钜派解读土地端供给侧改革加速落地

近日，一则消息席卷土地市场：2021年度住宅用地出让实行“两集中”、“一年三次”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年出让不超过3次。涉及城市包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。消息发出的当天，A股市场的地产板块随即发生剧烈变化，地产股票集中暴涨，整个板块上升1100亿，114家地产公司有106家上涨。

降低土拍热度，引导市场理性

在房地产市场上，一直存在只控“面包”价格、不理“面粉”涨价的诟病，此次土地出让政策出现，充分体现上层的调控决心，力求从根源上避免房价过热。从细则来看，土地集中出让，虽然对优质地块的热度影响较小，但同一时间段内成交大量地块，在一定程度上能够削弱单块土地成交对整体市场预期的影响，让购房者对市场走向的预判更加理性，避免恐慌购房。专家预计，各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比，对地方政府形成有效约束，引导土地市场合理运行。当然，单次大批量的土地供应，也对政府的管理能力提出了更高要求。

房企压力增大，考验全局把控

对于房企而言，土地供给端的改革将是对企业一次多方位的考验。此前，全年分散供地，房企能够根据资金运转情况调整拿地节奏，改革后，一年三次集中供地，房企为了保证土储，需要在三个时间段内完成全年土储计划集中拿地，这不仅需要考虑资金周转，还需要对操盘项目进行整体把控。对于实力雄厚的国企、大房企而言，筹措资金能力强，拥有更为丰富的操盘经验，在应对变革时可能会更加从容。对于中、小房企而言，资金实力和经验都会有所欠缺，在同一赛场上竞争，优质地块的竞争力较弱，在资源上落得下风；在后期的市场竞争中，因土地资源和市场竞争能力等多方面的原因，也较难占据优势。长期下来，马太效应明显，房地产市场的集中度将进一步增加。

不过，也有业内人士认为，住宅用地的调控对于大型房企，短期内筹融资难度加大，不能同时参与多块土地竞争，不能再利用资金和信息优势通吃市场，垄断资源。对于中小房企，能有更多选择的余地，可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。

据称，已经有房企表示，针对新政目前企业已经开始做应对措施，未来将会更加聚焦一些重点城市，进入城市会更加集中，也会更加关注22个城市之外的投资机会。

综合来看，一旦次数限制、集中出让的招拍挂规则正式全面实施，势必增加土地市场透明度，更有利于形成市场有序、稳定的竞争格局，减少地王出现的频次，稳定优秀企业的盈利水平，推进优胜劣汰。从制度上来说，土地市场的改革可以成为行业供给侧改革的最后一块拼图。

关于本次土地端供给侧改革新政，钜派地产团队认为，新政会对房企、市场、金融三方面产生影响。

房企方面，由于土地集中供应，所以对短期资金的需求量会比较大，所以房企有可能会在拍地前的一段时间做促销、回笼资金，对老百姓来说，这个时候是购房良机。另外，一般来说第一次集中供地会发生在上半年，大概率会在年底开盘销售，对当年贡献现金流，所以第一次的集中供地，可能会出现开发商抢地现象，导致溢价率上升，第二次、第三次的集中供地，因为每次开发商参与的数量会降低，整个土地溢价率会降低。同时，由于同时参与多块土地的竞拍者减少，合作拿地的机会会越来越多。

市场方面，由于土地集中供应，导致后续多个月份房屋供应是紧张的，这个时候可能会带来房价的上涨，反过来也会带来地价上涨。另一方面，在这22个城市以外的其他的下沉市场，以及一些区域深耕的龙头，在这些城市和公司里面，存在较多的投资机会。

金融方面，对银行、信托这些金融机构的挑战会比较大，由于资金供应的节奏被打乱，资金的需求会集中在这三个月里面，短期募集资金的压力随之增大。

参考资料：

土地供给侧改革：“两集中”、“一年三次”

土地端供给侧改革加速推进 要求重点城市住宅用地实现“两集中”

南京等城市推集中供地，专家：供给侧改革，有助土拍市场降温

解读土拍政策2.0

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