营业收入逐步提升 保利发展交出稳健答卷

营业收入逐步提升保利发展交出稳健答卷

文/蔡雪

疫情影响叠加行业调控分化的上半年，保利发展继续保持稳健发展的态势。

8月25日，保利发展交出了2020半年度经营成绩单。半年报显示，2020年上半年保利发展实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.6%；净利润133.22亿元，同比增长2.8%；归母净利润101.24亿元，同比增长1.7%。

实际上，保利的发展高质量增长已持续数年。从2016年到2019年，保利发展一直保持年增长近千亿的节奏。

对于房企来说，想要实现基业长青，不在于奔跑的速度，在于稳健穿越行业周期的能力。

精准的市场布局、灵活的经营决策以及低成本的融资能力，使得保利的独特竞争优势正逐渐显现。

此外，保利发展打造的“不动产生态发展平台”的多元化业务也开花结果。种种迹象显示，保利的未来仍极具想象空间。

城市深耕效果显著

今年年初，新冠肺炎疫情给各行各业都带来了猛烈冲击，房地产行业也遭遇创伤。

数据显示，1―6月份，全国商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%。全国商品房销售额66895亿元，下降5.4%。

在搭建线上销售体系，多渠道保障项目销售等举措下，保利发展在二季度以后预售额强劲复苏，成功扭转局势。4月份签约金额同比转增，5―6月签约金额同比增长10%， 6月实现签约金额688.53亿元，创历史单月销售新高，最终保利发展上半年实现销售金额2245.36亿元，稳居行业第四。

亮眼的业绩数据背后，保利展现出了其作为老牌央企的市场灵活应变能力，坚持“中心城市+城市群”深耕战略，最终实现了营收与利润规模的同步均衡增长。

中期业绩报显示，保利发展上半年共实现签约金额2245.36亿元，76%的业绩来自38个核心城市，其中，珠三角、长三角签约销售均超过550亿元，销售占比分别提升至28%和25%。

值得关注的是，随着土储结构的优化，高能级城市的销售占比正在提升。广州销售金额超260亿元，此外佛山超150亿元；杭州、南京、成都超100亿元，北京、上海、青岛、厦门等11城超50亿元。

对上述城市研究后发现，只有具有人口净流入、强产业、具虹吸效应的一二线城市以及能承接到核心城市外溢要素的三四线城市才值得深耕。

今年上半年，受流动性宽松影响，局部热门区域、城市的土地市场火热,土地成本攀升高位。

在这种市场环境下，保利发展并未进行盲目扩张，而是坚持谨慎投资，做好投资项目预算和城市研判，从而获取抗风险能力强的优质地块。

中报显示，保利发展上半年实现拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，拓展成本820亿元。

其中，保利在38个核心城市的投资占比达86%，较去年提升7个百分点，平均楼面地价为8328元/平方米。截至报告期末，保利发展待开发面积6727万平方米，其中38个核心城市占比达58%，确保坐享未来巨大的发展红利。

保利发展此番积极调整土地布局城市，并以一二线城市和重点城市圈为主，有利于将资金的市场效用发挥至最大，确保未来成长空间。

为进一步巩固业务布局、拓宽购地渠道，保利发展还借助产业合作、旧改、收购等多元化方式获取项目，严控土地成本。

根据广发证券测算，从获取项目的质量来看，保利发展上半年整体拿地静态毛利率为37%，其中二季度静态毛利率39%，较一季度上升6个百分点，也是16年以来的最高水平，整体拿地质量较高。

财务稳健抵御风险

近日，市场上关于房地产企业融资政策可能收紧的讨论不断升温。

相关媒体报道称，为控制房企有息债务规模，监管部门出台融资新规，设置“三道红线”，并按照触线情况将房企划为“红、橙、黄、绿”四档，负债率过高的房企将被削减发债规模。

可以预见的是，在“房住不炒”和“三稳”基调下，未来房地产企业高杠杆、高负债经营面临较大风险。

在此背景之下，作为一家经营稳健的央企，保利在融资成本、债务结构以及偿债压力方面均保持领先地位。

截至报告期末，保利发展账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点，处在行业最低区间。货币资金达1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍，财务结构较为稳健。

另一方面，保利发展积极抓住市场利率窗口期融资，进一步提高资金使用效率。今年上半年，保利累计发行40亿元公司债券、45亿元中期票据，融资成本均为同期市场较低水平。

在融资渠道不断趋紧的情况下，销售回款能力将是房企持续经营的关键。回款率越高，则意味着现金流越充足，公司抵御风险波动的能力也越强。

上半年，保利发展累计实现销售回笼2023亿元，回笼率达90.1%。通过管理流程优化，加强回款考核，保证了销售回款现金流入的平衡稳定。

中泰证券研报指出，保利低成本融资优势凸显，累计发行40亿元公司债，45亿元中票。有息负债净增加320亿元，上半年综合融资成本近 4.84%，相比年初下降 0.11个百分点，公司扣除预收账款后资产负债率66.05%，扣除现金后的净负债率 72%，货币资金短期债务比 1.96，各项债务水平均低于行业平均水平，负债结构合理，内生增长强劲。

多元发展成就未来

行业下行周期，仅靠地产业务已不能保证未来的盈利水平，多元业务以及综合发展成为房企穿越行业周期的利器。

保利发展深谙此道理，将目光瞄准物管行业并进行提前布局。

疫情冲击下，保利旗下物业板块逆势增长，展示出了极强的韧性。

今年上半年，保利物业录得收入约为36亿元，较2019年同期增长约27.6%。录得毛利约为7.34亿元，较2019年同期增长约10.1%。

在2020年中指院百强物业企业排行榜中，保利物业综合实力高居第三，连续五年跻身行业前五强。

管理规模也再次迈上新台阶。截至2020年6月30日，保利物业在管项目增长132个至1142个，总面积约3.17亿平方米，同比提升21.9%；合同管理面积达4.93亿平方米，同比提升8.5%。保利物业在管面积约3.17亿平方米，较2019年底增加29.9百万平方米。

这些项目分布在全国29个省、自治区与直辖市的172个城市，为住宅、商业办公及多元公共服务业态。

除此之外，商业管理板块也强劲复苏。保利发展通过“一铺一策”的租金扶持计划、帮助商家拓宽线上销售渠道等，助力租户经营恢复。截至报告期末，商业管理面积达 287万平方米，管理业态囊括购物中心、酒店、会展、公寓等，并以轻资产模式实现品牌及管理输出。

不动产金融方面，保利发展在管基金管理规模超 1300 亿元，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。

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