中报业绩表现超预期 权威投行将越秀地产列为首选

8月24日，越秀地产股份有限公司（股份代码：00123.HK，简称“越秀地产”）公布2020年中期业绩，营业收入同比上升8.8%，核心净利润同比上升8.5%，合同销售金额同比上升1.8%。另有其他多项核心指标均稳步增长，超出市场预期。

受疫情冲击， 行业整体增速同比下降， 但越秀地产在同行表现中仍属前列。年中财报发布后，越秀地产以其业绩表现出的持续上升姿态，备受境内外知名投行、券商机构的瞩目。

中信里昂在报告中表示，越秀地产的国企背景优势、多元化增储平台和有效的激励机制将持续促进公司盈利增长，支撑股价的提升。

年中业绩获投行认可 目标价稳中有升

中报业绩发布后，花旗、建银国际、星展、中信里昂、大和、麦格里、中金、兴业证券等多家权威投行维持对越秀地产的“买入”、“跑赢行业”或“强于大市”评级。建银国际把越秀地产作为首选推荐，麦格里上调公司目标价。

报告显示，2020年上半年越秀地产录得合同销售金额约375.6亿元，同比上升1.8%，业绩增速高于TOP100房企-2.7%的平均业绩增长率， 完成全年合同销售目标802亿元的46.8%，位列中房网部分房企2020年销售目标完成情况第五。合同均价达到每平方米人民币24700元，同比上升9.8%。

大和认为，越秀地产业绩颇具韧性，且报告期内，越秀地产已售未入账合同销售金额约人民币955.4亿元，较年初上升7.9%，为未来业绩释放奠定基础。建银国际近期也发布报告称，2020上半年越秀地产业绩表现良好。尤其在疫情冲击影响下，2019年上半年增速基数较大的越秀地产仍实现核心净利同比增长8.5%，远高于建银国际预测的5%增长率。

花旗表示，越秀地产中期报的亮点还在于融资成本较2019年下降5个基点至4.71%，上半年境内发行的15亿元公司债利率较低，净借贷比率较去年底下降2.8个百分点低至71.2%。同时中金也认为，越秀地产财务状况保持稳健，平均融资成本具有竞争力。

“6+1”多元纳储 驱动未来业绩释放

近年，越秀地产积极推进“6+1”多元化拿地方式，兴业证券发文称，通过“轨交+物业”、国企合作、城市更新、“住宅+配建”、收并购和产业勾地六种特色化方式，越秀地产积极获取优质土地资源，控制拿地成本，并以公开市场竞拍快周转项目做补充，形成了特色化、多元化的增储平台。

年中报显示，2020上半年，越秀地产新增土地储备110万平米。其中，以“住宅+配建”模式底价获得广州番禺长隆南地块，总建筑面积约44万平米。同时，上半年广州越秀集团收购水西项目和镇龙项目两项物业51%股权，预计今年四季度完成交易后，越秀地产将新增轨交土储105万平米，轨交土储将占到总土储的17.7%。

截至2020年6月30日，越秀地产土地储备为2363万平米。大和发布报告称，在丰富可售资源的加持下，越秀地产下半年合同销售会进一步恢复，有信心全年实现11%的销售增长。

对于越秀地产多渠道拿地的优势，花旗、星展、建银国际、中信里昂、麦格里、瑞银、中金、兴业证券在近日报告中均表示认可与看好。建银国际认为，该拿地战略使越秀地产的土地储备来源更多样化，减少与土地储备有关的不确定性，并能帮助越秀地产在盈利能力和资产周转率之间取得平衡。

国企身份及股东优势明显 多元激励机制增强内生力

能通过轨交模式、国企合作及配建模式等以低成本获取优质土储，中信里昂认为，这显示出了越秀地产广州市属国企身份及股东资源的明显优势。

在越秀集团和广州地铁两大股东的强大支持下，越秀地产形成了独具竞争力的“轨交+物业”战略。上半年品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三个轨交项目实现合同销售约50.5 亿元，同比增长141.6%。

花旗在报告中称，目前越秀地产已有的5个轨交项目可带来1000亿以上的货值，而未来每年两到三个轨交项目的注入，将使越秀地产轨交项目占总土储的20-30%。麦格里认为，“轨交+物业”模式将在未来几年为越秀地产贡献销售和盈利的可持续增长，同时，收购的新轨交项目将成为股价的催化剂。

强大的股东之外，建银国际报告表示，自19年上半年的业绩公布以来，越秀地产已连续三次实现了稳健的业绩，这证明了越秀地产管理层的卓越执行力，越秀地产有效的激励计划所塑造的高度激励管理团队值得推荐。

据悉，通过相对其他国企更有竞争力的薪酬、股票激励计划和员工合伙人计划，近年来越秀地产积极推进内部管理的变革。其中员工股份奖励计划与员工项目跟投机制将实现员工与企业的事业共赢，通过激发组织活力，提升人力资本效能和运营效率，增强越秀地产这一国企的内生成长动力。

事实上，优异的资本市场表现和面对市场周期的穿透力，正来源于越秀地产独特资源带来的竞争优势与企业自身强劲的内驱力。

中金预计，2020年越秀地产销售额将超过900亿元，实现25%以上的同比增长，2020-2021年复合增长率将超过20%。同时大和认为，越秀地产已售未入账收入中63%分布在大湾区，将使毛利率在未来几年保持在25%以上的水平。

建银国际发布报告称，越秀有能力实现可观的、可持续的盈利增长。多元化增储、强大股东以及激励政策等利好因素，加上未来越秀地产如果分拆物业管理业务将对股价强有力的催化提升作用，建银国际认为，越秀地产是中国房地产股中的首选。

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