深圳地产四十年：拓荒牛与风向标

深圳地产四十年：拓荒牛与风向标

时代周报记者 胡天祥 发自深圳

从1980年到2020年，深圳经济特区成立40周年，深圳楼市也在不断摸索和完善中，砥砺前行。

把时间拨回到1980年1月8日，“5个人，5万元资金，外加4部旧单车”，深圳市首任房管局副局长骆锦星组建了深房集团的前身—深圳经济特区房地产公司（下称“深特区公司”）。

“公司的办公地点就是一个平房，里面摆了几张桌子。”在接受媒体采访时，骆锦星回忆道，当时自己兼任经理，5名干部职工分别负责财务、出纳、技术员等。

这家小公司，在当时，却是深圳唯一的房地产公司，也是中国内地首家房地产公司。

从无到有，从小到大，骆锦星以敢为天下先的精神，在房地产开发史上屡创第一：第一个实施国有土地有偿使用，第一个按国际惯例实行建设工程公开招标，第一个开拓海外房地产项目，第一个引入境外资金合作开发房地产，第一个采用楼宇预售手段筹集资金，第一个成立物业管理公司，第一个在全国首次土地使用权公开拍卖会上夺标。

这一年，也被视为中国房地产发展的元年。

深特区公司成立3个月后，住房的商品属性被明确肯定，由此拉开了住房制度改革的序幕。

8月21日，中国城市经济专家委员会副主任、中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向时代周报记者表示，在中国改革开放的进程当中，深圳经济特区起到了“承外启内”的跳板作用，它把国外的一些经验、人才、技术、管理模式等直接引进来，继而传播到全中国，有着巨大的意义。

“目前，深圳房地产在很多方面仍然是全国房地产界的一个风向标。”宋丁说道。

开先河之举

“485万元、490万元、525万元……525万元一次，525万元两次，525万元三次，成交。”

1987年12月1日，深圳举行的一场“公开竞投”吸引了全中国的目光。这块面积8000多平方米、使用年限50年的住宅用地之所以成为公众焦点，在于其本身的特殊性—土地使用权。

长期以来，国有土地实行的是无偿无限期的行政划拨制度，土地不能出租、买卖，即不允许进入市场流转。

深圳这一开先河之举，直接促成了《宪法》中有关土地使用制度内容的修改，即《中华人民共和国宪法修正案(1988年)》在删除土地不得出租规定的同时，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定。由此拉开了内地国有土地使用制度改革的序幕。

最终，经过44家企业持续17分钟的激烈角逐，深特区公司以525万元的价格拿下了该地，溢价率160%。

“（这次竞拍）不仅开启了中国土地使用制度改革的序幕，为以后房地产行业的发展黄金期奠定了基础，同时也为政府开辟了新的资金来源，使地方政府有能力也有魄力将改革开放进一步引向深入。”对于1987年那次土拍，《人民日报》撰文进行了这样的定义。

土地使用权制度改革之后，“房改”的议题被摆上台面。一方面，深圳作为特区吸引了全国各地的人才，住房供需矛盾日渐突出；另一方面，得益于特区先行先试的政策优势，深圳率先进行了有偿转让土地试点，这让商品房上市有了土地的保障。

1988年6月，深圳市政府出台了《深圳经济特区住房制度改革方案》，并推出“以租促售，以卖为主，鼓励职工买房”的房改方案，这是我国第一个地方性的房改文件。

是年年底，深圳市房管局与住户签订了全市第一个住房买房合同。

深圳的房改探索，成为了中国房改第一阶段局部试点向第二阶段全面推进出售公房为主的转折。

也正是在这种敢为人先的精神下，深圳诞生了一大批具有代表性的房企。

1988年，做过各种生意的王石决心进军房地产，公司更名为万科；1984年，蛇口工业区房地产公司成立，13年后更名为深圳招商房地产有限公司；1985年，华侨城成立，“旅游+地产”的发展模式备受业内推崇：1998年，金地集团成立，5年后正式经营房地产；1999年，佳兆业以旧改起家，成为国内第一家成立城市更新专业团队的企业……

近日，在由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的《2020中国房地产上市公司百强名单》中，深圳有15家上市房企入榜，包括万科、恒大、中海、华润置地、招商蛇口、金地、龙光、佳兆业等。

先行示范区再赋重任

作为改革开放的试验田，深圳在“1988年”房改之后，再次率先展开了“二次房改”。

2018年8月3日，深圳市政府正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（以下简称《意见》）。

《意见》提出，2018―2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。相当于保障房与商品房6:4的比例。

“从1998年到2018年，20年的时间，深圳房地产市场在高度市场化的大背景下实现了快速成长。”宋丁认为，如今深圳的二次房改，则是确立了商品房和保障房并举，且以保障房为主导的一个调整方向。

在他看来，这一举措的推出，释放出一个强烈的信号，即呼应了国家提出的“房住不炒”的主导思想。

2019年，在深圳特区成立40周年前夕，深圳再次被赋予重任。

2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》推出，提出深圳要发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

8月18日，《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》（以下简称《意见》）发布，深圳被赋予高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆和可持续发展先锋的战略定位，加快实施创新驱动发展战略，构建现代产业体系，形成全面深化改革开放新格局，助推粤港澳大湾区建设。

《意见》中提出，深圳要建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度。

在宋丁以及多位业内专家看来，这是对深圳以往40年改革开放历程的充分肯定，也是面对未来，向深圳发出启动改革开放排头兵新征程的最新号令。

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