毛利率再度下降 东原地产也要投资下沉了

原标题：毛利率再度下降，东原地产也要投资下沉了

连续多年投资战略瞄准一二线城市的小房企东原地产也要做下沉了。

3月11日，东原集团上市主体迪马股份发布2020年年报，年报显示，2020年迪马股份营业收入212.7亿元，同比增长7.99%；归属上市公司股东的净利润为18.02亿元，同比增长25.89%。

营收和净利润增长的同时，迪马股份的负债率也有所下降。年报显示，2020年迪马股份有息负债率19.39%，净负债率48.21%；其短期负债与有息负债比33.22%，同比减少18.07%；其扣除预收款后的资产负债率为69.14%。

在三道红线关乎企业融资命门之下，迪马股份三线均未触线。

具体到房地产业务上，迪马股份年报显示，2020年，迪马股份房地产合并口径销售额为227.21亿元，销售面积183.05万平方米，实现结转收入金额190.22亿元，结转面积144.29万平方米，报告期末待结转面积236.16万平方米。

在克而瑞榜单中，东原地产2020年全口径销售额为602.1亿，位于排行榜到第64名；权益销售额为324.8亿，位于排行榜第74名。

从迪马股份三年来公布的合并口径销售额看，迪马股份地产业务销售额增长停滞，分别约227亿、224亿和200亿。

年报显示，房地产业务及物业营收为195.77亿元，同比增长7.48%；毛利率20.09%，毛利率相比2019年下降8.48个百分点。

从地区看，华西区域毛利率最高为30.59，毛利率增长了1.34个百分点。华东区域的毛利率最低，为12.59%，减少了21.68个百分点。

迪马股份在年报中解释华东区域和南京2020年毛利率分别同比下降21.68和22.50个百分点的原因是本期交付结转的业态涉及部分尾盘，毛利偏低，拉低整体交付规模的毛利率所致。

总体来看，迪马股份地产毛利率下滑，一定程度上说明公司拿地利润空间较低。

在融资成本上，迪马股份2020年整体融资成本为8.69%，相比2019年融资成本8.64%、2018年融资成本7.65%，2020年迪马股份融资成本进一步上升，对于地产业务占据核心地位的迪马股份来说，在2020年大环境相对宽松下融资成本还在持续攀升，一定程度上说明迪马股份的日子越来越难。

过去两年，迪马股份专注一二线核心城市，走出了一条专注一二线城市小而美房企路径，从2020年拿地看，迪马股份在这条路径上有所妥协。

根据年报，2020年迪马股份新增土地储备35宗，新增建筑面积516.83万方。拿地上除了招牌挂外，还加大了合作力度，2020年就与花样年和大发签订了战略性合作。

从土地储备区域看，其土储分布在绵羊、成都、西安、渭南、苏州、长沙、武汉、襄阳、郑州、石家庄、重庆、昆明、贵阳、遵义、肇庆、徐州、栖霞、南京，2020年首次进入了徐州、渭南，从一定程度上看，迪马股份的投资战略有所下沉。

过去几年，迪马股份曾执着于一二线核心城市，但过去几年甚至一度妥协利润率来完成拿地投资规划。2020年年报看，迪马股份大本营华西区域的毛利率就比华东利润率高的多。同时，过去一年，一二线城市拿地贵且难，迪马股份下沉也并非坏事。

2021年，迪马股份在拿地方式更加灵活也更有野心。年报称，同意授权公司及控股子公司经营层根据市场情况择机增加土地储备，包括但不限于公开招拍挂、联合招拍挂、在建工程收购、股权交易方式、参与一级土地整理或一、二级土地市场联动等方式获取土地储备，获取土地价款总额在人民币300亿元内。

此外，在不超出以上年度土地投资计划总额的前提下，同意提请股东大会授权公司经营层具体执行2021年度土地储备投资计划。

也就是说，与迪马股份披露的全口径销售额比，2021年的拿地额超过了2020年全口径销售额。

另外，根据年报，2021年迪马股份的一个重要工作时推进物业上市计划。年报称，全力助推物业上市工作，通过战略性投资、合作及收购进一步扩大服务规模，持续开发信息技术、建立智慧社区并提升客户运营能力，实现做大做强的目标。

值得注意的是，2021年的房地产大环境仍会有大的转变，除了三道红线，热点城市集中供地下，可以预见的是，迪马股份不得不面临更多改变。

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