物业2020中报营收榜:碧桂园服务居首 仅彩生活祈福生活服务下降

截至8月底，A+H29家物业股2020年中期业绩已披露完毕。上半年，正荣服务、金融街物业等6家物企先后上市，A+H市场内地物管公司上市的物业股增至29家（剔除华金国际资本，华发物业2019年末借壳上市，数据尚未稳定）。

营收数据显示，上半年29家物业股实现总营收394.2亿元，算术平均营业收入为13.6亿元，算数平均增速为34.26%，物业管理行业仍保持着高增长态势。

其中，碧桂园服务上半年实现营业收入62.7亿元，同比增速78.4%，营收规模高居29家物业股榜首。而仅碧桂园服务一家占物业板块总营收的比例就达到了15.9%，前6家头部物企的营收占比高达62.6%，物业股各家数据离散程度较高。

而由于上半年新上市的6家物企，除建业新生活上半年营收规模超过10亿元以外，其他5家体量较小，未对整体格局造成较大影响。上市物企更大的变局将来自下半年，融创服务、恒大物业、金科智慧服务等中大型物企纷纷排队上市，将对现有格局造成冲击。

平均增速34% 仅2家营收同比下滑

整体来看，2020年上半年物业股仍然保持了高速增长。29家上市物管公司营收算数平均增速为34.26%，中位数为31%。其中永升生活服务营收同比增速最高达90%，其次是碧桂园服务及雅生活服务，营收增速分别在78%左右。

上半年，碧桂园服务在管面积较去年末增加了43.4百万平方米，至319.5百万平方米。其中第三方及关联方碧桂园在管面积均有不同程度的增长。面积带动规模，物业管理服务同比增长63.8%。另一个营收驱动是社区增值服务，同比增长了96.2%。

与碧桂园服务不同，雅生活上半年营收挤入前三，主要是上半年收购中民投物业并表所致。

增速最高的永升生活服务，上半年较去年末新增在管面积12百万平方米，同时社区增值服务同比增长117%，再叠加收购青岛银盛泰和江苏香江，三种手段齐发力。

值得关注的是，在行业高速增长的趋势下，上市最早的彩生活显现出疲态。上半年仅彩生活及祈福生活服务营收分别同比下降1.8%、2%。其中，上半年彩生活的增值服务收入累计1.52亿元，总收入比重达到30.8%，较上年同期减少29.2%，拖累整体营收。

物业三梯队：尾部数量越来越多 碧桂园服务千亿市值遥遥领先

随着越来越多物业管理公司上市，物业股的业绩分化也越来越明显。从营收角度来看，29家物业股分为三个梯队，第一梯队为营收在20亿元以上的物企，目前只有6家， 分别是碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、招商积余、保利物业。

而这几家头部物企，剔除招商积余重组数据，只有雅生活服务和碧桂园服务实现了严格意义上的高增长。本身头部物企规模越大，增速放缓也在情理之中。不过类似于保利物业偏保守的作风，上半年手握逾70亿现金而不并购，存在一定程度上的资金利用率不高。

第二梯队为10~20亿元规模物企，包括彩生活、永升生活服务、新城悦服务、蓝光嘉宝服务、建业新生活在内，仅5家。而这其中，永升生活服务、新城悦服务、建业新生活的储备/在管面积的比率达0.85、1.35、1.06，处于较高的储备水平。

除此之外，大量营收规模低于10亿元的物管公司扎堆在第三梯队，共计有18家。其中，营收在5亿元以下的就有10家，兴业物联以0.9亿元营收垫底。

基数小，业绩增速反而更容易提高。在这种情况下下，物业板块无论是头部物企还是二线物管公司，被资金轮番追捧。大量资金涌入，就连小物管公司也水涨船高。截至31日收盘，29家物业股平均市盈率（TTM）为40倍。目前市值最高为碧桂园服务，且是唯一一家市值超过千亿的物业股。

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