物管行业并购潮袭来 两大因素支撑行业发展

招商证券认为，物管行业的发展，长期由城镇化推动，短期有竣工回暖周期叠加老旧小区改造两大β背景作为支撑。

3月16日，物业板块表现活跃，截至发稿，深物业A、特发服务、金地集团、新大正等多股走高。

资料显示，2020年，共有18家物业服务企业登陆资本市场，目前上市的物业企业总量为45家，其中过半拥有在A股或H股上市的地产公司背景。截至2月底，45支物业股总市值8049亿人民币，较2020年同期增长178%。

与此同时，物管行业并购潮来临。继碧桂园服务收购收购蓝光嘉宝服务后不久，3月4日，龙湖物业以12.73亿元收购亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权。

中信证券表示，由于全覆盖的政策，物业管理行业的蛋糕在持续扩大。由于并购潮起，头部公司的竞争不再隐性化，优秀企业可能依托品牌，在资本助力之下，迅速壮大。显性化竞争，可能意味着优质上市公司估值更进一步，板块估值进一步分化。期待有企业可以同时证明强并购整合能力和持续融资能力。品牌为本，资金为帆，看好绿城服务、金科服务、世茂服务、华润万象生活、保利物业、永升生活服务、中海物业、碧桂园服务、新大正等公司。

招商证券认为，物管行业的发展，长期由城镇化推动，短期有竣工回暖周期叠加老旧小区改造两大β背景作为支撑。竞争格局上，资本红利催化，物业行业百强集中度不断提升，管理能力分化，部分国企龙头公司虽然在短期内为合法合规性付出额外成本，但会倒逼其管理能力提升。分业态来看，住宅物业竞争格局受上游地产开发商影响较大，较为确定，非住宅物业格局分散，仅个别细分赛道存在区域性龙头，有较大整合空间，城市服务领域则仅有少数头部企业展开布局。

申银万国指出，物业管理的中长期行业价值逐步获得社会认可，业主体验感增强有利收缴率提升。互联网企业及专业投资机构频频战略投资主流物业管理公司，显示物管公司流量经济概念广受认可。我国物业管理行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场，预计2030年末市场规模将达2-3万亿元，并较目前规模有望翻番。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。目前物管板块平均估值对应2020/2021PE 为36/23X，维持物业管理行业“看好”评级，推荐：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业，建议关注：华润万象、新大正、新城悦服务等。

招银国际表示，物管板块股价已从之前峰值回落20%以上，主要由于估值修正，与全球增长板块的下行步调一致。随着市场不确定性增加，认为行业估值的关键支撑已转向增值服务和零售/租金增长，而在管面积的增长更多是防御性驱动力。

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