港龙中国地产的后IPO时代：全国化进程加快 业绩有待释放

作者|苍穹

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7月15日，港龙中国地产正式登陆港交所，成功填补近半年来内房企IPO的空白，极大提振排队中或拟上市中小型房企的信心。目前，处在港交所排队序列的房企尚有金辉控股、上坤地产、祥生控股等8家。

港交所排队上市中房企（来源：港交所）

上市以来的三周，港龙中国地产的股价一直处于稳定状态，能够达到这一点委实不易。

进一步将时间轴拉长，过往房地产市场经历黄金20年，却自始至终伴随着行业洗牌，其中以2013-2015年间尤甚。作为2007年成立的年轻房企，港龙中国地产在大浪淘沙中未被淘汰，反而成功踏入资本市场，展现出强大的生命力和内生竞争力。

跨上新的台阶，港龙中国地产初心未改，朝着更快、更稳的路径前行；相应成果终将在财务数据上得到反映，这将带给投资者更大回报。

借力朋友圈，全国化再上层楼

白银地产时代，“规模为王”不再被人奉若圭皋，如何在保持规模扩张的同时，并能积极防范风险成为众多房企的一致考量。港龙中国地产深谙此间的平衡术，走上稳健的全国化扩张之路。

凭借首个住宅项目港龙华庭及首个商业项目港龙尚层，港龙中国地产一举奠定其在江苏常州的根基，但在2012年之前始终将自身圈定在江苏地界。然则 “不要将鸡蛋放在同一个篮子里”，单一区域布局显然存在较大弊端，容易陷入需求不足、政策突变的困境。

恰值2013-2015年大本营城市常州市场不景气之际，港龙中国毅然决定走出江苏，迈开深耕长三角的步伐；而在2018年，港龙中国开始在上海、杭州等一线和强二线城市拿地，同时将业务拓展至华中和西南地区，先后落子贵州、河南两省。

港龙中国地产的全国化并没就此打住，年初以来这一进程再度提速。今年4月，港龙中国地产以芜湖为启动点进入安徽，并接连拿下数块核心地块；其后又快速成立西南等区域公司，全面开拓并寻求中国其他核心增长区域的开发机会。

至此，港龙中国地产已在上海、杭州、南京、苏州、南通等众多城市累计开发近70个项目。按照其的“深耕现有城市为基础，积极布局高成长性区域”的发展策略，后续港龙中国地产的全国化特征将会愈加明显。

一味冒进却不是港龙中国地产的代名词，除了遵循完善的拿地扩储逻辑之外，其战略合作、联合开发的合作模式亦是可圈可点。

以常熟碧桂园•领誉为标志，港龙中国地产自2015年底开启合作尝试，此后陆续同碧桂园、中南建设、融创中国、弘阳地产、Seazen、Black Peony及正荣地产等知名品牌进行多个项目共同开发，一系列项目锻就其对合作模式的深层次理解。

由于合作模式的大力推广，港龙中国地产的财务状况也受到有力加持。据悉，在2018年以及2019年，其应占合营企业及联营公司溢利分别达到8009.3万元及3.59亿元。

合作模式业绩情况（来源：招股书）

近日港龙中国地产同力高集团、黑牡丹置业两位新老朋友签订战略合作协议，标志着其战略合作势力圈进一步扩大。根据协议，港龙中国地产将与前者共享“具有核心竞争力资质的资源、业务和团队”，并与后者共同进行项目投资及金融合作。

IPO早知道认为，通过广交朋友，港龙中国地产确能利用对方的优势资源，快速切入新的市场，减小磨合难度，这样便于分担市场风险，实现强强联合。

深耕长三角，可售货值潜能巨大

港龙中国地产的出身，可以说是自带光环，聚焦长三角深耕为其构筑一道天然的屏障。毫无疑问，囊括中国总人口的16.2%以及国内生产总值的23.9%的长三角地区是中国经济最繁荣、最具活力的地区之一。

中指研究院数据显示，今年1-6月TOP100房企拿地总额达到1.52万亿元，其中京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江中游和成渝五大城市群合计占比58.6%，而长三角以29%的比例高居热度榜首。

宏观经济环境禀赋，叠加各大房企疯狂加码，长三角地区的楼市必将在长久的未来得到维系。据了解，港龙中国地产现有的53个已开发项目中有51个位于苏浙沪，三地土储合计占其总土储比例的93.9%，区域深耕的特性显而易见。

港龙中国土储分布（来源：招股书）

相对已竣工的土储，港龙中国地产广阔的开发中或未开发的土储更应值得关注，这也是其在未来盈利能力的保障。按结构划分，港龙中国地产未来合计可利用的土储面积合计为518.36万平米，约是已竣工26.08万平米近20倍。一旦前期项目逐渐转为待售，给其带来的业绩增量无疑巨大。

鉴于收入结转存在滞后效应，房企当前的财务业绩仅能反映以前年度，合约负债可以看做预计未来业绩的一个趋向性指标。按照通用收入确认准则，房企的合约负债是指预收的购房款以及其他预收款项的合计数，相应商品房的交付，使得该部分逐步结转为房企的收入。

而港龙中国地产的合约负债大规模增长，表现为由2017年的25.27亿元增至2019年的84.16亿元，复合年增长率高达82.5%。与2019年其的收入19.78亿元相比，该等规模已是当年的四倍有余。以此来看，庞大的合约负债存量锁定港龙中国地产未来的营收结转。

港龙中国合约负债（来源：招股书）

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