“蓝海”在前 物业公司发力非住宅业态

原标题：“蓝海”在前物业公司发力非住宅业态

□本报记者张军

近期，物业公司合作开展非住宅物业管理类较为频繁，主要涉及城市物业服务、景区物业服务等领域。根据相关研报，2030年非住宅物管行业空间有望达到13129亿元。

分析人士表示，城市服务兴起成为物业公司扩展业务边界的动力。相较于住宅物业管理，非住宅物业管理业务毛利率高。同时，面向机构、企业客户，费用收缴率更高。

拓展服务边界

7月28日，南都物业宣布，与景德镇市国信城市运营发展有限公司（简称“合作方”）成立合资公司，旨在赋能合作方各专业服务场景，实现“投资+管理”精细化全流程管理，扩大公司城市空间管理规模，进一步夯实公司“城市空间运营+智慧场景服务”的物业服务品牌发展战略。

梳理发现，南都物业在2019年年报中提及城市物业服务布局。公司指出，近年来大型物业公司集成服务能力大幅增长，将管理触角移植进入城市服务领域，集城市管理与物业运营为一体的“大物业”“城市物业”概念涌现。公司将创新服务模式，拓展物业服务边界。

碧桂园服务表示，“城市化进程加速，规模万亿的蓝海市场，物业管理行业进入高速发展时期，迎来了新的价值发现。”公司业务拓展至城市公共设施营运及维护、智慧产城运营服务，将社区生活服务向城市综合一体化服务延伸。

荣万家和北影集团就“城市综合体+产城”新型非居住业态项目达成合作。根据协议，北影集团将电影拍摄中心、影视商业街等配套物业整合为“大物业”，由荣万家管理。荣万家副总经理赖鸿飞表示，该合作的深层意义是从新型物业概念转化为实体运作的新模式，推动公司从传统物业服务向城市空间管理服务转型。

中泰国际分析师刘洁琦认为，相较于住宅物管，非住宅物管的毛利率更高；主要面向机构、企业客户，费用收缴率更高。“这是物管公司积极布局非住宅物管领域的主要原因。”

据中国物业管理协会和克而瑞研究中心联合发布的《2019物业服务企业发展指数测评报告》，500强物管公司各业态每平方米物业收费方面，商办、医院排名靠前，住宅排在最后。以招商积余为例，公司2019年年报披露，旗下公司负责的北京某小区物业管理，住宅收费为5.48元/平方米/月，商办收费为20元/平方米/月。

国信证券指出，商业、写字楼等业态更加市场化、品质要求高、具有较高附加值；非住宅物管密度大、管理集中成本较低。非住宅物管盈利能力高于住宅物管。

业态范围广泛

非住宅物管业态范围广泛，包括商业、办公、产业园区、医院、车站、政府大楼等细分业态，服务内容、专业性、盈利水平等方面差别较大。

《2019物业服务企业发展指数测评报告》显示，2018年500强物管公司非住宅业务实现基础物管收入1182亿元，占基础服务收入的52.4%，占物管行业总收入的41.8%。其中，93%的物管公司涉足办公楼，占比最高。

根据国信证券研报，增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化，将在未来十年共同驱动物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望达到3.2万亿元。2018年500强物业公司非住宅物业管理的基础物业收入占基础服务收入的52.4%。按照该比例计算，2030年非住宅物管行业空间有望达到13129亿元。

近期，物业公司和业务关联企业的合作亦不少。如金地集团和智能锁品牌dormakaba签署战略合作协议。金地集团提出了“Life智享家”十全十美健康科技生活系统，双方将深耕智慧社区服务。

“物业公司和业务关联企业合作，可产生协同效应，挖掘社区流量资源。2018年、2019年，上市物管公司社区增值服务占物管行业总收入的比重分别为12.1%、13.5%。随着规模效应凸显，预计社区增值服务收入占比将提升。”刘洁琦表示。

专业性要求高

值得关注的是，物业公司非住宅业态模式各有差异。

万科物业以“大平台”角色承接物业项目，再按照细分领域二次招标；保利物业直接从政府方面承接项目；碧桂园服务侧重在单个城市的逐步壮大。项目布局上，万科物业以一二线城市新区为主；碧桂园服务侧重三四线城市；保利物业以乡镇为突破口。股权结构方面，万科物业的城市服务项目多由国资控股，公司负责操盘；保利物业合资较少；碧桂园服务的城市服务项目多由公司控股。

光大证券研报显示，城市服务有望打破物业公司现有业务范围。随着业务模式逐步普及，头部物业公司或承担城市综合管理运营平台的功能，成为城市“大管家”。

非住宅业态门槛、专业性要求高。国信证券指出，传统住宅物管服务的主要内容是“四保一服”（保安、保洁、保绿、保修、客服），同质性较强，专业性较弱，差异更多来自管理能力。非住宅物管的专业性要求、门槛更高，如医院、产业园区等业态对技术门槛要求；写字楼业态对智能化应用的要求等。

在高门槛、专业性要求下，项目续约率可能低于住宅物管领域，具有高专业性、综合服务能力强的公司参与度更高，资源或倾向于头部公司，行业集中度将提升。

目前，物管行业集中度不高。截至2019年年底，百强物管企业市场份额为43.6%。“行业集中度不高，市场空间依然较大，预计未来将有更多物业公司布局非住宅业态领域。”诸葛找房数据研究中心陈霄表示。

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