第15届商业地产节圆满落幕，明年再见！

2020年8月25日-28日，由赢商网主办的第15届商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重举行。本届地产节以“追梦的力量——新生态 • 新秩序 • 新未来”为主题，吸引数千名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂，共话商业创新与未来发展。

本届地产节，除了行业大咖云集，还设置了多元化的系列活动，包括脑洞大开的商业大课、科技感十足的未来大会、干货满满的主论坛、思想碰撞的沙龙、酷炫有趣的博览会以及巨星汇聚的颁奖晚会等，可谓亮点十足：

 第15届商业地产节开幕式及商业推动地产论第15届年会；

 中国摩 • 商业地产‘金坐标’颁奖盛典暨招待晚宴

 第七届CREE商业地产博览会； （详情可见今天微信第四条）

 赢才商学院新商业大课：最强大脑，新生态下零售商业进化论；

 在这里，见未来-2020数智商业未来大会

 珠江投资 • 赢商之夜十周年客户答谢会；

 金银湖199+ 特邀嘉宾交流会；

 翔龙天地 • 特邀嘉宾交流午宴；

 阳光海天 • 智慧商业交流沙龙-洞见•未来 智能时代新商业潜力。

本篇，浓缩了商业推动地产论第15届年会上各位商业地产大佬们的观点。下面，让我们跟随镜头，一同回顾一下他们对于实体商业的真知灼见与前瞻性想法吧。

论坛一开始，由中国商业联合会会长姜明以及中国商业联合会副会长、广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲带来开幕致辞。

中国商业联合会会长姜明表示，在无情的疫情下，感受到了商业人的温情与敬业，在疫情下各大开发商纷纷开启新思考，转战线上，通过直播带货、线上商城、云逛街等形式进行创新运营，各业态品牌纷纷开启了副业，增加营业收入。

随着疫情逐渐得到控制，线下消费逐步得到回流，商业项目客流回暖，就连停业半年的影院也重新开业，一切都向好的方向发展，第15届商业地产节作为商业领域的重要盛会，承载着行业的新因和创新，希望第15届商业地产节能够为中国商业高质量发展不断的作出贡献。

紧接着，中国商业联合会副会长、广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲上台致辞，首先他表示对参会嘉宾的欢迎和感谢，并在现场分析了关于商业数智化的看法。他认为，实体商业运营效率低于电商的本质原因在于数字化程度，数字化是实体商业未来的必然趋势，如果实体商业插上数字化的翅膀，未来有无限可能。

赢商网基于行业发展延伸的大数据业务，是实体商业进化和数字共同体。不管是购物中心还是其他业态的商业地产项目，都会不断的往前发展和进化，数字化的道路是必然的。

一．九大主题演讲，大咖论道

01数字化加码，实现“人货场”变革

从B2B2C模式到B2C2B模式：购物中心的商业模式应从“场”的专家，转变到“人”的专家、“货”的行家、“场”的玩家。购物中心要更多地关心消费者、用户，真正实现用户、商家、消费者三赢。

数字化赋能商场经营：购物中心要借助科技手段，把消费者相关数据变成可供我们分析、利用的数据，提供给商家，使他们能调整产品，更好地满足消费者的需求，吸引更多消费者到我们的“场”来。

坚持长期主义，建立共生共荣的商业生态圈：购物中心从业者要坚持长期主义以及经营化，重视专业价值，建立共生共荣的行业生态圈。

02疫情期间，三件事决定了林清轩品牌的生死

第一，给员工信心。为此，孙来春给全体员工写了3封信，表达共生死的决心，还“硬着头皮”主动接触直播，“用心、走心、专业”在直播间教大家护肤的技巧和方法，最后成功创下40万销量，这不仅是很好的品牌推广，也给了员工信心。

第二，坚持做品牌。“无论什么时候都要坚持做品牌”，林清轩在2-3月成为分众传媒唯一的品牌在播广告。同时，作为一家有爱心的企业，疫情期间林清轩捐赠了两百多万产品和口罩，意外带来了业绩增长。

第三，数字化。林清轩很早就进行了门店数字化，消费者可以通过线上下单，到线下门店取货；疫情还催生了一个“联营门店”新模式——林清轩提供软件、平台和货，合作方提供场地，助推品牌今年来已新增30家门店。

03如何通过智慧化停车场赋能商业

如果把商场的每个车位看做一个房间，它的利用率也只达到了30%-50%。对于当下地产开发商而言，痛点在于如何将车场的投资回报率提高。

阳光海天作为数字化停车领域里的领先者，目前在全国自营的车位预计今年将达到50万个。针对疫情后停车场数字化运营，江沁园还提出了以下几点思考：

 真正的停车场智慧化要达到的目标是移动、无人、数据以及多业态合作。例如阳光海天的全智能AI系统，能引导车辆停进指定车位；能提供大数据分析服务，辅助商场进行客户画像分析等。

 停车场作为一种金融资产也非常值得重视。未来，阳光海天还将与大型金融机构推出金融产品，希望通过金融产品把停车场资源变现问题解决。

04用IP赋能实体商业，成为客流抓手

用IP赋能实体商业的核心是通过孵化、助推和站台的作用拥抱商业地产，成为实体商业客流抓手。

 利用各种IP商业化形态为场景营销类产品打下坚实基础；

 直面消费者的互动体验，布局IP泛娱乐产业链；

 用IP带动儿童，让儿童驱动家庭，让流量带动场景。

05从数字到场景，空间商业的六大创新举措

“场景纪元”的空间商业创新是围绕场景、体验与时间的重新认知展开，是持续的新场景开发、新时间单元的提案式体验。空间商业的6个创新举措：

 打造新鲜店铺，定义独特IP与综合坪效；

 从店播到“播店” ，创造内生流量；

 进化社区力，驱动近场消费、强化社区联系；

 空间算法：场景细节运营的智慧化；

 场景订阅：以场景解决方案为基础的会员服务模式；

 小程序PLUS唤醒、激活、连接场景；

06 产业融合凸显市场优势社区商业复苏表现突出

突发疫情让大家更加关注健康问题，“健康生活”的标准随之提高，也为“商业+物业+大健康”产业融合模式带来广阔的市场发展空间。

结合“抗疫”实战，雷易群进一步分享了他的行业心得：

 从开业率、商户经营业绩等数据来看，社区商业受疫情影响程度相对较低，复苏表现突出；

 线上线下融合是一个循序渐进的过程，其市场效果的真正显现还需要一定时间的累积；

 在数字化的时代背景下，很多消费习惯已经发生变化。如何在此背景下实现商业升级，保持稳定的租金增长率、稳定的复购率，这是实体商业发展不可回避的命题。

07 后疫情时代，中国文旅商业的二次风口

文旅产业是大众愿意消费的朝阳行业；主题乐园正迎来市场爆发式增长需求。

在文旅商业领域，要成为造访一个城市必不可少的目的地，拥有“旅游地标”和“商业地标”的双重身份，是项目获得成功的重要基石。

如何打造有中国特色的文旅商业，我们可以从选址、规划、产品结构、业态等方面多做思考。例如：“中国摩”选址重庆，将主题游乐与商业融合，以美国知名IP尼克主题乐园为核心业态，聚集六大购物场景，以“微度假”产品为主打卖点，打造“世界游购中心”。

08日本中古店与欧美买手店如何结合落地中国

随着时代发展，中国消费者对于奢侈品消费呈现多元化认知，消费理念与消费习惯也在逐渐发生变化，目前中国奢侈品行业发展现状是一手市场容量不断扩大、二手市场潜力有待激发。

但奢侈品市场还存在许多问题，如货源规模化组织困难、假货泛滥、行业关键人才匮乏、缺乏具有公信力的鉴定机构、售前售后服务不完善、缺乏具体的行业标准，以上方面存在着复杂的链条，也是制约行业发展的关键所在。

但MUSÉE名见有信心克服这些困难，因为其背后有华夏理想集团的实力支持，旗下拥有200+权威鉴定师等专业人才，充分保证产品的高品质，线下门店遍布全国，希望用循环流通的业务能力包括专业鉴定师的买手团队，打造一个千店千面的零售体系。

MUSÉE名见不仅是奢品消费平台，也是为消费者提供全流通服务的平台，致力于成为消费者身边的奢品流通服务管家，让每一个热爱环保和生活的人能自己定义专属的共享生活。

09 资产价值最大化的关键资产、资本管理及人货场重塑

今年是资产管理的元年，所谓资产管理，并非简单的租赁或运营管理，而是从开发、运营到金融化，要做到每个环节价值最大化。

何谓“价值最大化”？首先要了解商业地产公司的盈利模式。

第一种是商业物业开发出售。这种一般是以住宅为主的地产公司的盈利模式，开发-出售-实现现金流回笼，但它的缺点是——无法实现物业价值最大化。

第二种是商住并举，也包括开发、出售环节，但更重视通过运营、租金收入等方式回笼资金，以弥补开发的现金流缺口，这属于重资产模式。香港资本市场对这种类房股的要求是——实现快周转。

第三种是“开、运、金”模式，即开发后通过运营，把建筑物变成“股票”（把房地产变成金融产品），最后完成“退出”，这种模式下，净资产收益率是最高的，资产价值也最大化。

资产管理营运很重要，资本管理亦然。而经历疫情，林德良对于资产价值的提升，也有了全新的认知：我们不再是简单出租物理空间，而是全面升级裂变式营销的“悦享会”平台，重新连接人、货、场。

二． 研究报告，趋势预判

中城商业研究院院长、万商俱乐部创始人杨泽轩带来了由赢商大数据•中城研究院联合发布《中国购物中心年度发展报告与疫后商业发展趋势研判》主题报告。

 商业不动产行业：发展变“难”，但长期看好；

 购物中心市场环境：今年上半年只有58家购物中心开业，整个2020年开业率将呈断崖式下跌；在后续疫情受控下，研判最早在2020年三季度，全国典型购物中心的客流规模有望恢复至正常时期的9成以上水平；

 购物中心业态特征：防疫机制限缩购物中心及商户的正常运营，各业态普遍承压，业态的体验性、可替代性及数字化程度，决定了该业态的疫情抵抗力；

 购物中心品牌风向：餐饮、美妆品牌发展势头强劲，服装品牌明显萎缩；

 商业不动产标杆企业：2019年，全国已开业购物中心（商业建筑面积≥3万㎡）增速自2015年连续5年下滑，近三年标杆30企业持有项目数量存量占比小幅上升，集中度持续提高；在存量时代，培养专业高效的资管能力是成为资管公司的关键能力；

后疫情时代，客流恢复好、掉铺率低是优质购物中心的商业特征；国货升维、文化消费、细分市场、创新体验、数字化推进、市场招调将助力品牌商乘风破浪。

三． 三大微论坛，思想碰撞

三场的微论坛对话中，行业领军人物与品牌大咖们探讨了后疫情时代下的商业破局之道，以及未来商业的新机遇。

01 蓝光文商旅 • 遇见商业未来：新生态、新秩序、新出路

疫情之下，中国零售商业经历“暂停”和“重启”，但不要忘了，2019年中国人均GDP首次突破1万美元，2019年中国社会消费品零售总额比上年名义增长8.0%，“一个流动的中国，充满了繁荣发展的活力。”正是这些给了中国零售商业人追求梦想的力量。

主持嘉宾：

王品石：喜悦滑冰场总裁

对话嘉宾：

张 刚：蓝光文商旅集团董事长

王 强：爱琴海集团执行总裁

杜文辉：上海证大房产集团高级副总裁兼商管总经理

童陆荣：佳源文旅集团总裁

张东年：弘阳商业集团副总裁兼购物中心事业部总裁

邬胜峰：酷乐潮玩创始人兼总裁

舒艳芳：KK集团副总裁

王品石：不管市场形势怎么变，万变不离其宗，关键以运营为核心，积极拥抱市场和客户，探索新的发展机会。

张 刚：疫情影响下，线上和线下的深度融合已成为不可回避的现实；要在危机中看见机遇，开放式主题街区在疫情黑天鹅下存在发展机会。

王 强：不管是从商户还是从购物中心的经营者角度来看，这次疫情更多给大家带来的是一种变革和突破。

杜文辉：疫情不过是压死骆驼的最后一根稻草，但经过这次疫情，实现优胜劣汰，促使运营方提升运营能力，未必是一件坏的事情。

童陆荣：关于IP运营和落地，要去思考怎样争取更多的消费者，也要学会甄别商家，尝试用一种全新的思维和管理模式来运营商业，并用更好的理念与投入来和政府达成合作。

张东年：疫情很好的暴露了商业地产行业片面追求速度和规模化发展的问题和缺陷；未来商业地产应以质量求发展，打破固有思维，探寻商业的无限可能。

邬胜峰：品牌商和地产商是共生关系。疫情带来冲击，但仍要保持正向心态，让更多物种在中国这个“热带雨林”孕育、生存、发展。

舒艳芳：通过创新式的做法，给实体零售带来产生极致效率的运营方式，打造更强的消费场景体验。

02莱绅通灵珠宝 • 重创？重创！2020实体商业的破局之道

重（zhòng）创，重（chóng）创，一念之间，天壤之别。一方面，我们要与难同行，在不确定性中保持乐观，另一方面，要对得起每次磨难，中国实体商业需把握调整机遇，迎接重新生长的新周期。在充满挑战的2020，实体商业有如何跨越危机？

主持嘉宾：

孙旭东：江苏景枫投资集团执行总裁

对话嘉宾：

李向东：珠海华发实业股份有限公司首席配套官、珠海华发商业经营管理有限公司执行董事兼总经理

蒋威：宏发集团副总裁、深圳市宏发商业管理有限公司总经理

孔 琦：广州市时尚商业城有限公司总经理

杨 磊：莱绅通灵首席增长官（CGO）

张振纬：湊湊餐饮CEO

柳 刚：乐活速品联合创始人|中国时尚品牌创孵平台-时尚家 创始合伙人CEO

孙旭东：疫情加速或者放慢各个企业数据化的脚步，但是通过这次疫情之后，数据化的转型有可能会在这一两年内开花结果。

李向东：数字化对重塑运营能力、创新能力有积极意义。再造场景吸引消费者重新回归线下，需要倾注诚意，引起消费者共鸣。

蒋威：未来，购物中心的竞争将集中在内部的商业设计、空间规划创新等方面。场域文化的建设与迭代升级，才是未来商业的核心。

孔 琦：积极推行品牌商户扶持和优惠方案，并通过复出率、稳定增长率、收缴率三个阶段的核心经营策略快速恢复客流。

杨 磊：如果商业逻辑先行，黑天鹅现象就不是异常，而是一个场景，加速了市场筛选。当前市场环境下，品牌和渠道应该互为飞轮，激活、运用各自的资源，共生共荣。

张振纬：湊湊火锅之前在外卖平台上很难制造出核心的竞争优势，但疫情期间倒逼所有实体经济转战线上，最后变成不可逆的趋势，也重新定义了外卖的消费场景。

柳 刚：在无法改变大环境的情况下，最重要的因素就是做好自己该做的事，作出相应的调整和努力，比如品牌产品、组织；中国未来的十年一定是品牌和未来的时代，各方力量需集合在一起，共同推动品牌及行业的发展。

03商业逻辑重塑，如何构建与消费者的情感连接和粘性

疫情过后，越来越多的消费者更加关注自我，成交过程不再简单粗暴，这其中带来的情感体验和社交体验更加重要，从易物到共情，商业逻辑将被重塑。如何与消费者形成陪伴关系、增加粘性是当下商业要思考的问题。

主持嘉宾：

朱 逸：江苏智儒投资管理有限公司董事长

对话嘉宾：

田维龙：大悦城控股重庆城市公司总经理、西南商业管理中心总经理、成都大悦城总经理

余国安：新鸿基地产华北区总经理

黄 瑛：广州太古汇总经理

史廸恩：泛原商业总经理

张立新：湖南五江商业管理集团总裁

李品熹：深圳市甘棠明善餐饮有限公司创始人

闭启泉：合纵文化集团执行董事

王 彪：十二栋文化创始人兼CEO

朱 逸：无论是存量商业还是增量商业，都应立足当下，展望未来。外部的变化都只是暂时的，练好内功才是商业经营的关键。

田维龙：商业地产应聚焦商业核心的内容：客群的研究，场景的载体打造以及产品的定位和精细化。

余国安：构建与消费者的情感连接和粘性需要我们购物中心共同努力，多维度了解消费者，携手共推，去提升、维护消费者传递给我们的一些价值或者诉求。

黄 瑛：购物中心与品牌商一直以来都是相互依存、相互成就的关系。品牌为购物中心提供核心产品竞争力，购物中心为品牌带来更多的附加价值。

史廸恩：作为一个以电竞+二次元为主的购物中心，我们将通过不同的跨界整合，满足我们目标客群消费、体验需求的同时，创造一些不同的商业形态。

张立新：作为湖南排名第二的企业，五江集团将通过构建数字化商业模式，跨界新商业业态，创造商业新机会，升级服务标准，为人民美好生活做好服务。

李品熹：餐饮企业以此次疫情为契机，保持对消费者需求的洞察，并打磨好自己的内功，在未来一定更具有发展优势。

闭启泉：“夜经济”作为都市经济的重要组成部分，是商业地产发展的下一个风口。

王 彪：目前在消费品娱乐化的时代，作为品牌更加重视线下，也更加的希望可以和购物中心在一起对商业娱乐化和互动性做更多的尝试。

今年，第15届商业地产节完满结束。在开头艰难的2020年，让我们始终坚信“追梦的力量，一起乘风破浪，携手前行，共创中国商业发展的未来。明年，我们顶峰相见！

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