李迅雷：房地产行业巨头的市场份额会越来越大

2020博鳌房地产论坛于8月11日在海南召开。中泰证券首席经济学家李迅雷出席并演讲。

李迅雷表示，房地产行业分化明显，前10大或者前100大企业的市场份额占比会越来越大。到了存量经济时代，无论是股市亦或楼市，它所拥有的还是结构性机会。结构性机会主要在三条线，第一条线，粤港澳大湾区，第二条线是杭州湾湾区，第三条线是长江经济带。

以下为演讲实录：

李迅雷：今天我讲的核心词是“分化”，不管是全球还是中国，分化的迹象还是比较明显的，全球经济现在都是负增长，虽然是受到疫情的影响，即使没有疫情影响，经济可能也是会出现下行。主要原因是全球在二战之后经历了75年漫长的和平阶段，和平阶段使得我们的科技高度发展，我们的医疗水平也是大踏步前进，全球的人口老龄化问题也显现出来了，我们的人均期望寿命也是创造了人类历史有史以来最高的寿命，这样经济增速自然放缓了，简单地说，吃饭的人多了，干活的人少了，经济就出现了下行。

另外一方面，由于长期的和平，导致了游戏规则的不变，任何一个游戏规则玩下去，都会导致分化，导致少数人赚钱、多数人赔钱。

像最近这段时间以来美国的不少时间还有骚乱，也就是借各种理由来闹事，闹事的核心原因是什么呢？不是对黑人的歧视问题，而是一个贫富差距问题。前10%的人拥有的财富占比基本上在接近60%左右。其中1%的人拥有的财富占比，好多国家都是在20%以上，美国是接近40%，俄罗斯达到43%，印度也有31%，所以说贫富分化的问题，导致了我们以消费为主导的这样一种经济增长模式受到了挑战。

而且由于贫富差距过大，使得社会不满情绪在爆发，这样也是促进了各个国家之间的纠纷，就像美国现在对中国加征关税，它就是把内部矛盾外部化，它认为是中国大量出口，才导致了美国底层老百姓失业，因此形成国与国之间的纠纷，这样也导致了全球经济增速的放缓。

对于中国来讲，中国经济的放缓，同样也是一个经济分化的问题，从2010年以后到现在为止，已经连续10年的经济下行，经济下行必然会导致经济增速放缓，存量经济的特征也有显现出来了，10%的经济增长背景下，增量对存量经济的影响不大，大家都有机会，到了存量经济主导时代，经济增速放缓，带来结构的变化，此消彼涨、优胜劣汰的问题也都出现了。

所以在这时候，对房地产都会带来一定的影响。人口的老龄化促进了流动性的放缓，虽然我们现在人口的流动非常明显，但是总体来讲，我们跟过去几年比已经明显放缓了，比如说前近几年城镇化每年提升的速度是1.4%，到了2019年已经降到了1%。

这一方面是农村的剩余劳动力出来的放缓，另外一方面是人口老龄化导致人们不大愿意动了，农民工的平均年龄现在已经达到40岁，从2012年到现在为止，我们的劳动年龄人口累计下降了3000万。

我们大部分人缺少一个观察的维度，就是老龄化对城镇化的影响，人口老龄化，人就不愿意动了，很多农民工就告老还乡了，这样就使得我们城镇化的进展是有限的，美国百分之八九十的城市化率，他们在没有达到人口老龄化之前就实现了高度的城镇化，我们是后发国家，我们在前面30年被耽误了，在后面的40年改革开放当中，我们已经遇到了人口老龄化问题，所以我们的城市化率空间是有限的，所以我们分析问题不是只看一个维度，如果只看一个维度，越落后的国家发展空间很大，非洲就是未来经济高速增长最好的地区。事实上能做得到吗？所以不能用一个维度来看问题。

总体来看，大部分地区人口在减少。我讲的是净流入、净流出人口，把自然增长人口剔除，比如说新出生的人口减去新死亡的人口就是净增长人口，把净增长人口去除掉以后，你会发现去年人口流入最多的省份是浙江省，其次是广东省，今年以来房价涨得最多的地方基本上还是深圳、杭州、宁波。

为什么现在人口越来越集中，就是因为到了存量经济主导时代，你不集中，你的成本就上升，运输成本、产业配套成本都会上升，所以今后中国就是一个大城市化的过程，而不是一个城镇化的过程。统计数据表明，中国三线以下的城市，2/3以上的人口是在净流出，所以这个我们应该要清醒地认识到。

当然，讲到广东的人口净流入比浙江要少，是不是广东经济就不如浙江经济呢？我们又要进行更加细致的分析。根据国家统计局的数据，广东的人口净流入量不如浙江，是因为广东有大量的农民工，农民工现在是净流出了，中高端的人才是流入到广东了。浙江的人口体量只有广东的一半，浙江的GDP也远不如广东大，所以浙江的人口的流动量是不如广东的。

举个例子说，去年珠三角的农民工减少了130万，人口净流入量是80万，所以它其实还是有200万左右的人口是流向广东的，只是它净流出量农民工的占比比较大，所以广东经济依然还是值得看好的。

整体人口的流向是从北往南流，过去人口是从西往东流，所以这个格局也在发生变化，说明中国的机会就在长江以南地区，就在长三角、珠三角，这是不容置疑的，我们有很多美好的想法，美好的设想，我们有很多的政策，西部大开发、中部崛起、东北振兴，但是这只是一个想法，只是一个愿望，我们要看结果，结果是人口的流向是高度市场化的，他有就业机会，有各方面的机会，他要追求的是一个更好的机会，所以这些决定了人口的流向，不是行政计划、行政命令所能决定的。所以现在农民工是孔雀西南飞，重庆、成都等等西南地区的人口在增加，这是第一个分化，房地产的机会也就在这个分化里面。

第二个是居民收入角度，这也是在分化的。为什么房价涨了那么多，很多人都讲房价收入比那么高，所以房地产泡沫非常严重，但是要知道深圳的房子是谁在买，作为房企的老总们非常清楚，在深圳、杭州都是外地人买房子居多，所以你用深圳的居民收入和深圳的房价来比，那是高得离谱。美国有一个诺贝尔经济学奖得主，他在10年前就说过，深圳房价太离谱了，难以持久，但是到现在为止还是持续下来了，因为深圳、杭州、北京这样几个一线或者准一线城市的房价，主要是由大量的外地人移民进入，而且这些人的收入也比较高。所以谈到收入问题，我们不能简单地以国家统计局的居民可支配收入来计算我们的居民实际收入，实际收入比这个高得多，既然我们有6亿人的月收入才1000块钱左右，反过来想想，中国还有多少人的收入被远远低估了呢？这是维持我们目前房价一个比较奇特现象的主要原因。

第三个是产业的分化，这对房地产也是带来影响，杭州为什么房价崛起，肯定是跟信息产业高度发展、新经济高度发展、高科技发展有相关性。总体趋势来讲，新产业的比重会不断上升，产业集中度不可能在全国平均分布，它还是集中在长三角、珠三角这两大地区。

第四是房地产行业的分化，前10大或者前100大企业的市场份额占比会越来越大，不管是哪个领域都是一样，比如家电行业就是三大巨头：格力、美的、海尔。房地产行业也是一样巨头越来越大。

房地产行业毕竟是一个持续了20年的大牛市，它肯定会面临调整，前面讲到城镇化率增速放缓的问题，人口老龄化的问题，这些问题都会影响到行业，房地产进入到一个成熟阶段，今天上午的讨论我也非常赞同，改善性需求依然还是非常大，投资、投机需求也非常大。跟中国股市一样，你看A股每天交易的股票是什么公司，都是高市盈率的公司，房地产也是一样，豪宅在涨，热门地区的房价在涨，热门地区的房地产交易量很活跃。

所以到了一个存量经济时代，无论是股市也好，楼市也好，它所拥有的还是一个结构性的机会，结构性机会主要在哪里呢？我是看到三条线，第一条线，粤港澳大湾区，第二条线是杭州湾湾区，第三条线是长江经济带。为什么是这三条线呢？是因为我们行业集中度在提高，人口集中度在提高，产业集中度在提高，这样都集中在人口净流入量大的地方。

大家说京津冀一体化，为什么京津冀人口是净流出呢？不是说你想把一个地方建起来就能建得起来的，不是说你搞个自贸区，人口就会集中了，产业就会集中了，很多东西都是需要天时地利人和的。所以整个浙江的人口净流入量去年是全国第一，但浙江人口又流到哪里去了呢？人口净流入的地方就两个，一个杭州、一个宁波，占了浙江人口流入的90%。整个广东的GDP是第一，但是广东的大部分城市人口都是净流出的，主要还是集中在广州、深圳、佛山、珠海、东莞，如果进一步说就是三个城市：广州、深圳、佛山。长三角也不是铁板一块，浙江去年人口净流入量80多万，江苏只有2.5万，安徽都有4.5万了，所以我们要找到这条线很重要。

还有一条线是贯穿东西的，救了从长江下游的上海、杭州、无锡、苏州、南京，然后到中部地区是在长沙、武汉、株洲，再往西是重庆、成都。这些地方都是人口净流入比较多的地方，所以未来的机会还是在于结构性的机会。

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