无锡限购升级 常州会不会跟进？

原标题：无锡限购升级，常州会不会跟进？

资金太猛，楼市太火。

为了堵住投资通道，补漏政策缺口，8月30日，江苏省无锡市正式发布《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。此次发布的《通知》进一步升级了限购政策，在现有住房限购政策的基础上，增加了对离异家庭购房套数的限制，规定夫妻离异后2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。

换言之，在离异之日起2年内，离异前家庭名下在本市市区有1套商品住房，在市区限购区域内可购买1套新建商品住房；离异前家庭名下在本市市区有2套商品住房，离异后任一方在市区限购区域内均不得购买新建商品住房。在满足合理住房需求的同时，防止通过“假离婚”手段获取购房资格。

与此同时，无锡新政对于房屋交易的税费内容、贷款政策等也有收紧，并且严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为。

为什么是无锡？

无锡限购升级，在业内人士看来是意料之中。综合无锡当地市场人士与业内分析机构研判，有以下三个原因：

首先，6月以来，无锡土拍市场屡创新高，外来房企大举进入无锡土拍市场，德商、禹洲、大发等首进无锡。6月初，无锡河埒口板块一幅地块，引发世茂、卓越、建发、中海、银城、三盛、金科和保利等20家开发商报名争抢，最终经过激战3小时、154轮竞价后，被三盛集团18.52亿元竞得，楼板价19542元/平方米，刷新无锡地价记录。

8月无锡土地市场缘何火爆？除了中小房企在都市圈周边城市的战略布局需求之外，无锡楼市大卖、房价上涨也助攻了一把。7月以来，无锡新房、二手房成交量双双上涨，多个楼盘价格上调，有的板块甚至出现无房可售的局面。

热钱流入楼市，端倪可见于5月无锡多个楼盘扎堆开盘的盛况，一个场景是：连续三天，梁溪本源、恒大翡翠公园、南山公园大道、蠡湖国际小镇四盘接连推新，共推出866套房源，均遭遇消费者哄抢，快速出清。其中公园大道215套房源，引来800多人参与摇号。

其次，市场压力很大，信贷政策并没有宽松。M2增速重回11%的高位，2020年上半年的新增贷款创新高。资金成本方面，2020年上半年，降息2次：数据显示，2020至今，实体利率（1年期LPR）累计下调30个基点，从4.15%降到3.85%；楼市利率（5年期LPR）下调15个基点，从4.8%降到4.65%。但是个人信贷并未同步松绑，今年的楼市首付比例、房贷基数都没有减弱信号出现。尤其是“三条红线”政策的出台，目前市场上从信贷到资金都有收紧信号，无锡也不例外。热钱从哪来？这是目前监管层颇为关注的问题。

最后，资金违规流入房市一直是监管重点。不久前证监会集中曝光了258家非法配资平台机构。目前就是严防热钱流入股市、楼市。7月11日，继6月23日印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》之后，中国银保监会再次发出“部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫”预警。

长三角区域面临新一轮调控升级

事实上，长三角区域疫情过后，以杭州、上海、南京等重点城市最先启动楼市，紧接着这几个高能级城市周边的宁波、南通、常州、徐州、无锡等地相继出现楼市、地市火爆的局面。市场氛围迅速恢复之下，消费者买房投资保值的观念持续。

8月26日，住房和城乡建设部（简称“住建部”）在北京召开部分城市房地产工作会商会，会议要求，切实落实城市主体责任，提高工作的主动性，及时采取针对性措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。住建部提出要高度重视当前房地产市场存在的突出问题，始终绷紧房地产市场调控这根弦。要坚持问题导向，精准施策，从源头上解决问题。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。

值得关注的是，此次会议，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市也参加了会商。“被约谈”的常州今年6月二手房价涨幅涨幅0.8%排名全国第12，全省第3，超越南京、无锡。江苏另两个二手房价涨幅超过常州的城市是徐州、南通。

6月以来，常州一手房涨幅加快，多个新开楼盘价格在1.6万元/平方米以上，多个2万元/平方米的高价盘入市；今年土拍中，常州已经诞生15幅楼板价超过1万元/平方米的地块。与其他城市一样，常州楼市也存在一二手房持续涨价、土拍过热、信贷宽松等现象。

放眼全国，上海、杭州、深圳、成都单盘均出现超高认筹数量与房源比，南京江北出现大规模摇号。这些高能级城市周边城市也开始火起来。无锡的调控升级并非长三角首例。业内人士指出，无锡更侧重于政策打补丁。

2020年6月，宁波新建住宅环比涨幅1.33%，超越上海、杭州、东莞等城市，居全国之首。宁波一二手房市场也在6月底7月初出现一个急速上升的拐点：6月29日到7月5日的这一周，宁波楼市周成交4499套，环比上升172%，同比上升218%；6月宁波二手房均价涨幅月环比1.6%，在核心城市中排名第二，在全国62城中也排名第四，均价一路走高，6月底达到了23671元/平方米。

6月24日，12家房企涌入宁波抢地，经过6小时495轮鏖战，最终绿城以32520元/平方米夺得鄞州区JD07-05-08（明楼地段）地块，刷新宁波楼板价记录。

7月6号晚上10点，宁波市四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出稳定房地产市场的“十条”新政。新政扩大宁波限购范围，并调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。

随后宁波楼市成交量开始萎缩，一二手房库存上涨，宁波出现供过于求的局面。除了宁波，还有不少城市的楼市调控升级在无锡之前。比如，环上海区域的绍兴，疫情之后楼市经历一轮上涨，7月初，绍兴出台新政，土拍开始“限地价，竞配建”。

蝴蝶效应很开快开始蔓延。同样在7月初，杭州出台“限售”、“限购”和“限摇”新政；几乎在同一时期，东莞出台了堪称史上最严的预售新政：禁止捂盘+恢复限价+规范精装+禁止更名。

无锡限购升级之后，楼市成交量会否面临下滑？对于房企而言，除了降杠杆、扩融资保证资金安全之外，还要面对这一轮调控升级之后可能发生的市场需求端萎缩。

8月31日，新力控股中期业绩发布会上， 公司联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯指出，未来行业投资性需求会被挤压，房企利润会受到挤压，行业的竞争格局也将发生较大变化。

（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）

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