上涨0.4%，同比上涨6.5%。

地王频现

在2002年之前，位于西安城区南郊的曲江是一片农田荒野，尚未开发。半年之后，即2002年6月，任职西安高科集团的段先念，兼任西安曲江新区管委会主任、党工委副书记。自此，曲江进入了一个“爆发期”，随之而来的是曲江土地也从最早的30万元/亩仍无人问津，到如今3000万元/亩依然炙手可热。

2021年春节刚过，西安土地市场就拍出了“地王”。天眼查信息显示，曲江上和置业成立于2019年6月17日，注册资本仅2000万元。但是其股东却颇具实力，分别为西安曲江大明宫置业有限公司持股51%；西安中铁京泰房地产开发有限公司持股29%；中铁集团逸博置业有限公司持股20%。后两者均为中国铁建间接控股公司。

据公开资料显示，该宗土地位于雁翔路沿线，容积率1.5至2.0，建筑密度<28%，绿地率≥35%。记者了解到，西安曲江新区目前能够供应的土地已经屈指可数。

“目前西安房价整体在涨，其中涨幅较快的区域为曲江新区、高新区以及沣东新城，而这些区域新开楼盘大多以改善型住房为主，因此房价较高。”一位房企高管认为，上述曲江地块，未来大概率是以高档洋房或者叠拼别墅为主，只有这样，才能卖出超过2万元/平方米的楼面价格。

事实上，随着西安房价的不断飙升，地价也持续暴涨。2021年1月份，绿城就曾经以1.6万元/平方米的楼面价将西咸新区能源金贸区的一块地收入囊中，彼时，其就刷新了西安住宅用地出让纪录，被视为当时的“地王”。

房价暴涨

“地王”频出背后，不仅仅是房价上涨，还催生了“千人摇”“万人摇”的火爆楼盘。

2021年牛年春节气氛尚未退去，但是西安市的房地产市场早已热闹起来。记者注意到，截至2月23日下午三点，位于西安市航天新城的山水美树楼盘意向登记家庭数量就达到了10082个。该楼盘均价为15368元/平方米，户型面积约130至330平方米，交房时间为2021年底。

“山水美树项目之所以能够出现‘万人摇’，是因为该楼盘的性价比较高。”西安市房管局一位官员表示，航天新城距离曲江较近，相对于曲江的房价，山水美树项目的房价就较低，且其开发商为航天实业，属于国企，因此在交通便利、教育资源丰富的情况下，自然而然就受到购房者热捧。

记者近期走访市场发现，目前几乎所有的新开楼盘都门庭若市。西安东郊的某楼盘一位销售人员就告诉记者，相较年前，春节之后看房者激增，且成交率较高，目前除了200平方米大户型与少量小户型，其他户型均已售罄。

根据多家研究机构发布的统计数据，西安1月份新房价格指数环比上涨0.4%，同比上涨6.5%，预计未来，西安的房价依然会持续上涨。

“在2016年之前，当时西安的房价除了曲江一些核心位置之外，其余地方的房价均在万元以下。”曾经在西安做了逾十年房产中介的张亮对记者表示，2016年之前，常与西安相提并论的成都、郑州等地的房价都涨起来了，甚至兰州的房价都在涨，但是西安的房价始终是不温不火，每平方米在7000元左右徘徊。很多人甚至认为，西安的楼市就是一个“大盘股”，靠零星的炒房客是很难炒起来的，但是仅仅四年时间，西安的房价就已经翻番，而且还在持续上涨。

2020年11月中旬，国家统计局发布了70城房价涨幅数据，2020年10月份，西安新建商品住宅价格环比涨幅为0.5%。值得注意的是，相关统计数据显示，自2016年3月以来，西安房价连续上涨55个月。该数据公布之后，在引发外界热议的同时，西安市方面因为房价过快上涨，而受到国家相关部门的约谈。

根据安居客的统计，2016年西安市商品房成交均价为7286元/平方米，全年共有10个月成交均价在7000元/平方米以下。

而到了2019年，西安商品房新增供应1985万平方米，同比减少11.9%；成交1796万平方米，同比减少19.9%，但成交均价12723元/平方米，同比上涨 9.0%。

政策收紧

在国家统计局公布西安房价连续上涨55个月之后， 2020年12月1日，西安市三部门联合下发《通知》，通过加强商品房预售管理，提高二套房首付比例，抑制房价过快上涨。

上述政策被西安房地产业内视为是西安房地产市场的一个“拐点”，认为西安房价自此会进入一个较为稳定的时期，即便是房价上涨，涨幅也不会太大。从开发商的角度来看，《通知》规定，新项目申请预售证，原则上总高不超过7层，要达到主体结构封顶；总高在7层以上，须达到地面规划总层数的1/3，且不得低于7层。

同时，《通知》还加强预售资金监管。购房款不直接进入房企账户，贷款资金将直接划入预售资金监管账户，住建部门根据工程进度核拨预售资金，防范建设风险，监督项目进度。

“钱被管住了，回笼资金慢了，就意味着房企的财务成本要增加。”一位房企人士告诉记者，正是基于2020年12月1日的新政，2020年岁末，西安房地产市场有多家房企资金吃紧，甚至出现拖欠工程款的现象。

《通知》规定亦对购房者产生影响，尤其是对二套购房要求，其首付款按照一套房的面积大小，增加首付比例，最高达到70%，希望能够抑制炒房客投资买房。

然而，现在看来，2020年的12月1日的《通知》并未使得西安的房地产市场迅速降温，2021年春节假期刚过，西安房地产市场就“地王”频出，不仅房价持续上涨，还出现“千人摇”“万人摇”的火爆场面。

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