樊纲谈楼市限购：一个劲的限，说明需求很旺盛，房企利润率还不低

2020博鳌房地产论坛于8月11日在海南召开。中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲出席并演讲。

在谈及当下的房地产限购政策时，樊纲称，一个劲的“限”，反而说明需求很旺盛。在其看来，限购在一定意义上也起到了积极作用，没有大的波动，也没有大的损失，企业经营的也不错。“刚才观点的指数发布，我们的平均利润率都是30%多，一般在20%多就很正常了，房地产企业很多都有30%多利润率，目前来看这也是一个很不错的状态，大家都在抱怨的时候，利润率还不低”。

但樊纲也提到，出了刚需和改善性需求外，房地产领域还要关注迁移性需求——在城市化进程当中人口迁移带来的需求。“限的首要目标就是限外地人购房，而我们这些年发生了什么事情，我们今后继续会延续的一个事情是什么？农村的人进城，小城市的人到中等城市，中等城市到大城市，毕业生到大城市，迁移的过程远远没有结束。中国的城市化率现在还仍然不到60%，人们仍然在运动当中，他原来不是没房子，他原来也有房子，但是他迁移过程中，需要起码租住一个房子，然后如果在一个地方定居，他买房的需求仍然会有”。

樊纲强调，中国城市化进程，迁移性需求具有相当的持久性，需要给予高度的重视。

以下为演讲实录：

樊纲：非常高兴博鳌房地产论坛20周年，我大概是在座少数几个20届都参加过的学者，也很有感慨。所以我提议我们用掌声祝贺观点机构，祝贺创始人陈诗涛女士这20年来的辛勤努力，创办了这么一个很好的论坛。

我们看这20年中国经历了什么，这20年的大发展，在一定意义上导致了今天的大变局，这个大变局的原因就是中国的大发展，我们要不发展也没事，如果还是像20年前那么落后，那么渺小，也不会引起这么大的关注。

我们研究发展经济学，按照发展经济学的基本道理，我们过去40年大概分成两个阶段，第一个20年基本就是比较优势，靠着我们的廉价劳动力，搞一些劳动密集型产业，我们挣得了第一桶金，打下了一个好的基础。

后面这20年继续有一些比较优势，但是后面这20年，我们全方位的获得了发展，我们通过学习，通过发挥后发优势，通过引进、吸收，通过方方面面的努力，我们的科技产业开始有所发展，产业向高端逐步转变，同时向房地产、服务业，各行各业也都有了发展，我们在参照其它国家的各种业态发展历程，看到了我们的短板，我们努力去改进。这20年应该是获得了突飞猛进的发展。

今天我们讲20年这个概念，确实也是使我们思考过去、展望未来，我们还能不能再有20年，我们能不能再有更持续的增长，我们能不能真正强大起来，这些确实都是问题。

今天我们讲这个宏观篇，我也想了很多，在一定意义上，我觉得现在讲宏观是最难讲的，因为不确定性太大了，现在很难说什么东西是确定的。特别是国际形势，不取决于你，它有巨大的不确定性。有很多事情现在说都没有太大的意义，因为可能明天就发生变化。但是仔细想想，在这么多的不确定性当中，唯一确定的是我们自己要把自己的事做好。也许有些事情的发生会打断我们的增长过程，但是我们仍然要去把自己的事情做好，科技的进步、科学的发展、教育的发展、体制的改革、文明的进步，这里面的事太多了。

最近大家都在谈中央提出的双循环，特别强调的是当前要加强国内循环，这是确定的。我们自己把自己的事情做好，把自己的市场做大，这是我们要发挥的目标。作为一个大国，本来我们也是国内为主，我们的出口当中，包含的GDP只有百分之十几，最高的时候也就15%，其它的80%多都是国内的市场、国内的GDP、国内的销售，包括我们的房地产在内，所以本来也是国内循环为主。

现在当国际出现一些大变数的时候，出现一些所谓脱钩的倾向的时候，国内市场就显得特别重要，而我们国内市场又有巨大的潜力，长期没有发挥出来。我们现在还不能说是最大的国内市场，但是从潜力来讲，从外在的发展来讲，我们的GDP不断增长，我们的人均GDP现在是1万美元，我们应该是全世界最大的市场，我们要放眼全球，瞄准国际市场，但是我们是国际市场最大的一个市场，所以我们还是要考虑怎么把我们的市场做大。

美国最终确立了世界最强大国家的那个时期，其实是30年代大萧条时期，它就是借着欧洲各国正在纷争战乱，市场变得很破碎的时候，靠着自己的大市场，当时它就1亿多人口，它有健全的产业体系，内部需求和供给相互适应，不断地相互促进，它的经济最先复苏，它的经济增长最快，在别人下降的时候它是增长的，这有点像我们现在的情况，它实现了新的飞跃，当时已经是世界最大的经济体，确定了一个世界最强大国家的地位，这也是我们现在应该思考的问题。

国内市场要做好有很多方面，我们一直在讲扩大内需，下一步怎么把我们方方面面的需求调动起来，这是我们面临的问题。中国居民历来储蓄率比较高，消费率比较低，这个储蓄本身来源于增长，在这个增长过程当中，有人在储蓄，有人在负储蓄，储蓄的是我们正在挣钱的这些人，付出去的是退休的那批人，是用一生的储蓄在完成养老的过程。

在一个高增长的时期，就会出现高储蓄，因为储蓄的人多，储蓄的量大，而过去低收入阶层的消费，也就是退休者在过去挣钱的时候，他的收入水平是相对比较低的，这时候他的消费就比较低。因此，当储蓄量很大，负储蓄量很小的时候，宏观消费就会比较低。

这种状况正在改变，现在退休的基本都是过去的低收入阶层，而我们过去二三十年来的高收入阶层现在开始退休了，也就是说有钱人开始退休了，这个情况也就正在发生改变。涉及到我们的房地产，包括旅游地产、养老地产等等，其实都跟这个新的消费能力密切相关。因此在这个变迁过程当中我们要看到这些新的增长点，这可能不是人为的，这是自然发生的。

然后就是涉及到房地产的发展，现在想想一个劲的限，反过来说明什么？说明需求很旺盛。这个限的过程在一定意义上起到了一个熨平波动的作用。我们过去20年讲了很多宏观经济、熨平波动的事，前面有一位致辞的嘉宾提到怎么度过房地产的商业周期，它要不断地压、不断地限，周期就没了，市场总是有需求，它总是在限，相对来讲就比较平稳。

在一定意义上也起到了积极作用，没有大的波动，也没有大的损失，企业经营的也不错。刚才观点的指数发布，我们的平均利润率都是30%多，一般在20%多就很正常了，房地产企业很多都有30%多利润率，目前来看这也是一个很不错的状态，大家都在抱怨的时候，利润率还不低。

现在我们讲内需，如果讲国内循环的话，在我看来房地产最值得重视的需求就是迁移性需求，就是我们在城市化进程当中人口迁移带来的需求。限的首要目标就是限外地人购房，而我们这些年发生了什么事情，我们今后继续会延续的一个事情是什么？农村的人进城，小城市的人到中等城市，中等城市到大城市，毕业生到大城市，迁移的过程远远没有结束。中国的城市化率现在还仍然不到60%，人们仍然在运动当中，他原来不是没房子，他原来也有房子，但是他迁移过程中，需要起码租住一个房子，然后如果在一个地方定居，他买房的需求仍然会有。而中国的城市化进程，将使这个需求具有相当的持久性，我们需要给予高度的重视，不是光有一个刚性需求、一个改善性需求，那也重要，但是非常大的一块是城市化进程中的迁移需求。

城市化进程当前最重要的趋势，值得我们重视的趋势就是大城市化、城市群的发展，这一点现在已经正式成为中央政府的发展战略。最近的文件都在强调城市群的发展，最近刚公布了粤港澳大湾区的快速轨道网络规划，还有长三角、京津冀的城市群发展，还有中东部省会城市为核心的城市群的发展，长三角、粤港澳大湾区等等几个大城市群可能都是1.5到2亿人的规模，很多省会城市群也是3000到5000万的规模，它通过快速交通，把大城市周边的中小城市甚至周边的农村结合起来，解决房地产和其它的供求关系，包括社会公共服务。如果在这方面我们没有很好地研究城市群的发展趋势，可能是会有问题的，在未来你的发展战略中，你是怎么布局，大城市、中小城市，甚至跟农村的结合，这可能有偏差，需要认真研究。

城市群的发展很大程度上取决于公共服务均等化，至少先在这个区域公共服务均等化的发展。我们做房地产其实很大程度上跟公共服务密切相关，教育、医疗、社保、卫生、防疫，这一系列的内容，都涉及到政府之间的关系，涉及到市场跟公共部门的关系，我觉得我们研究房地产，这也是一个重要的方向。甚至市场可以跟政府结合起来，推动公共服务均等化，甚至包括城乡一体化，使得我们不仅是居住环境改善，我们的生活整体环境都能得到改善。

这些事情做好了，相信国内的循环就会更加顺畅，这里面既包含了供给，也包含了需求，既包含了私人物品，又包含了公共物品，相互的均衡会促使国内的市场能够更好地循环起来。循环这个词相比扩大内需这个词有它的优点，过去我们出现了很多梗阻，流通不畅，资金说要到哪儿也不到位，有需求没供给、有供给没需求，有很多梗阻。循环就是让它能够协调起来，这样才真正能把我们国内的市场开放出来，真正能做大做强，能够使我们的企业有更大的空间得以发展。它不解决国际循环的问题，但是它能促进我们在国际大循环当中的地位。

回过头来讲到今年的宏观经济，讲到对未来的预期，今年由于中国的疫情最先得到了控制，我们最先复苏，现在的复苏应该还是很强劲的，很多地方已经是满血复活。昨天晚上还有一个国际上的朋友问我能不能参加一个线上的活动，我说你不要以为我们还像前面几个月那样有很多时间，我们现在已经基本回到了过去那个正常情况。尽管我们还要戴口罩，尽管还有很多的检疫，但是我们确实有点满血复活的态势。所以今年经济正增长应该是不成问题，现在问题是1%，还是2%、3%，这是值得期待的。

有人说美国跌了30%多，我们如果有2%的增长，再加上汇率的变化，我们一年就超越美国了。我说这个话你就说一说就算了，我们讨论经济的实力可不是讨论当前短期的增长，而是要考虑我们的潜在增长能力，你的科技实力、制造实力、服务业实力、市场规模等等，我们还有巨大的差距。但是这个对比也说明，只要我们把自己的事情做好，我们持续增长，不管国际形势什么变化，我们的地位会不断改变，基本的公式就是这样的，我们将会在比较当中不断地增长实力，这也是我们在当前最重要的事情，就是要把自己的事情做好。

国际上会有很多变化，我相信各位专家一会儿都会进行深入的分析，在我看来，我们现在应该遵循一个基本道理，埋头苦干。我们过去埋头苦干40年，现在仍然需要埋头苦干，把自己的事情做好，我们现在确实看到了成为世界大国的前景，但是差距还很大。大家现在在谈论这些热门话题的时候，也都看到我们的差距还非常大，如何把我们的事情做好，把自己做强做大，把我们的市场做大，把我们的企业做大，把我们的经济实力提高，只有继续埋头苦干。

我就讲这些，供大家参考，谢谢大家。

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