“三道红线”之下，祝九胜谈万科入股泰禾：要么沉船，要么上岸

原标题：“三道红线”之下，祝九胜谈万科入股泰禾：要么集体沉船，要么集体上岸

来源：中国企业家杂志

从一个专业化的万科，到枝丫四处伸展的万科，郁亮能找到万科的第二增长曲线吗？

文"《中国企业家》记者 李艳艳

编辑|米娜

头图摄影|邓攀

万科“一哥”郁亮未现身公司中期业绩会。这倒也不意外，万科董事长郁亮已经连续三年，将半年报主场交给“九哥”—公司总裁祝九胜。这些年来，两人的职责分工越来越明确。即便没有郁亮在，祝九胜也早已习惯了如何在公开场合谈万科。

8月28日，万科召开2020年中期业绩线上沟通会。祝九胜带着万科执行副总裁兼首席运营官王海武、万科执行副总裁兼CFO韩慧华、万科董秘朱旭、坐镇答疑，回应了外界关于“三道红线”“市场趋势”“入股泰禾”“成立西北区域事业集团”等问题，还有人问起“万科养猪”“贝壳找房市值超万科”等争议性话题。

为期一个半小时的沟通会上，祝九胜话不多，偶有发言也极为谨慎，即便谈及市场，他也总不忘在话中加一句，“这不是万科的预测，仅是一种观察。”不过，在谈及“入股泰禾”的逻辑时，他仍给出条分缕析的回答，言谈中带着审慎：要么集体沉船，要么集体上岸。

业绩会现场，有投资者提出疑问：万科是不是太保守了？这源自2020年中报的数据表现。截至中报期末，万科手持现金1942.9亿元；净负债率为27%，“如此保守的净负债率，是否反映出万科对未来的判断？”

对此，韩慧华回应称，公司在财务政策管理上坚持净负债率低于40%的水平，今年中期相比40%又有下降，反映了万科一直坚持的非常稳健的财务政策。“疫情带来的最大启示是，现金流是一个企业的生命线。”

“手上有现金，对于未来去捕捉业务发展的机会非常有利。”韩慧华称，万科不会放大杠杆谋发展，会坚持在安全的、稳健的水平下去发展业务。

万科还是那个万科，一如既往地开放透明却又不失谨慎与克制，一如多年来反复重申的“当好农民种好地”，“不预测天气”。但万科又不是以前的那个万科了，当新人入场进入权力中心，当操纵大型复杂项目的事迹几度登上“头条”，万科正在重建新组织，划分新领地，探索新兴趣，解决新难题。

一个新万科正在发酵之中。尽快适应“三道红线”

最近一个月，市场释放出的融资新规“三道红线”的消息正牵扯着诸多房企的敏感神经。对此，祝九胜却回避说，“可能你了解的信息比我多”。至于万科会如何应对，祝九胜表示，公司会认真研究，尽快适应“三道红线”。

据澎湃报道，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，讨论重点房地产企业资金监测和融资管理规则。包括万科、碧桂园、恒大、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城在内的12家房企参加了座谈会。

祝九胜补充道：“自己对万科的适应能力充满信心，因为万科的财务状况非常稳定，万科保持现金为王，今年上半年现金短债比在2倍及以上，公司已经连续11年经营性现金流为正。哪怕今年受到了疫情和市场变化带来的挑战，上半年经营性现金流仍然为正。”

8月27日晚，万科发布了半年报，截至6月末，万科持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元；有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债占比超六成。但销售额小幅下滑。今年上半年，万科实现合同销售金额3204.8亿元，同比略降4%，降幅较一季度收窄3.7个百分点。

祝九胜评价说，万科确实没有和去年同期打平。今年疫情期间，销售回落，5月和6月销售有所回暖，这也是被压制住的需求的阶段性恢复，7月份也是在持续复苏。“（万科）希望自身一年比一年强，下半年比上半年强。”

“不预测天气”的类似言论不仅常常挂在郁亮嘴边，亦是祝九胜的言谈风格。当媒体抛出“下半年楼市行情如何”的相关问题时，祝九胜没有直接回应。他说，整个行业长期政策基调和导向不会发生大变化，万科没有太大能力给出新答案。

具体的投资方面，王海武透露，万科每个季度都在迭代投资策略和原则，目前公司在手资源可以保障未来2-3年的发展。要么集体沉船，要么集体上岸

“泰禾更多是资金和融资问题，其产品力、基础能力非常不错，作为同行业的市场主体，又是中城联盟成员，万科会和泰禾一起去想办法解决问题。”谈起万科入股泰禾的逻辑，祝九胜直言，在出现债务到期的情况下，泰禾确实找了包括万科在内不同的人，一起探讨对策。

交情归交情，“当然万科也是带条件去介入这个事”。祝九胜表示，万科入股泰禾事项最终能否达成，取决于三个要素：

“一是泰禾自身的生存意识，它的求生欲到什么程度；二是金融机构对泰禾负债问题的理解，泰禾确实过度负债，最后要么集体沉船，要么集体上岸，目前金融机构的共识正在达成过程中；第三，看福建省政府、金融办（的态度），对它下辖企业碰到这样的问题，政府以什么样的姿态与智慧方案来应对？”

祝九胜提到，“我们会全程参与这个过程，尽我们最好的、最大的善心，把这件事情妥善处理好。当然我们的底线是不影响万科背后的股东，不影响股东权益，不影响股东对此事的观感，也不影响万科股东的收益水平。”

此前的7月31日，泰禾发布公告称，控股股东泰禾投资拟将其持有公司的19.9%股份转让给万科，总对价约为24.27亿元。万科将成为泰禾的第二大股东。但万科为该笔交易设置了两个严苛的前提条件，泰禾命运仍系于债权人手中。

早前的6月29日，万科公示处理了三年前接盘的550亿元巨额“广信资产包”。而今，与泰禾的重磅交易又摆上万科席面。提升操盘大型复杂项目的核心竞争力，已成为万科“新野心”。

一系列复杂项目的操盘案例表明，祝九胜的管理能力正在浮出水面，被万科和行业之外的更多人看到。因名字带个“九”字，祝九胜长期被人唤作“九哥”。“九哥”出身于银行系统，加入万科前，曾任中国建设银行深圳分行副行长。了解他的人说，九哥熟悉体制内外、金融系统，交游广阔，爱饮茶。郁亮则介绍他：嗓门大，爱读书，却不爱运动。

王石也曾对《中国企业家》说起过九哥：“你们有没有想过，郁亮选了九哥，是为什么？是为了弥补万科在某些方面的不足。你们去解读九哥这个人，他的特点：第一是金融专家，第二，他在和人打交道上的那种来源，那种厚度。”

有说法称，调研泰禾的过程中，祝九胜曾亲自奔赴北京，与泰禾集团董事长黄其森面谈，并考察泰禾旗下品牌项目。但这一信息未得到双方确认。新业务和新领地

“每天都是卖楼的好日子。”业绩会上，万科管理层称。在《财富》杂志发布的“2020年世界500强企业”榜单中，万科上升至第208位。这得益于万科地产主业的表现。

2020年中报显示，万科实现收入1463.5亿元，同比增长5.05%；归属公司股东的利润125.08亿元，同比增长5.62%。分业务类型看，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1381.4亿元，占比94.4%，来自物业服务的营业收入为67亿元，占比4.6%。

上个世纪八十年代成立的万科，走了一条从多元化到专业化又到多元化的道路。自确认行业进入“白银时代”以来，万科的多元化转型已经试水近七年，在物业服务、长租公寓、商业地产开发运营、物流地产、冰雪度假以及养老等方面均有拓展。

报告显示，今年上半年万科物业的营业收入同比增长26.8%，且其中55%来自于万科以外的项目。业绩会现场，王海武表示，万科的物业服务、物流仓储、商业运营这三块业务是在向城乡建设与生活服务商转型道路上的探索和实践，未来希望能上市，但目前暂无明确上市计划。

2020年5月，万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为万科空间服务“三驾马车”的发展战略，万科空间服务“三驾马车”模型分别为CS社区空间、BS商企空间以及US城市空间。

王海武解释称，关于“三驾马车”，万科内部是这样定义的：一是万科物业，截至目前市场化业务占比和万科地产自身业务基本上是一比一的关系；二是商业物业，去年万科和戴德梁行一起成立万物梁行，目前拓展了一系列大型复杂商办综合体业务；三是城市物业，“这块最早从横琴开始，接下来也会加大其拓展能力，真正形成三驾马车并行的状态。”

据王海武介绍，今年上半年，万科商业项目整体出租率90.6%；物流仓储业务布局44个重要节点城市，高标仓规模国内第二，冷库规模全国第一。

此外，万科“跨界养猪”动作不断。

2020年3月，万科正式成立了食品事业部（BU），万科集团合伙人谭华杰出任食品事业部（BU）首席合伙人。业务开展初期，主要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮等三大领域。7月底，山东一家知名农牧业集团——环山集团发生一则董事变更消息，谭华杰出任环山集团董事长。8月初，由万科新增一项对外投资，投资对象为利津华育养猪有限公司，出资比例为100%。

业绩会现场，祝九胜回应了外界关于“万科养猪”的疑问。

“环山集团是万科养殖业务的第一个主体，万科坚定看好这个业务。”祝九胜表示，万科对于食品事业部的投资暂时不重，现在还未到追求规模的阶段。以现有规模，其回报水平不会拉低整个集团的回报水平。组织重建进行时

多元业务发展的背后，万科组织重建、事人匹配的相关工作还在持续。就在业绩会前一日，8月27日，万科在西安成立西北区域事业集团。新的西北区域包括兰州、西安、西宁、新疆、银川。

“成立西北区域BG（事业群）的考虑由来已久。”王海武回应称，西北五省接近全国三分之一的面积，在管理半径上相对较大，万科看好西部战略发展前景。

西北区域事业群成立后，万科目前的业务架构为6大BG（五大区域+物业）、8BU业务线（食品事业部、物流、商业、长租公寓、冰雪度假、海外及梅沙教育、企业服务）。

不难发现，这是一个枝丫四处伸展的万科。万科还是那个万科吗？它靠什么将自己越伸越长、越长越密的枝丫紧密衔接在一起？

“活下去。”在2018年，万科喊出了这样的口号，当时它并没有在死亡线上挣扎。虽然已经不再是房地产行业的规模老大，但若用规模、风险、资本回报、管理能力等多项指标综合衡量，万科仍然是国内最优秀的房地产企业代表。它只是被危机感驱使。

两年后的春天，“黑天鹅”突袭，行业一片哀嚎。郁亮说，万科不仅要活下去，还要活得好，活得久。而今36岁的万科，仍在寻找企业第二条增长路线的过程中持续探索。一位万科合伙人说，郁亮要做的，是实现万科真正意义上的转型，探索出一套适应这个时代的管理制度。

1993年前后，万科从综合商社转型成为专业化住宅开发商。2012年，万科提出要做城市配套服务商，“战略—机制—文化—组织—人”，五位一体往前推进。2018年，万科再度进行战略转型，立志成为“城乡建设与生活服务商”，希望发展成为一个具有完善生态系统的平台企业。

不久前举行的万科2019年年度股东大会上，郁亮对股东说，房地产行业白银时代特征日趋明显，行业发展的决定因素已从土地红利、金融红利进化到管理红利时代。万科的开发业务将重点关注两个方向：一个是 TOD（以公共交通为导向的开发）；一个是城市更新改造、旧区活化。

“今天房地产行业来到管理红利时代，（我们）应该向制造业学习。”郁亮说。牛市又回来了？A股躁动外资抄底近100亿，立即开户别错过下一波上涨>>

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