中国奥园上半年年度目标完成率不足4成 净负债率连年上升

“中国奥园管理层却认为，对于净负债率没有明确的指标要求，90%以下都是健康的。”

受疫情对房地产行业的冲击影响，房企难以完成上半年销售目标已经司空见惯，深耕大湾区的中国奥园集团股份有限公司（下称“中国奥园”，3883.HK）同样如此。

据中报显示，截至6月30日，中国奥园实现毛利润82.8亿元，同比增长18%；核心净利润28.3亿元，同比增长14%；股东应占核心净利润为24.5亿元，同比增长21%。

虽然各项数据都实现明显增长，但从销售情况看，中国奥园仅完成年度目标的不足4成，且净负债率已连续数年明显增长。

上半年仅完成年度目标不足4成

今年年初以来，新冠疫情爆发并在全球蔓延，也给中国房地产市场及房企的经营造成冲击。在行业增速放缓、新冠疫情的叠加因素影响下，中国房地产市场的竞争加剧，不同梯队间进一步分化。

数据显示，中国奥园前6月未经审核的物业合同销售额累计为508.7亿元，仅完成全年目标1320亿元的38.54%，不足4成。

在2020年中期业绩说明会上，中国奥园董事局主席郭梓文表示，未来几个月会加大销售力度，有信心完成销售额同比增长12%的年度目标。

中国奥园营运总裁马军表示，全年有2200亿元可售货值，按照60%去化率，可完成年度销售任务，华南、华东市场恢复较快，下半年整体推货可达1700亿元，供货充足。

招银国际研究部认为，在今年余下时间，公司会在华南地区加大销售力度，以完成全年销售计划。此外，今年收购京汉股份29.3%股权将可补充华北地区的销售力量。

对于拿地方式，中国奥园管理层表示，收并购拿地上半年占比达63%，并将进一步上升；招拍挂上半年占比30%，这一比例将会降低，城市更新及其他占比7%，但不排斥和优秀开发商合作拿优质的地块。

数据显示，中国奥园在2020上半年购入44个物业项目，总建筑面积为695万平方米（权益比76%），截至6月末，总土地储备达4，874万平方米（权益比78%），分布在国内及海外90个城市，平均土地成本为每平方米2，727元。除了利用基本土地拍卖外，公司还采取收购及旧改方法来增加土地储备。

今年7月，中国奥园完成收购京汉股份29.99%股份，成为京汉股份单一最大股东并取得其控制权，京汉股份并入中国奥园财务报表，由此增加了在北京、天津、重庆、成都、南京、广东及河北等地的投资，这也成为中国奥园以资产包收购方式拿地的重要渠道之一。

对于下一步的市场布局，中国奥园在财报中还指出，将积极根据市场变化调整策略， 加大对一、二线及强三线城市的投资布局，聚焦深耕粤港澳大湾区、环渤海、长三角、中西部地区等四大核心区域，加速推动城市更新项目的转化，持续提升产品设计、运营及安全管理等方面的标准化体系要求。

净负债率连续上升，行政开支大增

截至6月30日，中国奥园净负债率比率为79.8%，这一数据较2016年的50.7%上升近30个百分点，同时较2019年底上升约5个百分点，也高于2018年的58.9%

不过，中国奥园管理层却认为，公司对于净负债率没有明确的指标要求，目前来看，90%以下都是健康的。

此外，截止上半年末，中国奥园有息债务约1030亿元，总现金约694亿元，为475亿元短期借贷的1.5倍，资产负债率由2019年年末的84.8%升至85.9%。

从财务状况来看，另外值得关注的是，中国奥园的销售及行政开支在今年上半年大幅增加。今上半年，中国奥园销售及分销开支总额约为人民币11.05亿元，较去同期的9.44亿元上升17.1%，主要因市场推广及宣传活动增加。行政开支总额约为人民币14.60亿元，较2019年同期的约11.53亿元上升 26.6%，公司认为这主要是由于营运规模扩大产生更多的员工费用及其他管理费用。

克而瑞证券认为，中国奥园的短期偿债安全垫较高。今年上半年公司合同销售现金回款率约 90%，较去年同期上升15个百分点，进一步保障公司现金流的健康。公司多元化拿地优势稳定，融资成本持续改善，近期管理层持续增持公司股份，看好公司在全国化布局后的规模和业绩成长性。

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