报告：三四线城市新建商品房面临去化压力 包头存销比最高

原标题：报告：三四线城市新建商品房面临去化压力

上海易居房地产研究院24日发布《百城住宅库存报告》显示，截至7月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米，环比增长0.2%，同比增长6.9%。百城库存呈现同比正增长态势，存在库存积压和滞销的风险。

报告称，观察今年1~7月份数据，全国100城存销比，即库存去化周期，呈现了比较明显的“倒U型”走势。在今年前4月，100城去库存明显受到了疫情的冲击，去库存周期陡然攀升，甚至超过了1年的水平。而5月份开始，去化压力总体有所缓解，当前已回落到1年以下的水平。7月份，100个城市新建商品住宅存销比为11.7个月，这也意味着市场消化完这些库存需要11.7个月的时间。

上海易居房地产研究院总监严跃进表示，倒U型走势，说明随着时间的推进，疫情对房地产销售和去化的影响正在减弱。尤其是随着二季度开始各类房企积极降价促销，各类城市的去化动力在增强，也缓解了相应的供求矛盾。

截至7月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2923万、24673万和20435万平方米，同比增速分别为8.1%、11.4%和1.8%。横向看，二线城市的库存攀升力度较大。在库存增速排名前10的城市中，二线城市的数量最多，包括杭州、郑州、呼和浩特、青岛、南宁、成都和昆明等。而且从时间轴看，今年二季度开始明显拉升。

上海易居房地产研究院总监严跃进认为，二线城市库存压力大的原因是很多房企重点布局二线城市，对很多房企来说，要完成全年销售目标，二线城市的销售占据了非常关键的地位。所以从二季度开始，此类城市新盘供应节奏明显加快，客观上使得库存的同比增速也偏大。

而100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为13.9、11.3和12.0个月。根据报告，存销比排名前十位的城市是包头、日照、漳州、景德镇、三亚、香河、烟台、北海、芜湖、武汉。除武汉外，剩下9个城市都是三四线城市。这意味着虽然二线城市的库存规模有比较明显的攀升，但存销比数据低于一线和三四线城市。

“随着二线城市这两年户籍政策持续放松、人口导入速度快，二线城市消化能力今年并不差，今年二线城市明显降低了预售标准，导致推盘比较多。”严跃进告诉第一财经记者。

相比于二线城市，报告认为，当前确实需要关注三四线城市的去库存问题。

“像杭州、宁波这些二线城市今年房屋销售还是不错的，武汉因为今年疫情影响时间比较长，房屋销售受到影响，除此之外，存销比比较高的是一些三四线城市，普遍来讲，三四线城市今年楼市肯定是没有火爆的，在去库存上面临一定压力。”严跃进说。

报告提醒，后续需要警惕的是，住宅去化依然面临各类新问题。尤其是今年7月份各地政策频频调控，客观上说明部分城市房价又出现了炒作。后续在住宅销售领域，若是价格不稳，那么管控会持续，包括信贷政策等。所以对于相关城市来说，去库存的工作需要继续坚持，要引导合理购房需求积极释放。

从房企层面看，严跃进认为，受外部环境和整体经济环境的影响，若是此类库存压力继续增大，房企降价促销去库存的频率会加大。

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