爱“搬家”的欧宗洪 抱薪救火的融信中国

融信中国（03301.HK）董事局主席欧宗洪与春秋时期的晋文公有些相似，喜欢做一些不鸣则已一鸣惊人的事儿。

他不喜欢曝光，平日深居简出，网络上很难找到高质量的访谈片段。与他相关的信息，不过是20年前“欧氏三兄弟”古早的创业故事，以及一个只在媒体笔下传说，似有似无的闽系地产江湖，仅此而已。

就是这样一位好静的老板，不久前递出一则爆炸新闻：融信要卖掉位于虹桥世界中心的上海总部办公楼股权，奔向没那么核心地段的融信·上坤中心。算上2016年2月从福州搬进虹桥万科中心，到2018年再次乔迁虹桥核心商务区，这已经是第三次搬家了。

都说“狡兔三窟”，可是不出事儿，谁愿意搬家舟车劳顿？或许是“维稳”大局，融信很快发布了2020年业绩早报：合约销售额达到1551.73亿元，建筑面积725万平方米，轻松完成既定目标。

既然这么稳，为什么要卖总部呢？放弃全上海数得上的高端办公区位优势，兑换大把的钞票，欧宗洪难道是为了享受金钱傍身的快感？

全球最著名的“财迷”，写在巴尔扎克的小说里，名字叫欧也妮·葛朗台。都知道他腰缠万贯，富可敌国，不过终日居住在阴暗破败的老房子里。

那么问题来了：如果欧宗洪学习的是欧也妮，那么融信是否成了那栋老房子？

地王之王

房企招拍挂活动中，掌声普遍会在落锤时响起，可是2016年8月17日，传统有了改变。

为了拍下上海静安中兴社区地块，仁恒集团举牌100亿元，全国地王价格就此被刷新。作为竞争对手，中梁控股（02772.HK）、融创中国（01918.HK）、旭辉控股集团（0884.HK）、万科A（000002.SZ）的代表纷纷起立鼓掌示意，这势在必得的魄力实在吓人。

当然，故事的结果是，经过400多轮报价，该地块有了下家——融信以110.1亿元总价、139.3%的溢价率、14.3万元/平方米的楼板价，成了新的地王。

大佬们突然意识到时代变了。翻看融信的过往，其实并不算辉煌：2016年年初，欧宗洪才将融信的总部迁至上海；同期在港交所挂牌上市，结果只获得2.7%认购；相比动辄千亿规模的房企大佬，当时融信年销售额不过200亿元。

然而就是这样一家企业，漂亮地射出一支冷箭，让所有人都受伤了。

“公司拿地的价格并不高。”回顾那次抢地王的经历，欧宗洪十分平静，毕竟拿大钱抢好地的事儿，融信早已谙熟。虽然港交所IPO并不算成功，但欧宗洪并不气馁，随即发行两笔合计35亿元的公司债，接连夺取上海、杭州、福州等众多热门地块。

乘上海地王之势，融信继续开疆拓土，2017年总共购置78个项目，总建筑面积1481.53万平方米。要知道，2016年时融信总土储也不过1060万平方米，如此快速膨胀的速度，才是新时代的地王风采。

王侯将相宁有种乎？活在这个时代需要勇气，只要敢借钱敢花钱，布局全国发展也不是难事。公开信息显示，融信资源广泛分布于长三角、海峡西岸、大湾区、京津冀等九个城市群，杭州、南京、福州、上海等地价居高的城市，其合约销售额占比已经达到65.64%。

这些寸土寸金的区域，融信都没落下，因此其平均合约售价稳定处于整个行业的领先位置。公开数据显示，在众多房企2020年平均合约售价刚破万时，融信从2018年开始就没让该数据下滑至20000元/平方米之下。

结合亿翰智库的数据，2017年地产行业TOP100房企平均存货周转率为0.35，融信以0.4的效率开发项目，维持着高周转战略不放松。从融信身上，可以看到坚持“高杠杆+高周转”，激进扩张风格房企的风采。

不同点在于，欧宗洪眼中的猎物十分明确：同样是高周转策略，融信要赚的是有钱人的钱，用一套“高举高打”的战略占领目标市场。

姑且不论结果，融信至少做到了声势浩荡。

不赚钱的高端生意

谁在赚有钱人的钱？LV、法拉利、茅台，还要多一个融信？这是一件多么光彩照人的事儿。可其中要承受多大压力，只有欧宗洪自己知道。

福建比不了上海，毕竟这里有更为丰富的融资渠道，银行与金融机构对资金压力的敏感度更强。只要房企下定决心花钱，总会有海量的资金满足需求。

刚来上海那几年，是融信花钱意愿最为迫切的一段时间。为了尽快成长为独当一面的巨头，欧宗洪在全国各地热门区域吃掉不少地块，同时吹大了公司的负债额度。财报数据显示，融信2015年的负债还不足300亿元，两年后直奔1500亿元而去。

人们总会有误解：认为房企负债高了，风险就来了，其实这话并不全对。环顾龙头房企——碧桂园（02007.HK）、保利地产（600048.SH）、龙湖集团（0960.HK）们，哪个不是债务轻松大几千亿？最终还是歌照唱舞照跳。

背债不可怕，可怕的是背了债，却成不了碧桂园、保利和龙湖。

眼下，千亿规模的融信，已经背上近2000亿元的债务，成长却不理想。克而瑞数据显示，经过2017年的快速成长，融信的新增土储规模与土储总量，再没有出现快速增长；在2018年销售面积触及峰值后，同样失去了增速。

无论利润空间有多高，还是需要量的支撑，只有“高杠杆”，没有“高周转”的成长撑不了多久。“双高”模式的关键，就是牺牲利润，换取规模。一旦天平失衡，资金投入换不来规模增长，规模一直吹不大，就到了考验资本耐性的时候。

无数事实证明，资本的耐性最经不起考验。

欧宗洪的解决办法，是继续增加筹码。2020年3月和4月，融信按5.9%年利率，分别发行12.9亿元及11.06亿元的资产支撑证券（ABS）；6-7月间，又以6.75%-7.35%不等的利息水平，发行6.1亿美元债券。

第三方统计数据显示，2020年国内房地产开发企业发行境内信用债票面利率平均值为4.91%；同期发行美元债时，时代中国与碧桂园的成本各只有6.0%与5.4%。大家借来的钱，相比融信要低不少。

“以地事秦，犹抱薪救火，薪不尽，火不灭”。大概1000年前，苏洵在《六国论》中讨论过天下大统的根本原因：身处乱世，谁都想活下去；可以去打拼，却不能拿命当赌注。

既然不能实现规模增长，就不能继续烧钱求存，成本实在太高。与融信营收规模接近的旭辉、佳兆业集团（01638.HK）、美的置业（03990.HK），净利润都远高于融信。在融信的游戏中，“薪”太容易烧烬。从欧宗洪的举措来看，他还是想继续冒险。

一家生产高端产品的公司，产品定价不断走高，利润却不断下滑的时候，又能给资本呈现怎样的希望呢？

冒险家没有明天？

进入2021年，转折还是发生了。

融信中国发布公告预计，截至2020年12月31日止，其年度拥有人应占溢利将同比下滑20%-30%。1月4日刚公布实现1500亿元年度目标的利好，一个月后（2月25日）就给了当头闷棍。

刚刚挣扎向上的公司股价，再度下沉，始终盘不出谷底。或许在投资者心中，融信利润下滑已经不是罕事，都有了心理准备。投资者只想听听官方的表态，融信的游戏还要不要继续跟。

“现在外部环境仍比较复杂，融信中国未来三年内还是要追求有质量发展，有信心每年保证10%-12%左右的增长。”谈及未来畅想，融信中国总裁余丽娟如是说。飞驰风险太高，融信开始求稳了。

如此表态，显然有悖于以往欧宗洪的性格。2020年借了不少钱，2021年后连续发行成本为7.1%的3亿美元优先债，以及成本为6.5%的13.18亿美元公司债。这显然是要大干一场的架势，突然间变成求稳，有些难以接受。

不过以目前的行业趋势，还是冷静一点好。

2020年8月，酝酿多年的房企“三条红线”政策出炉。虽然融信仅以73.8%踩中剔除预收款后资产负债率一条“红线”（净负债率91%，现金短债比1.7），但通过经营带来的净利润不断下滑，证明融信通过自身造血能力降线的空间有限。

堵上资金的枪眼，还是要靠借款，拆东墙补西墙，这显然不符合监管部门的要求。

到了2021，22座重点城市土地执行发布公告与出让土地“两集中”的传言喧嚣尘上。若传言成真，房企要到一个水池里抢资源。地产行业转型发展时段，所有人都知道一二线城市是最理想的避风港，都开始抢生意的时候，融信的日子还能过得潇洒吗？

中指研究院数据显示，在巨大的竞争压力驱使下，2020年房企购地成本出现大幅度提升，重点关注一二线城市地块的旭辉平均拿地成本达到7612元/平方米，增幅达到56.5%。

相同属性的融信，2020年上半年的拿地成本已经达到8550元/平方米，后续成本压力继续加大不可避免。

卖房子赚不到很多的钱，还要拿更多的钱投入拿地，欧宗洪面对的就是这样一盘残局。如此被动的局面，还是以慢发展避风险为妙。稳住现有土储容量，以备饥年心不慌；钱包尽量塞满，应对不时之需，两手准备也算精明之举。

回顾欧宗洪已经卖掉的融信总部，一个时代过去了，其实就是这么简单。

结语

看着现在的融信，多少会让人添上几分唏嘘。

毕竟是做过全国地王的“冒险王”，欧宗洪的胆量与勇气已是万中无一。借着“高杠杆+高周转”模式快速成长，融信曾经骑在火牛背上。在那个“撑死胆大的，饿死胆小的”竞速时代，辉煌写在每一个融信人的脸上。

然而如此急速成长终不是长久之计，不能指望产业的发展，永远停留在过山车轨道的顶端。行业进入转型的档口，“排雷”成了行业主旋律，房企终究要靠利润，靠独自发展的能力独霸一方，融信也不例外。

到重新开始的时候了。

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