房山楼市悄然升温 首付不到百万“上车”盘仍是全北京洼地

原标题：“刚需基地”房山楼市悄然升温，房价涨跌分化，首付不到百万“上车”盘仍是全北京洼地 | 区域楼市观察

记者 陆肖肖 北京报道

最近几个月，随着北京市房地产市场成交量走高，房山楼市也开始热了起来。

相比之下，房山区的房价是北京整个近郊区的价格洼地，二手房价格均价为3.1万元/平米，部分新房单价不到3万元，购房者首次置业首付款不足百万，成为北京为数不多的首付百万以下即可“上车”的区域，由此吸引了众多刚需购房者来此地置业。

房山楼市热度上升

据记者了解，近期随着楼市升温，房山部分新房项目价格有所上涨，有项目的价格最近上涨了4000元/平，二手房市场上，房屋总价普遍上调了10-20万元。广阳城附近的一个新房项目，项目均价已经从年前的4万元涨到了4.4万元，近期考虑购房的张先生告诉《华夏时报》记者：“年前就开始关注这个项目，看中了房子的得房率比较高，而且窗户都很大，客厅还设计了两面落地窗，当时想买的是83平米的小三居，年前12月份看的时候价格是330多万，年后涨到了360多万，总价差了30多万。”

房山良乡官道一项目的置业顾问小蒋对《华夏时报》记者说道：“目前项目单价在2.9-3.1万元，一期面临清盘，还有包括总价98折、总房款优惠2万元的活动，但清盘之后很快开的二期项目每平米会上涨1000元，项目优惠活动也不再延续。项目目前很火，春节那个月很多人不在北京，项目都卖出了60多套房子，工作日的人少一点，要是周六日人会更多。”

房山的二手房市场也有部分区域开始热了起来，良乡大学城片区的经纪人小何告诉《华夏时报》记者，近期楼市热度攀升，看房的人多了起来，附近的两居室的总价最近普遍上涨了10-20万元左右。

针对当前房山区房地产市场的形势，合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，房山近期的房价表现在单盘的上涨，并不是整个区域的普涨。个别项目的产品做得比较好，客户需求旺盛，所以可以支撑价格的小幅上调，但房山其他区域的项目，特别是六环外多个项目聚集的区域，并不能支撑房价的上涨。

未来房山区域的房价会大涨吗？诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉《华夏时报》记者，随着当前疫情逐步受控，房地产市场行情整体好转，从北京全市范围来看，房价呈现上涨趋势，房山区作为北京近郊内的一个价格洼地，受到整体市场向好的行情带动，以及北京新房市场供应有限的情况下，部分购房者转向房山区的优质房源，但是出现大涨的可能性不大。

而由于房山区域较广，项目的价格有涨有跌，出现了分化的现象，有的新房项目价格甚至出现了下跌，良乡官道一项目的价格从最初的3.8万降到了3万元左右。对此，陈霄分析，房山区占地面积较广，内部分为多个板块，因此每个板块具有各自的区位特点，造成了各个板块供应及价格的差异，如良乡等板块距离城区较近，房价上涨明显，而部分偏远板块则受制于区位等因素房价上涨乏力。

更受刚需青睐

房山虽然近期楼市有所回暖，部分项目价格上调，但纵观北京近郊区域，房山楼市仍然是价格洼地。从二手房价数据来看，西城区以11.2万的单价排在各区的首位，随后是东城区的9.5万，海淀以8.4万的单价排在第三位，在近郊区域中，门头沟和房山的价格相对较低，门头沟二手房均价为3.5万/平，房山的二手房价格则在近郊区中垫底，价格为3.1万/平。由于区域价格相对较低，房山区吸引了大量刚需购房者前来置业。

上述置业顾问小蒋告诉《华夏时报》记者，这里是六环附近价格最低的洋房，属于上车盘，所以来这里买房的主要有三种人，最多的一种是计划长期在北京发展的，在北京没房，毕业三五年有些积蓄了，来这里买房“上车”的；一种是城里的改善需求，因为城里的房子太贵了，卖了城里的小房子，这里可以买一个很好的洋房产品；一种是投资者，主要也是看中了这里价格低的优势。

由于房山线的修建完全避开了过去的良乡老城区，区域近期的房地产市场主要以地铁房山线为轴心发展，为区域的发展提供了更为广阔的空间。其中，长阳片区以CSD中央休闲购物区概念，成为区域最具活力的住区，良乡大学城作为高速发展期的教育板块，是区域内房地产板块较为活跃的区域。良乡官道板块成为区域新房供应最集中的地区，房子性质以限竞房为主，同时有四大项目在售，未来将形成新的住区。

对于未来房山区楼市的发展前景，陈霄表示，房山受限于交通不便以及商业、教育等配套不完善等因素的影响，价格一直处于低洼状态。房山的交通以及基础设施等若能逐渐完善化，加之规划利好的带动，对于楼市的发展将会起到重要的助力作用。

郭毅也表示，房山早期和现在，都有很多货量供应，新房的供应也比较集中。但房山区整体的配套、资源以及产业发展，还是落后于房地产市场的，区域内缺少一些大型的商业配置，新城的医疗资源尚未落地，也缺少一些核心教育资源的支撑。综合来看，从配套到产业的不支撑，是造成房山价格洼地的原因。

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