天津楼市要变天了？

原标题：天津楼市要变天了？

来源：京津冀买房

3月6日，天津西青张家窝区域保利和光尘樾售楼处现场购房者“爆满”，人声鼎沸。目前该项目位列贝壳天津新房销量榜首位，售价在19000-20000元/平，相较春节前夕价格有500-1500元/平涨幅。

近日，天津楼市盛传多个新盘价格优惠政策收回，价格上调1-2点。天津楼市是否已进入小阳春？

关于涨价传闻，小二经与多位天津置业顾问求证，置业顾问表示，确有此事，春节后基本所有新盘都将优惠收回，并上调了一定的价格，涨幅不一，总体稳定。但同样受楼层、楼栋位置影响，一房一价，较差的房屋可能波动不大。

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区域分化下的小阳春？

小二随机抽取了天津市内5个新盘，均有500-3000元/平的涨幅。其中，位于西青张家窝的保利和光尘樾目前成交价格在19000-20000元/平左右，而春节前成交均价在18500元/平左右，相比之下出现了500-1500元/平上涨。同样，位于静海团泊西的天津锦绣学府目前均价在13500元/平，相比此前，该价格已有1000元/平的涨幅，究其涨价主因，目前通往该区域地铁已开工建设。

位于宝坻南关大街的融创御河宸院目前售价11500元/平，相比此前价格，有500-1000元/平左右涨幅。而位于北辰宜白路的远洋未来城有500元/平左右涨幅，目前售价在19000元/平。

如果说上述楼盘价格属于轻微上扬，下面这个可是大涨3000元/平左右。位于和平区滨江道的和平翰林公馆，相较于春节前60000-62000元/平成交价，目前已有3000元/平左右涨幅，均价达到65000元/平。意外的是，该盘开盘均价56000元/平，相较于开盘均价，目前已有9000元/平涨幅。

关于涨价原因，一位置业顾问表示，和平翰林公馆地理位置好，位于天津市最繁华地块，越卖户型越大，项目占据着稀缺的教育资源，未来或是天津top级小学天津实验小学的学区房。

而对于天津新盘普涨，多位置业顾问这样解释道，疫情好转，积压的买房需求得到释放，近期看房、买房的人明显增多。

数据来源：安居客

安居客数据显示，2月天津新房均价24739.5元/平，环比微涨0.04%，在14个区域中呈现出6区上涨、6区下滑、4区持平、东部“飘红”、西部“飘绿”的特点。

其中，涨幅排在首位的是河东区，均价38216元/平，环比涨幅高达7.05%，排在第二位的滨海新区涨幅达3.59%，其余蓟州区、河西区、北辰区、东丽区均有0.32%-0.7%不等的涨幅。

值得注意的是，在新房均价环比降幅方面，南开区跌幅达6%，排在首位。静海、红桥、西青、津南、武清5区均价均有1.29%-0.13%微降。和平区、河北区、宝坻区、宁河区新房均价环比持平。

不难看出，在下跌区域中，除南开区下降6%，其他区域均为微降。而河东区、滨海新区价格上扬7.05%、3.59%，对冲掉南开区下降的影响，成为拉动天津主力军。

数据来源：安居客

在二手房方面，同样呈现出涨势。援引安居客资料数据，2月天津二手房挂牌均价21138.9元/平，环比上涨0.96%。其中，静海涨幅最大，达到4.46%，在新房市场“拖后腿”的南开上涨3.24%，一举超越河西，位列第二。2月除了东丽、北辰、宁河三区价格下降外，其余13区全线“飘红”。

安居客资料中这样讲到：“二手房的崛起也预示则天津楼市的全面复苏。”

另一则数据同样表明了天津楼市“复苏”迹象。克而瑞数据显示，2月天津商品住宅成交均价16831元/平，同比上涨2.2%，环比上涨1.5%，成交金额86.6亿元，同比上涨442.9%。

不难看出，此轮的新盘普涨，对于一直不温不火的天津楼市来说，注入了一剂“强心针”。

02

亏本“甩卖”往事

事实上，天津楼市给人印象多以“惨淡”为主。

甚至有媒体大V这样说道：“同样是限价，别的城市是不让涨，天津限价，是不让跌。”

为何这样说？天津楼市的“魔幻”超乎想象。

有媒体爆料，曾经200万起步的海教园，如今大片楼盘在160万的总价上。经小二查阅，事实确实如此，虽说海教园南片春节后均价已涨到19000元/平，而较去年出现的16800元/平，有不少上扬，但目前仍有不少总价门槛低于160万/套。如四季春晓门槛价147万/套、龙湖天璞门槛价143万/套左右、阳光城未来悦户型相较于前两个楼盘大总价也在160-170万/套。

还有更为“惨烈”的是低于成本价或维持成本价亏本“甩卖”。

位于津南咸水沽的某楼盘，当初以15000元/平左右楼面价拿地，结果楼盘入市后最低时售价14000元/平；南开区某楼盘，当初以56000元/平左右楼面价拿地，带10000元/平精装，如今售价64000元/平左右；河北区某楼盘以24000元/平左右楼面价拿地，如今售价24000元/左右；2020年10月，河西区某豪宅项目更是从单价45000元/平降至33000元/平。

此前，多家媒体称，全国“最会拍地、最敢降价”的某TOP级房企，也在天津栽了大跟头。2020年其开发的宝坻某楼盘一期售价13000元/平，2020年10月加推120多套房源，但单价从13000元降至8500元左右，一晚上清盘。次日，便被此前“高价”购房业主告到相关部门。结果是，售楼处被暂停接客，降价销售的多套房源，被暂停网签。

彼时，天津楼市的下行不是一家房企的困扰。在2018年某知名房企就将天津公司与河北公司合并。一家房企天津公司总经理抱怨说，他和其他开发商天津公司总经理聚会时，黯然地发现，自己所在城市公司的销售业绩，在各自集团全是垫底的。

这或是典型个例楼盘，但彼时的市场传闻确是如此，楼盘降价促销或“甩卖”，甚至低于了成本价。

03

复苏成色几何？

本轮天津楼市的复苏毫不疑问是为低迷的市场提振了信心，但成色几何？是否会维持这种活跃状态？

事实上，天津楼市的低迷是从2017年开始的，如今2万左右的房价只相当于四年前2016年年中的水平。

总的来看，影响房价涨跌的因素有多种，例如产业、政策、居民购买力、土地供给等等。这里重点提及土地供给、限购两个因素。

从土地供给方面看，2016年，天津市的土地出让金从2015年575亿，飙升到1000多亿。2017年、2018年、2019年土地出让金同样维持在超千亿水平，而到了2020年土地出让金923亿，直降33%。

高供给必然带来高库存。2021年初，天津市规划局公布2020年天津存量住宅用地信息，全市合计存量项目数835个，存量住宅用地总面积高达7083公顷。其中未动工土地总面积为741公顷，已动工未竣工土地面积为6342公顷，未销售房屋土地面积为2870公顷。

数据来源：天津市规划局

不难看出，总的未销售房屋土地面积为3611公顷，即未销售土地加未开工土地，也就是3611万平米，如果按近两年天津住宅的平均容积率1.6估算，天津全市库存建面5778万平米，如此庞大的库存在全国范围内少见。更是有机构预测，天津目前库存要5年才能消化掉。

此外，雪上加霜的是，在2016年土地高供给下，天津还实施了楼市调控，外地人在天津买房需要三年内两年连续社保才可购买一套住宅。无疑为2016年后的新房市场增加了不确定性。

近三年天津新房成交均价走势图数据来源：安居客

而针对此轮房价上涨是否属于周期性上扬，能够持续多久？从上图不难看出，三年来天津新房市场价格走势，总体上属于逢涨必跌。

有网友们这样说道，“天津能保住房价不跌就不错了。”“开盘好几年了都没清盘，卖的动吗？现在开盘的都是以前拿地的砸手里了。”“虽然是天津人，自己有房，但天津人收入水平不高，不希望房价涨。”

有网友这样调侃道，“（天津）房价赶紧涨呀，要不然不配直辖市的地位！”

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