"三条红线"严控房企融资:大悦城近5年除预收后资产负债率均超70%

新浪财经房产|大眼楼管

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

此前，有媒体报道称，此次讨论的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，主要以“三条红线”为标准，具体为：

红线1：剔除预收款后的资产负债率不超70%；

红线2：净负债率不超100%；

红线3：现金短债比不小于1倍。

事实上，多数房企作为高杠杆经营的主体，在上市后相关财务指标的披露也更加专业、透明，上述三条红线早已成为资本市场、信贷市场对于房企主体信用考察的关键指标，直接决定了各房企的融资成本。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企进行梳理，数据显示规模房企中有不少系“三条红线”全部触及，接下来需加大降杠杆力度，否则将对其后续融资活动产生较大不利影响。

大悦城踩两条红线

据大悦城2020年中期业绩报告，其剔除预收款后的资产负债率为73.57%，净负债率为104.53%，现金短债比倍1.9，前两项指标触及红线。

从剔除预收款后的资产负债率来看，截止2020年6月末，剔除预收款及合同负债后的负债总规模为1178.61亿元，剔除预收账款后的资产负债率达到73.57%，距离监管所设的 70%红线还需下降3个多百分点。而据往年数据，大悦城近几年的剔除预收的资产负债率均在70%以上，最好的水平即为2019年的70.79%。

从净负债率来看，截止6月底，大悦城长短期有息债务规模合计796.84亿元，股东权益为423.51亿元，净负债率达到104.53%。若要降至100%红线以下，还需下降4个百分点，若现金和净资产水平不变，有息负债需降低约19.17亿元至777.67亿元。不过就房企的常规操作来说，“美化”净负债率除了减缓负债累积、加大现金流入，通过合作开发等方式大幅提升股东权益以降低净负债率也是常见手法。

从现金短债比来看，截止2020年6月末，大悦城现金及现金等价物余额为351.22亿元，而公司短期债务达到185.07亿元，现金短债比为1.9倍。

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